Внимательное отношение к деталям, настойчивость и качественная подготовка юридических документов позволили покупателю в короткий срок приобрести офисные помещения.
ОПИСАНИЕ СИТУАЦИИ
К нам обратился клиент, намеренный приобрести в собственность помещения, расположенные на одном из этажей офисного здания в центре Москвы. Помещение идеально подходило покупателю по всем параметрам с учетом планируемого использования. По этой причине покупатель не намерен был упускать объект и держался за это предложение.
Помещение, которое планировалось приобрести, находилось в здании и не было выделено в качестве самостоятельного отдельного объекта недвижимости. Право собственности на приобретаемое помещение не было зарегистрировано, у продавцов было право собственности только на часть здания, из которого должен был осуществляться выдел помещения покупателю. Часть здания находилась в долевой собственности трех собственников, которые и намерены были выступить в качестве продавцов выделенного помещения. Два продавца были юридическими лицами, а одно – физическим лицом.
Покупатель не имел опыта приобретения коммерческой недвижимости, поэтому обратился к нам за юридическим сопровождением сделки.
ЗАДАЧИ, ПОСТАВЛЕННЫЕ ПЕРЕД НАМИ
Перед нами было поставлено несколько стандартных для нас задач.
Во-первых, необходимо было осуществить проверку юридической чистоты недвижимости и юридическую проверку продавцов.
Во-вторых, необходимо было юридически грамотно оформить сделку по приобретению у трех долевых собственников помещения, которого еще не существовало.
В-третьих, покупателю помещение подходило по всем параметрам, цена продажи была согласована сторонами, но покупатель опасался того, что продавец продаст помещение другому покупателю. Поэтому покупатель хотел юридически закрепить ситуацию таким образом, чтобы до момента пока сделка готовится, продавцы не продали недвижимость другому покупателю.
СПОРНЫЕ МОМЕНТЫ СДЕЛКИ И ТОРЖЕСТВО ПРЕДУСМОТРИТЕЛЬНОСТИ
С самого начала подготовки сделки стало понятно, что продавцы не готовы к продаже помещения, поскольку его как самостоятельного объекта еще не существовало. Необходимо было выделить из имеющегося у продавцов в собственности части здания то помещение, которое продавалось покупателю. В связи с этим мы предложили продавцам оформить на продаваемое помещение кадастровый паспорт и зарегистрировать право собственности продавцов на это вновь возникшее помещение. В целях соблюдения юридической чистоты сделки мы рекомендовали покупателю приобретать помещение только после того, когда оно будет зарегистрировано в качестве самостоятельного объекта недвижимости, на который у продавцов будет право собственности.
Продавцы пытались убедить нас в том, что нет необходимости регистрировать их право собственности на вновь выделенное помещение и после получения на него кадастрового паспорта можно сразу заключать договор купли-продажи. Это должно было сэкономить 30 дней, которые в противном случае заняла бы регистрация продавцами своего права собственности на вновь выделенное помещение.
Позиция продавцов основывалась на двух аргументах. Во-первых, выделяемое помещение было частью объекта, который принадлежал продавцам на праве собственности, а, значит, выделенное помещение как часть целого не подлежало регистрации. Во-вторых, продавцы ссылались на то, что орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в аналогичных ситуациях уже неоднократно регистрировал переход права собственности на помещение, выделенное из здания без предварительной регистрации права собственности продавца на такое вновь выделенное помещение.
Действительно, позиция продавцов, не первый взгляд, казалась логичной, и мы знали о том, что орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним может зарегистрировать переход к покупателю права собственности на вновь выделенное помещение без предварительной регистрации на него права собственности продавцов. Но все же существовал определенный юридический риск. И он заключался в следующем: в результате преобразования (разделения, слияния или выделения) существующего объекта недвижимости он прекращает свое существование, и возникают новые объекты. Поскольку после выделения помещения старый объект недвижимости в том виде, в котором он был до выделения, переставал существовать, то юридически ни сам такой объект, ни выделенная из него часть не могут быть предметом договора купли-продажи до регистрации права собственности на помещения, возникшие в результате преобразования старого объекта недвижимости.
Детально изучив положения действующего законодательства и значительный массив судебной практики, а также существующие в доктрине гражданского права взгляды на эту проблему, мы подготовили для продавцов обоснованное письменное заключение с изложением своей позиции по этому вопросу. В конечном итоге продавцы согласились с нашими аргументами, и мы договорились о том, что договор купли-продажи недвижимости будет заключаться только после регистрации продавцами своего права собственности на вновь выделенное помещение. Этим дополнительным шагом в сделке мы защитили покупателя от одного из рисков оспаривания договора купли-продажи недвижимости.
СХЕМА СДЕЛКИ
С одной стороны, нам необходимо было возложить на продавцов обязанность по выделению помещения и регистрации на него своего права собственности, а с другой стороны, юридически связать продавцов обязательством продать выделенное помещение покупателю сразу после того, когда они зарегистрируют на него свое право собственности. При этом у покупателя должна была сохраниться возможность отказаться от заключения сделки в том случае, если проверка юридической чистоты недвижимости выявит существенные риски утраты помещения покупателем после заключения сделки, либо если у продавцов не будут оформлены надлежащим образом права на продаваемое помещение.
Добиться этого можно было одним из двух способов: заключив договор купли-продажи помещения, которое возникнет в будущем в результате выделения, либо, заключив предварительный договор купли-продажи помещения. Согласно предварительному договору основной договор купли-продажи подлежал заключению сторонами только после регистрации права собственности продавцов на выделяемое помещение.
ВЫБРАННЫЙ ВАРИАНТ И ЕГО ОБОСНОВАНИЕ
Поскольку на момент принятия решения по этому вопросу еще отсутствовало Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 54 от 11.07.2011 г. «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», мы порекомендовали своему клиенту пойти более длинным, но менее рискованным на тот момент с юридической точки зрения путем.
Мы предложили сторонам заключить предварительный договор купли-продажи помещения. Приложением к предварительному договору должен был стать проект договора купли-продажи помещения, содержащий все существенные условия сделки. Предварительный договор заключался на период выделения помещения и регистрации на него права собственности продавцов.
Поскольку продавцы готовы были представить документы для юридической проверки только после заключения предварительного договора, перед нами стояла сложная задача. Необходимо было, не зная юридической ситуации и не видя правоустанавливающих и иных юридических документов продавцов, указать в предварительном договоре купли-продажи помещения такой перечень юридических рисков, который, с одной стороны, позволил бы покупателю отказаться от сделки, если бы риски были существенными и неустранимыми, а с другой стороны, создавал бы для продавца гарантии того, что покупатель может отказаться от сделки только в определенных случаях и его отказ от сделки будет обоснованным. При необоснованном отказе от сделки покупатель должен был по условиям договора уплатить продавцам штраф за такой отказ.
Основная сложность была в определении тех рисков, которые должны были войти в перечень в качестве оснований для отказа покупателя от сделки. Воспользовавшись основанной на нашем опыте сопровождения сделок с недвижимостью матрицей юридических рисков, нам удалось создать такой закрытый перечень рисков, который учитывал интересы обеих сторон.
ПОДГОТОВКА ЮРИДИЧЕСКИХ ДОКУМЕНТОВ
Юристы продавца предложили нам свою типовую форму предварительного договора купли-продажи, но поскольку покупатель в сделке несет несоизмеримо больше рисков по сравнению с продавцом, то мы настояли на собственном проекте договора, учитывающего все особенности сделки и указанные выше условия и ограничения.
Через две недели после многочисленных согласований предварительный договор был подписан сторонами. По договору продавцы обязались за два месяца выделить приобретаемое покупателем помещение в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества и зарегистрировать на него свое право собственности.
НЕКОТОРЫЕ УСЛОВИЯ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА
Помимо иных стандартных для предварительного договора условий, мы внесли в него положения, согласно которым продавцы обязывались в период действия предварительного договора не вступать в переговоры, не осуществлять показы, не предоставлять информацию третьим лицам о продаже помещения, не совершать сделки и не осуществлять иные действия, направленные на распоряжение, обременение помещения, а равно подготовку помещения или его части к продаже каким-либо иным лицам, кроме покупателя. В случае нарушения указанного условия продавцами они должны были уплатить покупателю существенный штраф.
Для того, чтобы усилить защиту интересов покупателя, мы также указали в предварительном договоре, что в период его действия и до момента перехода к покупателю права собственности на помещение продавцы обязуются воздержаться от осуществления действий, направленных на возникновение у продавцов долговых и иных обязательств, способных повлечь обращение третьими лицами взыскания на помещение либо к утрате покупателем прав на помещение после приобретения его в собственность.
После подписания сторонами предварительного договора купли-продажи помещения, мы приступили к юридической проверке недвижимости и самих продавцов.
ПРОВЕРКА ЮРИДИЧЕСКОЙ ЧИСТОТЫ НЕДВИЖИМОСТИ (LEGAL DUE DILIGENCE)
Большую часть запрошенных нами документов продавцы предоставили сразу, однако некоторые документы, имеющие принципиальное юридическое значение, нам представлены не были. Среди этих документов отсутствовали акт приема-передачи здания, по которому продавцы получили здание во владение от предыдущего собственника, а также документы, подтверждающие оплату здания при его приобретении у предыдущего собственника. Продавцы по каким-то соображениям уклонялись от предоставления этих документов, поэтому нам пришлось занять жесткую позицию: либо мы делаем выводы о наличии соответствующих юридических рисков, связанных с отсутствием документов, и отказываемся от сделки, либо нам представляют запрошенные документы, и мы продолжаем юридическую проверку. В конечном итоге нам все же удалось получить запрошенные документы.
Проверка юридической чистоты недвижимости складывалась из следующих блоков:
1. Проверка прав продавцов на здание, в котором продавалось помещение, а также проверка истории перехода прав собственности на здание с момента его приватизации и до даты юридической проверки. В рамках проверки этого блока нами самостоятельно были запрошены выписки из ЕГРП в отношении здания и выписки обо всех предшествующих собственниках здания, были проверены все доступные документы по приватизации здания и все последующие договоры, по которым здание переходило от одних собственников к другим вплоть до последних собственников — продавцов;
2. Проверка правоспособности двух продавцов, являвшихся юридическими лицами, проверка полномочий их генеральных директоров и соблюдения корпоративных процедур, а также уставных ограничений на момент приобретения здания у предшествующего собственника. Проверка этого блока выявила нарушение оформления одобрения сделки по приобретению здания у предшествующего собственника. Несмотря на то, что протоколы об одобрении этой сделки как крупной у продавцов имелись, однако не содержали существенных сведений, которые должны были найти отражение в таких протоколах. Кроме того, мы обнаружили, что приобретение здания продавцами у предшествующего собственника было еще и сделкой с заинтересованностью, которая подлежала одобрению общим собранием участников, но такое одобрение отсутствовало. Так как продавцы приобрели здание у предшествующего собственника за два месяца до подготовки к нашей сделке, то у покупателя возникал риск предъявления к нему судебных претензий на помещение после его приобретения. Риск был не очень существенным, но мы решили не рисковать, и поэтому самостоятельно подготовили и настояли на подписании продавцами документов для последующего одобрения сделки по приобретению здания у предшествующего собственника в соответствии с учетом всех требований закона к одобрению крупных сделок и сделок с заинтересованностью.
3. Проверка дееспособности продавца, являвшегося физическим лицом, и проверка дееспособности генеральных директоров двух компаний-продавцов. После долгого сопротивления продавцы представили справки из наркологического и психологического диспансеров о том, что указанные лица на учете в названных учреждениях не стоят.
4. Проверка наличия судебных притязаний в отношении объекта недвижимости, из которого выделялось помещение, а также проверка наличия арестов, обременений и исполнительных производств в отношении продавцов недвижимости.
В целом проверка выявила только нарушение порядка одобрения крупной сделки и сделки с заинтересованностью, которое было устранено.
ЗАКРЫТИЕ СДЕЛКИ
Ровно через два месяца после подписания предварительного договора продавцы выделили помещения в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества и спустя еще некоторое время зарегистрировали на помещение право своей долевой собственности.
Договор купли-продажи помещения к этому времени уже был подготовлен и согласован нами с продавцами. Мы внесли в договор около 30 различных гарантий, которые продавец обязан был дать покупателю в отношении продаваемой недвижимости, своих прав на неё, характеристик, технического состояния помещений и пр. За нарушение продавцами этих гарантий договором были предусмотрены меры ответственности в виде штрафов, пени и возможности взыскания убытков. Положения договора о гарантиях усилило юридическую позицию покупателя, создав возможность взыскивать с продавцов денежные средства в случае обнаружения в будущем, после заключения сделки, каких-либо несоответствий или нарушения гарантий.
Поскольку договорная цена приобретения помещения была существенно ниже рыночной, у покупателя возникал риск признания договора купли-продажи помещения подозрительной сделкой на основании норм закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
Согласно нормам этого закона сделка с ценой приобретения имущества ниже рыночной может быть оспорена продавцом, который после заключения сделки начнет банкротиться. В этом случае недвижимое имущество по решению суда может быть возвращено продавцу, а у покупателя возникнет право требования назад выплаченных денег по договору купли-продажи денежных средств. Если же имущество покупателем будет перепродано дальше, то суд может взыскать с такого покупателя действительную стоимость приобретенной недвижимости, которая является разницей между рыночной ценой и ценой сделки. Это был очень серьезный риск, и он существенно угрожал покупателю утратой помещения либо значительными убытками. Поскольку цена приобретения была согласована и не подлежала увеличению, то для устранения этого риска мы предложили покупателю совершить ряд дополнительных юридических действий, которые при условии их быстрой реализации, позволяли избежать этого риска. Клиент одобрил предложенный нами план действий, и он с успехом был реализован.
В целом описанная сделка была не очень сложной, поэтому довольно быстро и успешно мы закрыли ее. Покупатель стал собственником хороших помещений в центре Москвы и приступил к их отделке и ремонту.
© Юридическая компания «Дельфи», 2012. Все права защищены.
Текст настоящей статьи является объектом авторского права и подлежит защите в соответствии с действующим законодательством. Любое использование настоящего материала допускается только с разрешения ООО «Юридическая компания «Дельфи». Нарушение авторского права преследуется по закону.