Детальная юридическая проверка недвижимого имущества выявила значительные риски, которые существенным образом изменили условия и схему сделки. Новая схема сделки и ее профессиональная юридическая реализация позволили покупателю без особых юридических рисков приобрести имущественный комплекс комбината.
ОПИСАНИЕ СИТУАЦИИ
В 2007 году к нам обратилась компания, намеренная приобрести консервный комбинат.
Комбинат приобретался как имущественный комплекс и включал 55 объектов недвижимого имущества на праве собственности, земельный участок площадью около 20 га, а также технологические линии, машины, оборудование, товарно-материальные ценности на складах.
Комбинат находился в полуразрушенном состоянии и с середины 90-х годов практически не работал.
В начале 2005 года группа инвесторов выкупила Комбинат на аукционе в рамках процедуры банкротства и готова была продать его нашему клиенту.
Все имущество Комбината было оформлено на Общество с ограниченной ответственностью (далее – «Общество продавца»).
ЗАДАЧИ, ПОСТАВЛЕННЫЕ ПЕРЕД НАМИ:
В общем виде перед нами стояло несколько задач:
1. Провести проверку юридической чистоты всех объектов недвижимого имущества, в том числе земельного участка;
2. По итогам проверки предложить схему приобретения Комбината;
3. Осуществить полное юридическое сопровождение сделки, начиная от подготовки документов и заканчивая расчетами и закрытием сделки.
ПЕРВОНАЧАЛЬНАЯ СХЕМА СДЕЛКИ
Изначально после проведения продавцом и покупателем переговоров предполагалось, что приобретение всего имущества Комбината будет осуществляться путем покупки 100% доли в уставном капитале Общества продавца, которое стало победителем аукциона и по его результатам собственником имущественного комплекса Комбината. На практике схема сделки определяется только после проведения проверки юридической чистоты недвижимости, поэтому до окончательного утверждения схемы сделки и подготовки юридических документов по сделке нам предстояло еще провести проверку юридической чистоты всех объектов недвижимости и прав собственника на них.
Как будет показано ниже, риски, выявленные в результате проверки юридической чистоты недвижимости, свидетельствовали о необходимости изменения схемы и некоторых условий сделки.
ПРОВЕРКА ЮРИДИЧЕСКОЙ ЧИСТОТЫ НЕДВИЖИМОСТИ (LEGAL DUE DILIGENCE)
Выехав на Комбинат, за два дня мы собрали комплект документов, необходимый для проведения проверки юридической чистоты недвижимости и прав продавца на нее. Проверка заняла около месяца, но по ее результатам мы выявили следующие наиболее значимые риски:
Во-первых, несколько участников Общества продавца не имели права на доли в уставном капитале этого общества, а следовательно не могли продать покупателю не принадлежащие им доли. Сделки по приобретению этими участниками долей у предшествующих продавцов были совершены с нарушением требований действовавшего на тот момент законодательства. Так, в соответствии с п. 6 ст. 21 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (в редакции, действовавшей на момент совершения сделок с долями) приобретатели доли (части доли) могли осуществлять права и нести обязанности участников общества с момента уведомления общества об уступке доли (части доли) с представлением доказательств такой уступки. Однако документов, подтверждающих, что общество было уведомлено о такой уступке, нам представлено не было.
Во-вторых, выяснилось, что земельный участок площадью около 20 га был предоставлен Комбинату на праве бессрочного пользования. Согласно п. 2 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» юридические лица, получившие право бессрочного пользования на земельные участки, обязаны по своему выбору приобрести соответствующие земельные участки в собственность или переоформить право бессрочного пользования на право аренды. Общество продавца обратилось в Администрацию своего муниципального образования с заявлением о выкупе земельного участка, и районная комиссия по землепользованию приняла решение о предоставлении этому обществу в собственность на возмездной основе земельного участка для эксплуатации производственной базы. Однако соответствующий нормативный акт и Договор купли-продажи земельного участка так и не были подписаны. Право собственности у Общества продавца на земельный участок не возникло. В связи с этим покупатель разумно отказывался от заключения сделки до регистрации Обществом продавца своего права собственности на земельный участок. Поэтому стороне продавца перед сделкой пришлось получить необходимое постановление Администрации, заключить договор купли-продажи и зарегистрировать право собственности на земельный участок.
В-третьих, по результатам проверки существующей базы договоров были выявлены непогашенные Обществом продавца договоры займа на сумму около 70 млн. рублей, заключенные с физическими лицами. Указанная задолженность по договорам займа была подтверждена и результатами проведенной покупателем независимой аудиторской проверки. В договорах займа отсутствовали условия о процентах. В соответствии с п.1 ст. 809 ГК РФ в таких случаях размер процентов определяется существующей в месте жительства займодавца ставкой рефинансирования на день уплаты заемщиком суммы долга или его соответствующей части. В связи с этим предполагалось, что либо Общество продавца (заемщик) перед сделкой досрочно погасит займы (на дату проверки юридической чистоты недвижимости и погашения займов ставка рефинансирования составляла 10% годовых), либо обязательство погашения займов и процентов по ним будет включено в схему и условия сделки.
В-четвертых, было выявлено, что Обществом продавца заключено около 20 договоров аренды помещений с коммерческими организациями и предпринимателями. Все договоры были заключены на срок менее 1 года и не подлежали регистрации. Покупатель настаивал на приобретении необремененного правами арендаторов недвижимого имущества. Поэтому сторона продавца должна была прекратить перед сделкой все договоры аренды, заключив с каждым из арендаторов соглашение о расторжении соответствующего договора аренды. Подписание дополнительных соглашений позволяло исключить риск того, что арендаторы после заключения сделки и перехода права собственности к покупателю обратятся в суд с требованием о признании иных способов прекращения договоров незаконными и потребуют передачи им помещений на основании статей 301 и 305 Гражданского кодекса РФ на оставшийся срок аренды.
В-пятых, одним из самых существенных рисков, повлиявших на схему сделки, стало обнаружение того, что Комитет по имущественным отношениям обратился в Арбитражный суд с иском к Обществу продавца о признании недействительными ничтожных сделок по приобретению обществом на аукционе имущественного комплекса Комбината. Такой иск грозил Обществу продавца утратой права собственности на все недвижимое имущество Комбината. До начала предварительного судебного разбирательства истец отказался от собственных исковых требований, но Арбитражный суд не принял такой отказ и продолжил рассмотрение дела. Изучив материалы дела и проанализировав судебную практику, мы пришли к выводу, что основания для удовлетворения требований истца и признания недействительными ничтожных сделок, заключенных Обществом продавца, отсутствуют. Однако в условиях неоднозначности и нестабильности судебной практики мы решили не рисковать и предложили своему клиенту изменить первоначальную схему сделки путем введения в нее фигуры добросовестного приобретателя. После приобретения добросовестным приобретателем имущественного комплекса Комбината его уже невозможно было бы истребовать у него даже в том случае, если бы суд признал заключенные Обществом продавца на аукционе сделки купли-продажи имущества ничтожными. Налоговые последствия прямой продажи объектов недвижимого имущества сторона продавца приняла на себя в обмен на некоторые уступки со стороны покупателя.
По итогам проверки юридической чистоты недвижимости и с учетом выявленных юридических рисков мы предложили покупателю отказаться от приобретения 100% доли в уставном капитале Общества продавца. В качестве альтернативы мы разработали следующую схему сделки, которая была одобрена продавцом и покупателем и в итоге успешно реализована.
СХЕМА ПРИОБРЕТЕНИЯ КОМБИНАТА В ОБЩЕМ ВИДЕ ВЫГЛЯДЕЛА СЛЕДУЮЩИМ ОБРАЗОМ:
1. Создавалось новое ООО, в котором был единственный участник – представитель продавца и генеральный директор, представляющий интересы покупателя. Это новое ООО должно было стать добросовестным приобретателем имущественного комплекса Комбината.
2. Новое ООО заключило с Обществом продавца несколько договоров купли-продажи имущества, на основании которых выкупило все имущество, составляющее имущественный комплекс Комбината. Таким образом, новое ООО становилось добросовестным приобретателем имущества, что позволяло устранить указанный выше пятый риск истребования имущества у собственника.
3. Для осуществления новым ООО выплат по заключенным с Обществом продавца договорам купли-продажи имущества покупатель предоставил новому ООО займ в размере части согласованной сторонами цены продажи имущественного комплекса.
4. Одновременно с подписанием договора займа единственный участник нового ООО подписал договор купли-продажи покупателю 100% доли в уставном капитале нового ООО за оставшуюся часть согласованной сторонами цены продажи имущественного комплекса.
Денежные средства, полученные согласно п. 3 схемы сделки, новое ООО выплатило Обществу продавца в качестве оплаты по договорам купли-продажи имущества (согласно п.2 схемы сделки). Перевод денежных средств по назначению контролировался генеральным директором нового ООО, который представлял интересы покупателя. В итоге новое ООО стало собственником имущественного комплекса Комбината.
Осуществление действий, направленных на переход прав на 100% доли в уставном капитале нового ООО, которое стало собственником имущественного комплекса Комбината, к покупателю и выплата продавцу доли оставшейся части согласованной сторонами цены продажи имущественного комплекса в качестве оплаты за приобретенную долю.
Приобретение покупателем 100% долей в уставном капитале Общества продавца для устранения судебных рисков оспаривания договоров купли-продажи, заключенных между Обществом продавца и новым ООО. Этот этап необходим был в качестве меры юридической «зачистки» сделки.
ПОДГОТОВКА ДОКУМЕНТОВ И ЗАКРЫТИЕ СДЕЛКИ
Разработав схему сделки и подготовив проект сделки с указанием этапов ее реализации, мы приступили к подготовке и согласованию всех юридических и корпоративных документов, необходимых для завершения сделки.
Продавец выполнил все возложенные на него по итогам юридической проверки обязанности (зарегистрировал право собственности на земельный участок, подписал с арендаторами недвижимого имущества соглашения о расторжении договоров аренды), и через 6 месяцев после начала работы сделка была завершена. Продавец получил денежные средства в полном размере, а покупатель стал собственником имущественного комплекса Консервного комбината свободного от юридических рисков.
© Юридическая компания «Дельфи», 2012. Все права защищены.
Текст настоящей статьи является объектом авторского права и подлежит защите в соответствии с действующим законодательством. Любое использование настоящего материала допускается только с разрешения ООО «Юридическая компания «Дельфи». Нарушение авторского права преследуется по закону.