Нестандартная схема приобретения складского комплекса в Краснодарском крае с использованием векселя позволила устранить риски продавца и покупателя, связанные с расчетами по сделке и успешно завершить сделку.
Описание ситуации и задача
В 2008 году нам обратился инвестор, который намерен был приобрести объект недвижимости для создания на его основе складского комплекса. Недвижимость была оформлена на общество с ограниченной ответственностью (далее – «Общество продавца»), которое не имело иного имущества и не осуществляло хозяйственную деятельность.
В рамках сопровождения сделки необходимо было:
- осуществить полную юридическую проверку объекта и прав продавца на него;
- разработать и согласовать схему сделки, устраивающую обе стороны и равномерно распределяющую риски сделки между продавцом и покупателем;
- подготовить юридические и иные документы по сделке и оформить переход права собственности на объект недвижимости от продавца к покупателю.
История объекта, проблемы, риски
Приобретаемый объект недвижимости некогда был частью имущественного комплекса завода, приватизированного в 90-е годы руководством завода. Впоследствии с объектом недвижимости было совершено несколько сделок по внесению его в качестве вклада в уставный капитал и последующей продаже. В итоге всех этих юридических манипуляций объект оказался в собственности Общества продавца. Поскольку Общество продавца имело не совсем прозрачную историю существования, от покупки недвижимости путем приобретения самого Общества было решено отказаться, а недвижимость приобретать по договору купли-продажи.
Условия сделки
Продавец опасался того, что зарегистрировав переход права собственности на недвижимость к покупателю, покупатель откажется оплачивать недвижимость. Условие о том, что до полной оплаты недвижимость находится в залоге у продавца так же не устраивало продавца, поскольку процедуру обращения взыскания на предмет залога он посчитал обременительной для себя и требующей дополнительных затрат. В связи с этим продавец настаивал на полной предварительной оплате недвижимости, как способе, который максимально гарантирует его интересы. При несогласии покупателя с этим условием продавец отказывался продавать недвижимость. Такое условие создавало для покупателя значительный риск того, что уплатив деньги, он не получит недвижимость. Однако покупателю очень понравился объект и он готов был согласиться на полную предоплату, при условии, что каким-то образом удастся минимизировать риск того, что он не получит недвижимость.
Результаты юридической проверки
Проверка юридической чистоты объекта недвижимости выявила наличие неузаконенных перепланировок, наличие которых, впрочем, не мешало осуществлению сделки. Каких-либо иных существенных проблем и рисков, которые могли быть служить поводом для отказа от сделки, выявлено не было. Проверка наличия судебных претензий в отношении недвижимости и Общества продавца тоже не дала результатов. Таким образом, итоги проверки юридической чистоты недвижимости были положительными и позволяли приступить к разработке и реализации схемы сделки.
Схема сделки: оплата недвижимости с использованием векселя
Поскольку на покупателя ложился риск уплаты денег и неполучения недвижимости, важно было защитить покупателя от этого риска, но с условием, что и у продавца будут серьезные гарантии получения денег за проданную недвижимость. С учетом этих критериев была предложена следующая схема сделки.
Покупатель должен был приобрести по безналичному расчету в крупном известном и согласованном с продавцом банке вексель, выданный этим банком и имеющий номинальную стоимостью равную цене недвижимости. В день подписания документов по сделке в присутствии продавца покупатель должен был закрыть в одной банковской ячейке вексель вместе с подписанными покупателем документами, подтверждающими передачу векселя покупателем продавцу, а во вторую банковскую ячейку продавец должен был закрыть только подписанные со своей стороны документы, подтверждающие получение векселя от покупателя.
Условием открытия первой ячейки продавцом должно было стать предоставление продавцом договора купли-продажи недвижимости с отметкой регистрирующего органа о регистрации перехода права собственности на объект недвижимости от продавца к покупателю и выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, содержащей сведения о том, что собственником недвижимости стал покупатель. Открыв ячейку, продавец получал вексель, который при наступлении указанного в нем срока платежа мог предъявить к уплате в банк и подписанные покупателем документы, подтверждающие передачу векселя продавцу в качестве оплаты за недвижимость.
Условием открытия второй ячейки покупателем должно было стать предоставление покупателем договора купли-продажи недвижимости с отметкой регистрирующего органа о регистрации перехода права собственности на объект недвижимости от продавца к покупателю и свидетельства о регистрации права собственности покупателя на недвижимость. Открыв ячейку, покупатель получал подписанные продавцом документы, подтверждающие получение векселя продавцом в качестве оплаты за недвижимость.
По условиям договоров об аренде банковских ячеек если бы переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю не был зарегистрирован в течение 50 дней с даты оформления ячейки или в течение этого периода не были бы представлены продавцом документы, являющиеся условием открытия первой ячейки, то покупатель по истечении этого времени получал право в одностороннем порядке открыть первую ячейку и изъять ее содержимое (вексель и документы о передаче векселя продавцу). В отношении второй ячейки у продавца было симметричное право открыть ячейку в одностороннем порядке по истечении 50 дней с даты оформления ячейки и изъять оттуда документы, подтверждающие получение продавцом векселя от покупателя.
При этом договор купли-продажи недвижимости должен был заключаться с условием, что оплата недвижимости покупателем будет осуществляться путем передачи продавцу векселя, выданного банком, определенным в договоре. Также предполагалось, что договором купли-продажи недвижимости будет предусмотрено условие о том, что если в течение 50 дней с даты подписания договора переход права собственности от продавца к покупателю не будет зарегистрирован, то договор прекращает свое действие. Такое условие позволяло сторонам выйти из сделки при возникновении проблем с регистрацией перехода права собственности и безболезненно вернуться в свое первоначальное состояние, в котором они находились до начала сделки. Кроме того, как следовало из схемы организации работы с банковскими ячейками, покупатель в этом случае сохранял за собой вексель и, по сути, ничем не рисковал. При возникновении проблем с регистрацией перехода права собственности на недвижимость к покупателю и после прекращения действия договора купли-продажи, стороны могли либо устранить причины, по которым оказалась невозможной регистрация перехода права собственности, либо покупатель мог приобрести иной подходящий объект недвижимости.
Несмотря на то, что изначально покупатель не намерен был приобретать Общество продавца, которое было собственником недвижимости, он все же решил приобрести Общество для того, чтобы исключить риск оспаривания договора купли-продажи от его имени. Это позволило покупателю не опасаться того, что Обществом будет инициирован иск об оспаривании договора купли-продажи. В последующем Общество должно было ликвидироваться в добровольном порядке по решению участников общества.
Предложенная схема сделки устраивала продавца, поскольку он гарантированно мог получить после регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю вексель одного из крупнейших и надежных банков, не опасаясь того, что покупатель его обманет и не выплатит цену сделки. Покупателю схема позволяла комфортно совершить сделку без риска остаться и без денег и без недвижимости, поэтому была полностью одобрена им.
Мы рассматривали и иные инструменты для использования в схеме оплаты по сделке (аккредитив и банковская гарантия), но от них пришлось отказаться по тем или иным причинам.
Аккредитив. Использование при расчетах аккредитива позволило бы сторонам без особых проблем закрыть риски, связанные с расчетами по сделке. Однако продавец был категорически против использования аккредитива, поскольку полагал, что вексель в ячейке, от которой у него есть ключ, надежнее, чем деньги в банке на счете, который он не контролирует.
Банковская гарантия. В качестве способа оплаты, гарантирующего интересы как продавца, так и покупателя, банковская гарантия могла бы подойти обеим сторонам. Однако за использование банковской гарантии покупателю пришлось бы уплатить банку значительную сумму (от 2 до 10% от суммы банковской гарантии), передать в залог иное принадлежащее покупателю недвижимое имущество. Кроме того, сама процедура получения банковской гарантии предполагала необходимость сбора значительного пакета документов и могла затянуться на длительный срок до получения решения от банка. При этом решение банка могло быть как положительным, так и отрицательным.
Конечно же, существуют и могут быть разработаны и другие схемы, но все они создаются индивидуально под каждую сделку с учетом интересов сторон сделки и тех рисков, которые несет в себе сделка. Сами же схемы сделок в законодательстве не указаны. Они являются результатом творческого применения различных юридических инструментов и норм законодательства.
Процесс сделки и результат
Перед началом реализации сделки продавцом и покупателем было подписано еще «понятийное» соглашение, содержащее информацию об условиях сделки, этапах ее реализации, схеме сделки, разграничении ответственности за совершение отдельных действий в рамках сделки между сторонами, распределении между сторонами расходов по сделке, а также содержащее условия отказа от сделки и положения об ответственности за нарушение соглашения и некоторых гарантий, выданных продавцом покупателю в отношении объекта недвижимости. Это соглашение не имело юридической силы, но будучи оформленным в письменном виде позволяло сторонам не забывать о достигнутых договоренностях и контролировать процесс сделки.
Итогом двухмесячной работы стала успешная реализация и закрытие сделки. Покупатель стал собственником недвижимости и сразу приступил к реконструкции и капитальному ремонту. Продавец же предъявил вексель к оплате и получил причитающиеся ему денежные средства в полном объеме.
© Юридическая компания «Дельфи», 2012. Все права защищены.
Текст настоящей статьи является объектом авторского права и подлежит защите в соответствии с действующим законодательством. Любое использование настоящего материала допускается только с разрешения ООО «Юридическая компания «Дельфи». Нарушение авторского права преследуется по закону.