Нестандартная четырехэтапная схема приобретения завода позволила клиенту устранить существенные неблагоприятные риски и приобрести юридически «чистый» объект.
Описание ситуации
В 2008 году к нам обратилась строительная компания, намеренная приобрести завод по производству железобетонных изделий. Завод находился в перспективном регионе, включал в себя принадлежащий ему на праве долгосрочной аренды земельный участок, ряд расположенных на нем административных зданий, а также производственных строений и сооружений. Производственная площадка завода была достаточно большой и при определенных инвестициях позволяла расширить производство железобетонных изделий.
Еще часть активов принадлежала на праве собственности физическому лицу.
Приобретаемый завод существовал в форме Общества с ограниченной ответственностью (далее – «старое общество) и имел длительную историю существования.
Особенности ситуации
С одной стороны, если бы покупатель решил приобретать старое общество — собственника активов, то это могло повлечь для покупателя значительные риски, связанные с трудно проверяемой историей деятельности предприятия (налоговые претензии к обществу, риски оспаривания прав общества на принадлежащее ему недвижимое имущество, риски выявления долговых обязательств завода после совершения сделки и пр.). Поэтому от приобретения этого общества мы посоветовали отказаться.
С другой стороны, если бы все имущество было напрямую продано покупателю по договорам купли-продажи, то у продавца возникала бы обязанность по уплате существенной суммы налога на полученный доход. В связи с этим прямая покупка имущества по договорам купли-продажи не рассматривалась.
С учетом двух обозначенных моментов, которые стороны хотели избежать, было решено приобретать не объекты недвижимого имущества, а общество, которое владело бы всеми интересующими покупателя активами и правами на имущество и не имело бы «туманной» истории деятельности.
Однако до этого момента необходимо было еще провести проверку юридической чистоты прав завода на принадлежащие ему активы.
Проверка юридической чистоты недвижимого имущества и прав на него
Клиент полагал, что сам факт приобретения вновь созданного общества, которое будет собственником всех продаваемых активов, защитит его от рисков изъятия имущества в судебном порядке. Однако тут все же был риск признания сделок, на основании которых завод стал собственником недвижимого имущества, недействительными и, возможно, даже риск истребования (виндикации) имущества у Клиента после приобретения им имущества в результате реализации сделки. До проведения проверки юридической чистоты недвижимого имущества с достоверностью утверждать об отсутствии рисков было невозможно. Поскольку цена сделки была высока, а, значит, риск ошибки возрастал многократно, нам все же удалось убедить клиента в необходимости проверки блока прав продавца на недвижимое имущество и сделок, послуживших основанием возникновения таких прав.
Осуществляя проверку юридической чистоты прав продавца на недвижимое имущество, мы выполнили следующие действия:
- У продавца мы запросили не только свидетельства о праве собственности на имущество и договоры, на основании которых это имущество приобреталось, но и документы, подтверждающие наличие полномочий у сторон, подписавших эти договоры, так как отсутствие таких полномочий на момент заключения договоров могло поставить под вопрос права продавца на принадлежащее ему имущество.
- Мы также запросили у продавца документы, подтверждающие одобрение сделок по приобретению им недвижимого имущества у предшествующих собственников, в качестве крупных. Отсутствие одобрений могло повлечь признание этих сделок недействительными в судебном порядке. Как свидетельствовала на тот момент судебная практика, некоторые крупные сделки, совершенные без необходимого одобрения, признавались совершенными помимо воли собственника-продавца на отчуждение объектов недвижимости, что позволяло таким собственникам истребовать проданное имущество у любого нового собственника, в том числе и у нашего клиента.
- В Регистрационной службе мы получили информацию не только о текущем состоянии прав на здания и сооружения, но и о юридической судьбе этих объектов и совершенных с ними сделках. Там же проверили и информацию о правах завода на арендуемый земельный участок, а также информацию в отношении самого договора аренды земельного участка. Такая проверка позволяла выявить не передано ли право аренды в залог, не внесено ли в уставный капитал иной организации, подписано ли к договору аренды дополнительное соглашение, уменьшившее площадь арендуемого участка или существенно повысившее размер арендных платежей. Без проведения проверки юридической чистоты недвижимости все эти риски могли стать реальными и лечь тяжким бременем на покупателя.
- В арбитражных судах мы проверили наличие текущих и завершенных судебных споров в отношении зданий и земельного участка. Не только наш клиент, но и любой другой разумный покупатель на его месте, не захотел бы по своей доброй воле быть втянутым в длительную, дорогостоящую судебную тяжбу с неопределенным исходом.
- Мы настояли на предоставлении продавцом платежных поручений, подтверждающих исполнение им обязанности по уплате арендных платежей за арендуемый у администрации города земельный участок, а также акта сверки с администрацией, подтверждающего отсутствие у завода задолженности по арендным платежам. Необходимость этого была продиктована тем, что по условиям договора аренды земельного участка просрочка оплаты арендного платежа более одного раза порождала у администрации право без обращения в суд расторгнуть договор аренды в связи с его нарушением.
Разработка схемы сделки и ее реализация
На схему сделки существенное влияние оказывали следующие моменты:
- Как указывалось выше, покупатель не хотел приобретать старое общество, которое было собственником всех активов, а продавец не готов был продавать все имущество по договорам купли-продажи в связи с неблагоприятными для него налоговыми последствиями;
- Часть активов принадлежала на праве собственности физическому лицу, которое так же, как и завод, не хотело нести налоговое бремя прямой продажи активов;
- Чтобы увязать интересы продавца и покупателя, необходимо было создать новое общество с ограниченной ответственностью, которое должно было стать собственником всего имущества, составляющего имущественный комплекс завода, а потом перейти вместе с этим имуществом покупателю;
- Поскольку покупатель по условиям сделки начинал осуществлять первый платеж сразу после достижения договоренностей и начала реализации первого этапа сделки, покупатель должен был иметь контроль над вновь созданным обществом, которое становилось собственником всего имущества завода.
С учетом всех указанных ограничений нами была разработана следующая схема сделки.
На первом этапе создавалось новое общество с ограниченной ответственностью. Первоначально клиент настаивал на создании ЗАО, поскольку там проще процедура совершения сделок с акциями. Но мы предложили выбрать ООО в связи с тем, что, несмотря на более сложную процедуру совершения сделок с долями, устав ООО позволяет более гибко подходить к вопросам регулирования корпоративного контроля над обществом и создавать довольно сбалансированную структуру и компетенцию органов, обеспечивая участникам взаимную защиту интересов и систему взаимных ограничений, позволяя полнее, чем в ЗАО, контролировать друг друга.
Учредителями вновь созданного общества со стороны продавца стали старое общество с долей 50% в уставном капитале и физическое лицо с долей 40% в уставном капитале вновь созданного общества, являвшиеся собственниками продаваемого недвижимого имущества, а со стороны покупателя — юридическое лицо с долей 10% в уставном капитале вновь созданного общества.
Для того, чтобы наш клиент, имея всего лишь 10% в уставном капитале нового общества, имел контроль над ним, генеральным директором общества было назначено лицо, представляющее интересы покупателя. Для исключения возможности смены генерального директора большинством голосов представителей продавца мы заранее предусмотрели в уставе положения, ограничивающие возможность такой смены, а также иные положения, необходимые для реализации всех этапов сделки. В частности мы внесли в устав нового общества положения о необходимости единогласного решения всех участников по вопросу смены генерального директора, таким образом, без 10% голосов покупателя продавцы не могли сменить генерального директора законным способом. Для того, чтобы защитить интересы продавца от злоупотребления своими полномочиями генеральным директором, который, по общему правилу, вправе самостоятельно распоряжаться любым имуществом общества, в том числе недвижимым, мы внесли в устав положения, устанавливающие необходимость получения единогласного решения всех участников общества для распоряжения недвижимым имуществом и правами аренды в отношении земельного участка. Согласно существовавшей в тот период судебной практике сделки, совершенные без такого единогласного одобрения, могли быть признаны ничтожными как противоречащие закону.
Кроме того, покупателю грозил еще один риск. Он заключался в возможности продажи принадлежащих продавцам 90% долей во вновь созданном обществе третьему лицу, которым вполне могла оказаться рейдерская структура. А при распределении долей 90 к 10 рейдеры могли попытаться и, наверняка, попытались бы воспользоваться своим большинством, что было бы незаконно, но могло втянуть нашего клиента в череду судебных споров. Поэтому для минимизации такого риска были использованы следующие меры. С одной стороны, уплата продавцам основной части денежных средств была перенесена на этап продажи ими 90% доли во вновь созданном обществе клиенту, а с другой стороны, мы предусмотрели в уставе вновь созданного общества положения, запрещающие отчуждение доли любым третьим лицам. В случае нарушения этого положения устава и продажи доли третьим лицам, у нас, в соответствии с действующим на том момент законодательством и сложившейся судебной практикой, была возможность признать такую сделку ничтожной и потребовать возврата доли от третьего лица обратно недобросовестным продавцам доли. Такие меры отчасти защищали клиента от указанного риска.
На втором этапе лица, являющиеся собственниками недвижимого имущества, должны были увеличить уставный капитал ранее созданного общества путем внесения недвижимого имущества в его уставный капитал.
Началась трудоемкая работа по внесению недвижимости в уставный капитал общества и подготовке всех необходимых корпоративных документов. Работа велась по четырем направлениям:
- Соблюдение корпоративных процедур обществом, уставный капитал которого увеличивался;
- Соблюдение корпоративных процедур обществом, которое вносило такое имущество, поскольку для него внесение имущества являлось крупной сделкой;
- Соблюдение требований семейного законодательства в части получения нотариального согласия супруги физического лица, которое вносило имущество в уставный капитал;
- Подготовка документов, необходимых для регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества в Регистрационной службе и подготовка документов, необходимых для внесения изменений в учредительные документы общества, уставный капитал которого увеличивался.
Несмотря на то, что на основании положений земельного законодательства право аренды на земельный участок автоматически перешло к вновь созданному обществу, при переходе к нему права собственности на недвижимое имущество, расположенное на этом земельном участке, для полной защиты клиента мы все же настояли на заключении договора уступки права аренды земельного участка в пользу нового общества, уставный капитал которого был увеличен.
Где-то в середине сделки физическому лицу срочно потребовались деньги, и он обратился к покупателю с просьбой выплатить ему деньги в размере стоимости его доли (40%) раньше срока, предусмотренного согласованной схемой расчетов. Наш клиент решил пойти навстречу продавцу, но хотел иметь гарантию того, что если сделка не будет завершена, то он сможет вернуть свои деньги. Для достижения этой цели мы предложили передать деньги физическому лицу, которое являлось участником во вновь созданном обществе. Передача денег оформлялась договором займа, а обеспечением возврата суммы займа был договор залога принадлежащей физическому лицу доли во вновь созданном обществе. Таким образом, деньги передавались не навсегда, а только на время, определенное в договоре займа. В том случае, если бы деньги не вернулись, клиент получал возможность обратить взыскание на заложенную долю и компенсировать свои убытки. Кроме того, по условиям договора залога физическое лицо не имело права без согласия залогодержателя, то есть займодавца продавать или иным образом распоряжаться своей долей. Такое условие создавало для покупателя дополнительную гарантию того, что к моменту полного выкупа долей в новом обществе, заложенная доля не будет продана третьему лицу и будут принадлежать самому физическому лицу. Для заключения договора займа и договора залога доли было получено нотариальное согласие супруги физического лица и приняты необходимые корпоративные решения нового общества.
На третьем этапе сделки покупатель приобретал полный контроль над новым обществом, которое к этому моменту должно было стать собственником недвижимого имущества и арендатором земельного участка.
Поскольку необходимо было выкупить доли у старого общества (50%) и у физического лица (40%), доли которого находились в залоге у компании-покупателя, мы приступили к подготовке одного из наиболее главных пакетов документов по сделке – оформлению покупки нашим клиентом 90% доли в уставном капитале нового общества.
Пакет документов состоял из двух блоков:
- документы по сделке между физическим лицом (продавцом доли) и юридическим лицом (покупателем доли);
- документы по сделке между юридическим лицом (продавцом доли) и юридическим лицом (покупателем доли).
На тот момент в законодательстве еще отсутствовали требования об обязательном нотариальном удостоверении сделок с долями в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью.
В сделке с физическим лицом необходимо было получить нотариальное согласие его супруги на продажу доли.
В сделке между двумя юридическими лицами необходимо было соблюсти корпоративные процедуры:
- юридического лица – продавца доли;
- юридического лица – покупателя доли;
- юридического лица, доля в уставном капитале которого продавалась.
Продажа доли старым обществом была для него крупной сделкой (т.е. балансовая стоимость продаваемой доли превышала 25% общей балансовой стоимости всего имущества старого общества) и требовала одобрения общим собранием участников этого общества.
Одобрять продажу доли должен был продавец, но поскольку риски и неблагоприятные последствия такого неодобрения или несоблюдения всех процедурных требований к такому одобрению нес наш клиент-покупатель, мы настояли на самостоятельной подготовке всех необходимых документов. Оформляя эти документы, мы пошли дальше обычного порядка оформления корпоративного одобрения, которое, как правило, заключается в подписании участниками общества протокола об одобрении сделки по продаже доли. В конечном итоге мы:
- подготовили список участников старого общества, явившихся на общее собрание участников и зарегистрировавшихся для участия в нем. Этот документ важен, поскольку позволяет доказать присутствие участника на собрании, кроме того он содержит образец подписи, который может быть полезен при возникновении вопроса о принадлежности подписи участнику;
- несмотря на то, что в обществах с ограниченной ответственностью голосование, как правило, осуществляется устно, мы подготовили бюллетени для голосования. Это было сделано для того, чтобы потом была возможность доказать, что участник голосовал по указанному в бюллетене вопросу именно таким образом, а не иначе.
Все эти документы значительно усилили позицию нашего клиента на тот случай, если бы продавцы доли обратились в суд и попытались оспорить сделку по продаже доли на основании якобы допущенного нарушения закона, требующего одобрять крупную сделку.
В итоге, выкупив доли у старого общества и у физического лица, клиент стал обладателем 100% доли в уставном капитале общества, которое было собственником недвижимого имущества и арендатором земельного участка по долгосрочному договору аренды.
Покупатель в полном размере оплатил старому обществу денежные средства за приобретение у него доли в новом обществе в размере 50%.
Вся оплата по сделке осуществлялась по расчетным счетам, что несколько облегчало расчеты между сторонами.
Однако у физического лица, продавшего покупателю долю (40%) в новом обществе, была задолженность перед займодавцем (он же покупатель) по договору займа, а у покупателя доли была задолженность перед физическим лицом за приобретенную долю. Таким образом, стороны должны были друг другу равную сумму денег. Надо было прекратить взаимные обязательства сторон, для чего было использовано соглашение о зачете взаимных денежных требований. Его подписание позволило погасить взаимные долги сторон друг перед другом.
На четвертом – завершающем этапе для устранения рисков оспаривания сделки по продаже старым обществом покупателю 50% доли в новом обществе, а также для устранения рисков оспаривания сделки по внесению старым обществом всего имущества завода в уставный капитал нового общества, необходимо было ликвидировать старое общество. Благодаря достигнутым сторонами договоренностям и некоторым экономическим инструментам влияния на продавцов, спустя несколько месяцев старое общество было ликвидировано. После ликвидации старого общества стало невозможным подавать от его имени исковые заявления об оспаривании прав нового общества на недвижимое имущество или об оспаривании прав покупателя на 50% доли в новом обществе.
Сделка была закрыта. Продавцы получили деньги, а покупатель стал собственником одного из самых крупных в своем регионе заводов по производству железобетонных изделий.
© Юридическая компания «Дельфи», 2011. Все права защищены.
Текст настоящей статьи является объектом авторского права и подлежит защите в соответствии с действующим законодательством. Любое использование настоящего материала допускается только с разрешения ООО «Юридическая компания «Дельфи». Нарушение авторского права преследуется по закону.