Многоэтапная, юридически детально проработанная схема сделки по приобретению недвижимости позволила устранить самые существенные и принципиальные риски, предложив каждой из трех сторон сделки подходящие условия и защиту интересов. Сделка отличалась повышенной сложностью и потребовала значительных организационных усилий с нашей стороны на каждом этапе юридического оформления недвижимости. Благодаря профессиональной поддержке наших юристов сделка была успешно закрыта.
ОПИСАНИЕ СИТУАЦИИ ПО ПРОЕКТУ
К нам обратился Покупатель, который хотел приобрести для себя складскую недвижимость в Московской области площадью около 4 000 кв. м, а также право долгосрочной аренды земельного участка, расположенного под зданием.
Покупатель намерен был финансировать сделку на 60% за счет собственных средств, а остальные 40% привлечь в качестве кредита в банке под залог другого находящегося у него в собственности нежилого помещения.
Сделка осложнялась тем, что одна из компаний Продавца получила кредит в Банке, а другая его компания в качестве обеспечения возврата кредита передала в залог Банку нежилое здание, которое Покупатель и намерен был приобрести. Кроме того, одним из условий сделки была обязанность Покупателя освободить Продавца в счет цены недвижимости от этого кредитного долга перед Банком. Кроме того, без согласия Банка на продажу находящегося у него в залоге нежилого здания, сделка не могла состояться. Поэтому необходимо было получить согласие Банка-кредитора на продажу недвижимости Покупателю. Но Банк готов был дать такое согласие только при условии, если Покупатель станет поручителем по кредитному договору Продавца.
Поскольку сумма сделки была значительной, объект был заложен, а история его приобретения уходила корнями в приватизацию и банкротство, юридические риски были очень высокими, а цена ошибки – существенной. Понимая всю серьезность ситуации, Покупатель решил до оформления недвижимости провести детальную юридическую проверку Продавца и юридической истории приобретаемой недвижимости.
ЮРИДИЧЕСКАЯ ПРОВЕРКА НЕДВИЖИМОСТИ (ПРОВЕРКА ЮРИДИЧЕСКОЙ ЧИСТОТЫ)
В рамках порученной нам юридической проверки недвижимости мы провели детальный юридический анализ истории перехода права собственности на недвижимость, а также проверку соблюдения всех необходимых корпоративных процедур, сопутствующих переходу права собственности по цепочке от предшествующих собственников недвижимости к последнему собственнику-продавцу. Отдельный блок проверки был посвящен проверке Продавца и включал его юридическую проверку (проверку правоспособности, полномочий на продажу недвижимости, соблюдения необходимых процедур одобрения сделки, проверку ограничений и рисков, связанных с деятельностью Продавца, которые напрямую не были связаны с продажей недвижимости, но могли привести при определенных обстоятельствах к утрате Покупателем права собственности на приобретенную недвижимость или к оспариванию договора купли-продажи недвижимости), а также проверку деловой репутации и надежности Продавца. Проверка заняла три недели. Осуществляя проверку, мы самостоятельно ездили к Продавцу и лично проверяли каждый запрошенный документ, сверяя предоставленные нам копии с оригиналами документов. Кроме того, значительную часть информацию об объекте мы проверили независимо от Продавца, используя все возможные источники получения такой информации, что обеспечивало высокую степень достоверности и объективности этих сведений.
В ходе проведения юридической проверки недвижимости и Продавца мы проверили все компании Продавца, задействованные в сделке, по следующим направлениям:
1. Проверили права Продавца на недвижимость и основания их возникновения;
2. Проверили все документы, касающиеся приватизации завода, в состав имущественного комплекса которого входила приобретаемая недвижимость;
3. Проверили основания возникновения кредитных обязательств по кредитному договору, заключенному одной из компаний Продавца с Банком, размер непогашенной задолженности и наличие оснований для предъявления Банком требований о досрочном погашении кредита и оснований для обращения Банком взыскания на заложенную недвижимость, которая являлась предметом сделки;
4. Проверили соблюдение Продавцом условий договора аренды земельного участка и надлежащее исполнение Продавцом обязательств по уплате арендных платежей арендодателю. Несоблюдение некоторых условий договора и нарушение сроков оплаты арендных платежей могло привести к расторжению договора аренды земельного участка, на котором была расположена недвижимость, либо к предъявлению собственнику недвижимости требований о погашении возникшей задолженности по арендной плате.
5. Запросили два вида выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним:
А) о текущем состоянии прав и обременений в отношении недвижимого имущества, в т.ч. в отношении земельного участка;
В) об истории перехода права на недвижимость по цепочке от первоначального собственника к последнему;
6. По данным картотеки арбитражных дел проверили наличие в арбитражных судах споров в отношении недвижимости и Продавца;
7. По массиву розыска лиц, включая сайты территориальных подразделений МВД РФ и Госнаркоконтроля, проверили руководителей и учредителей компаний Продавца, задействованных в сделке;
8. По сведениям о несостоятельности – банкротстве проверили все компании, участвующие в сделке со стороны Продавца.
9. По базе данных ФНС РФ, содержащей сведения о юридических лицах, в состав исполнительных органов которых входят дисквалифицированные лица, проверили руководителей всех компаний, участвующих в сделке со стороны Продавца;
10. По базе данных недействительных ИНН проверили действительность и существование всех компаний, участвующих в сделке со стороны Продавца.
11. По базе данных о принятии решений о ликвидации, о реорганизации проверили компании Продавца, участвующие в сделке;
12. Проверили наличие сведений о принятых регистрирующими органами решениях о предстоящем исключении из Единого государственного реестра юридических лиц недействующих компаний Продавца;
13. Подробно была изучена корпоративная документация компаний Продавца, являющихся участниками сделки. Проверены правоспособность компаний, соблюдение порядка их создания, полномочия единоличных исполнительных органов, проверены учредительные документы компаний, действовавшие на дату заключения сделок по приобретению недвижимости и на дату планируемой сделки по продаже недвижимости Покупателю, соблюдение требований учредительных документов для сделок с недвижимым имуществом.
Поскольку компания Продавца, являющаяся собственником недвижимости, была в форме ЗАО, то, в отличие от ООО, массив документов, подлежащих юридической проверке и касающихся одобрения сделок с объектами недвижимости, был несколько больше и включал проверку не только протоколов общих собраний, которыми такие сделки одобрялись, но и всей сопутствующей документации по собранию: список акционеров, имеющих право участвовать в собрании акционеров, наличие уведомлений о проведении собрания, журнал регистрации акционеров, явившихся для участия в собрании, бюллетени для голосования акционеров по вопросам одобрения сделок, протокол и отчет счетной комиссии об итогах голосования. При качественной проверке соблюдения порядка одобрения сделки это тот объем документов, который обязательно должен быть проверен.
В результате проверки юридической чистоты не было выявлено существенных нарушений, способных привести к утрате Покупателем права собственности на нежилое здание. Однако все же было выявлено одно обстоятельство, которое создавало для Покупателя определенный риск. Оно заключалось в том, что Продавец зарегистрировал свое право собственности на проходящие в здании коммуникации (кабельную низковольтную электрическую сеть, водопровод, тепловые сети, паропровод, наружные сети канализации) как на объекты недвижимого имущества. А это могло создать для Покупателя ситуацию, когда, спустя некоторое время после приобретения недвижимости, к Покупателю мог бы прийти новый собственник коммуникаций и потребовать оплаты за использование этих коммуникаций, проходящих в здании Покупателя. Пришлось бы либо обращаться в суд, либо оплачивать использование коммуникаций. В любом случае это вылилось бы для Покупателя в дополнительные материальные и временные затраты. Поэтому с целью устранения указанного риска в договор купли-продажи нежилого здания в перечень продаваемых объектов были включены еще и все коммуникации, необходимые для использования здания.
СХЕМА СДЕЛКИ И ОФОРМЛЕНИЕ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ
По итогам проведенных с Покупателем переговоров мы предложили Продавцу схему, которая в общем виде заключалась в том, что Покупатель приобретал у Продавца здание и должен был при этом выплатить Банку денежные средства в размере задолженности Продавца перед Банком по кредитному договору. Стоимость приобретения здания и сумма задолженности Продавца перед Банком в совокупности составляли цену сделки.
Однако на первом этапе необходимо было заручиться согласием Банка на продажу заложенного имущества Покупателю. Такое согласие было предусмотрено договором залога и означало, что здание не может быть продано без согласия Банка. Сделка купли-продажи недвижимости, совершенная без такого согласия, являлась бы недействительной. Поэтому мы подключились к переговорам с Банком. Банк сообщил, что готов предоставить Продавцу согласие на продажу здания, но при одном условии: поскольку Покупатель после закрытия сделки должен был стать собственником здания, а, значит, и залогодателем, который отвечал своим имуществом по кредитному договору, то Банк настаивал на том, чтобы Покупатель стал поручителем по кредитному договору. Это означало, что Покупатель должен был выдать Банку поручительство за должника (т.е. за компанию Продавца). Такое поручительство должно было обязать Покупателя в случае невозврата должником кредита Банку вернуть за должника его долг Банку в полном размере.
Покупатель, в общем-то, был согласен на такое условие. Но мы обратили его внимание на один существенный риск, который потенциально ложился на Покупателя в случае выдачи им поручительства за должника. Этот риск заключался в том, что если бы переход права собственности на здание к Покупателю по каким-либо техническим или иным причинам не был зарегистрирован или если бы договор купли-продажи здания был в суде оспорен, или приобретенное Покупателем здание было бы после сделки изъято из владения Покупателя на основании судебного решения, то Покупатель, во-первых, лишился бы здания, перестав быть его собственником, а во-вторых, оставался бы должником по договору поручительства перед Банком и нес бы риск невозврата должником кредитных средств. Такую ситуацию нельзя было допустить. Поэтому мы настояли на включении в договор поручительства, который наш клиент (Покупатель) заключал с Банком, условий о том, что договор поручительства прекращает свое действие в том случае, если:
А) Договор купли-продажи недвижимости будет расторгнут, а равно признан недействительным или незаключенным. Одним же из условий, допускающих односторонний отказ от исполнения договора любой из его сторон, было несоблюдение срока, отведенного договором для регистрации перехода права собственности на недвижимость от Продавца к Покупателю.
В) Недвижимость, приобретенная Покупателем, будет истребована у него по решению суда.
Эти дополнительные формулировки были крайне важны, поскольку позволяли Покупателю снять с себя риски взыскания долга по договору поручительства в случае, если бы после заключения договора купли-продажи недвижимости право собственности не перешло к Покупателю либо если бы после перехода к Покупателю права собственности на недвижимость впоследствии он утратил это право по какому-либо основанию. Покупатель принимал на себя поручительство только как условие, позволяющее получить согласие Банка на продажу недвижимости Покупателю. Поэтому было бы логично, что с утратой Покупателем права собственности или в случае, когда право собственности к Покупателю так и не перешло, поручительство Покупателя перед Банком должно было прекращаться. Банк принял наши аргументы и согласился включить в договор указанные условия прекращения договора поручительства.
После подписания договора поручительства и получения письменного согласия Банка на продажу здания Покупателю, между Продавцом и Покупателем был заключен договор купли-продажи недвижимости, по которому Покупатель должен был выплатить Продавцу сумму Х. Эта сумма делилась на три части. Первая часть подлежала уплате сразу после заключения договора, вторая — после регистрации перехода права собственности на здание к Покупателю, а третья – после погашения долга перед Банком и прекращения залога на приобретенное Покупателем здание. Для того чтобы гарантировать выплату Продавцу последней, третьей, части платежа, Покупатель выдал ему свой простой вексель. Но необходимо было исключить возможность предъявления Продавцом Покупателю векселя к оплате раньше, чем Покупатель погасит залог на приобретенное здание. Поэтому вексель был выдан с датой предъявления не ранее, чем через 90 дней после его выдачи. В этот период Покупателю необходимо было погасить долг перед Банком и прекратить залог в отношении приобретенного здания. Поскольку вексель был выдан на значительную сумму, для исключения риска его хищения либо утраты иным образом мы посоветовали Продавцу положить вексель на хранение в банковскую ячейку, где он мог бы храниться до наступления срока последнего платежа по договору купли-продажи.
Но, так как Покупатель обещал освободить Продавца от кредитного долга перед Банком, то надо было предложить способы реализации такого обещания. Так как Покупатель не являлся напрямую должником перед Банком по этому договору, то не мог напрямую погасить долг. Конечно, можно было бы заплатить Продавцу по договору сумму, необходимую для того, чтобы, получив ее, он мог вернуть долг банку, но тут возникало два обстоятельства, которые не позволяли поступить таким образом:
i) Во-первых, в этом случае Покупателю пришлось бы оплачивать существенный налог (НДС) в связи с Покупкой здания. По факту это означало, что Покупатель должен был заплатить Продавцу такую сумму, которая после уплаты НДС позволила бы Продавцу погасить долг перед Банком. Но Покупатель разумно не готов был принимать на себя бремя налоговых выплат, поскольку они существенно увеличивали итоговую стоимость сделки.
ii) Во-вторых, несмотря на то, что порядочность Продавца не вызывала сомнений, не возможно было полностью исключить риск того, что, получив деньги по договору купли-продажи недвижимости, Продавец откажется гасить задолженность перед Банком. Это могло привести к обращению Банком взыскания на здание, которое перешло по договору в собственность Покупателя и находилось в залоге у Банка, т.е. в этом случае Покупатель принял бы на себя риск утраты права собственности на приобретенное здание в связи с неисполнением Продавцом своих обязательств перед Банком по кредитному договору.
Такие риски были не приемлемы для Покупателя, поэтому мы предложили схему, которая позволяла в полной мере обезопасить Покупателя от указанных рисков и в итоге погасить задолженность по кредитному договору.
Поэтому мы предложили сторонам оригинальную схему сделки, общий смысл которой сводился к следующему. Между Банком и компанией Покупателя был заключен договор уступки Банком прав требования по кредитному договору. Заключение такого договора привело к тому, что компания Продавца, являющаяся должником по кредитному договору, становилась должником перед компанией Покупателя. Затем между двумя этими компаниями необходимо было заключить соглашение о прекращении обязательств должника новацией. В соответствии с этим соглашением должник вместо погашения долга по кредитному договору передавал Покупателю на сумму долга собственные простые векселя. Таким образом, кредитное обязательство погашалось, но вместо него возникало новое вексельное обязательство. Но тут уже риск возникал у Продавца: Покупатель, получив векселя, мог предъявить их к оплате векселедателю, т.е. компании Продавца. Поэтому необходимо было сделать так, чтобы векселя на законном основании вернулись под контроль стороны Продавца. Мы предложили сторонам вариант юридического возврата векселей Продавцу, исключающий риски предъявления ему Покупателем этих векселей к оплате. Предложенный нами вариант устраивал стороны и с юридической, и с налоговой точек зрения, поэтому был одобрен и с успехом реализован. Все документы по уступке Банком прав требования Покупателю и документы о новации кредитного (заемного) обязательства в вексельное должны были подписываться одновременно с согласием Банка на продажу недвижимости и договором купли-продажи недвижимости, поскольку Продавец опасался, что после того, как права требования по кредитному договору перейдут от Банка к компании Покупателя, она откажется от подписания соглашения о новации, а вместо этого будет требовать от Продавца погашения кредита и процентов по нему, а в случае неполучения этих денежных средств обратит взыскание на заложенное имущество.
По условиям договора уступки прав требования, заключенного с Банком, права требования переходили к Покупателю только после полной оплаты Банку денежных средств в размере основной суммы долга и процентов, начисленных к дате подписания договора об уступке права требования.
Однако поскольку у Покупателя не было собственных средств в размере, необходимом для оплаты по договору купли-продажи, то Покупатель еще до заключения договора купли-продажи здания привлек в другом банке кредит под залог имеющейся у него на праве собственности недвижимости. После соблюдения всех банковских процедур и выполнения необходимых для таких сделок требований (оценка, страхование имущества) был зарегистрирован залог (ипотека) недвижимости, и Покупателю была открыта кредитная линия, воспользовавшись которой Покупатель произвел оплату по договору купли-продажи здания. Выкуп у Банка прав требования по кредитному договору осуществлялся Покупателем за счет собственных средств.
На следующем этапе сделки был зарегистрирован переход права собственности на здание от Продавца к Покупателю. После погашения долгового обязательства Продавца были поданы документы на прекращение ипотеки в отношении приобретенного здания. В итоге Покупатель стал собственником здания, свободного от залога. Право аренды на земельный участок перешло к Покупателю в силу закона в связи с приобретением Покупателем права собственности на здание, расположенное на этом земельном участке. Оставалось только уплатить Продавцу последнюю, третью, часть денежных средств и получить обратно вексель, ранее выданный Продавцу Покупателем в качестве гарантии оплаты последней части денежных средств, что заняло пару дней, после чего сделка была закрыта.
© Юридическая компания «Дельфи», 2012. Все права защищены.
Текст настоящей статьи является объектом авторского права и подлежит защите в соответствии с действующим законодательством. Любое использование настоящего материала допускается только с разрешения ООО «Юридическая компания «Дельфи». Нарушение авторского права преследуется по закону.