К нам обратился клиент, намеренный приобрести торговый центр площадью примерно 9 000 кв.м. По данным продавца, помещения ТЦ были сданы в аренду арендаторам в количестве 59 штук. При этом чуть больше 5000 кв.м. было в аренде всего у четырех арендаторов. ТЦ принадлежал на праве собственности ООО. ООО применяло общую систему налогообложения. Покупатель был намерен приобрести недвижимость на себя как на физическое лицо.
ПЕРЕД НАМИ СТОЯЛИ СЛЕДУЮЩИЕ ЗАДАЧИ:
- Собрать информацию о фактических доходах и расходах по объекту недвижимости за определенный период по основным статьям;
- Проверить достоверность поступлений арендных платежей и расходов за определенный период;
- Провести предварительный юридический анализ правоустанавливающих документов на здание и земельный участок;
- Провести юридический анализов договоров с якорными арендаторами, выявить риски и дать им оценку;
- Провести налоговый анализ предложенной продавцом схемы сделки по переоформлению права собственности на ТЦ на покупателя с целью минимизации НДС продавца с учётом особенностей применяемых систем налогообложения продавца и покупателя.
ПРОВЕРКА ДАННЫХ О ФАКТИЧЕСКИХ ДОХОДАХ И РАСХОДАХ ТОРГОВОГО ЦЕНТРА
При проведении проверки нами был запрошен массив финансовых данных и документов, которые позволяли оценить достоверность предоставленных продавцом данных по доходам и расходам, связанным с функционированием торгового центра.
В ходе проверки по одному из новых крупных арендаторов с ежемесячным арендным потоком по договору аренды около 2 000 000 рублей стали выявляться противоречивые данные: то арендная плата не в полном размере поступила, то поступила, но от другого лица. По этому же арендатору были предоставлены два договора: предварительный договор аренды и сам договор аренды. При этом оба договора были подписаны одним числом, что вызвало у нас обоснованные сомнения, на которые мы так и не получили вразумительного логичного ответа продавца.
Сомнения в достоверности арендного потока возникли и по еще одному крупному арендатору, поскольку арендные платежи были нерегулярными, а сам арендатор всего за несколько месяцев до начала проверки начал арендовать помещение и не имел длительной истории арендных отношений в этом торговом центре.
Так как цена приобретения рассчитывалась с учетом текущего арендного потока, продавец пытался таким образом значительно завысить цену продажи торгового центра.
ЮРИДИЧЕСКАЯ ПРОВЕРКА НЕДВИЖИМОСТИ (ПРОВЕРКА ЮРИДИЧЕСКОЙ ЧИСТОТЫ)
Чтобы избежать уплаты НДС, которое возникало при продаже недвижимости, продавец предлагал покупателю купить 100% долю в ООО – собственнике недвижимости с последующей ликвидацией покупателем этого ООО и получением недвижимости в личную собственность покупателя как физического лица. Однако после изучения корпоративной и бухгалтерской документации, выяснения чистой стоимости активов и бухгалтерской и налоговой стоимости недвижимости предложенная продавцом схема реализации сделки нами была отвергнута. Причиной отказа от этой схемы стало выявление значительных налоговых рисков, которые возникали у покупателя в случае реализации такой схемы сделки.
При проверке цепочки сделок с недвижимым имуществом выяснилось, что ранее торговый центр был обременен ипотекой, запись о которой была погашена в Росреестре, но сами основания для ипотеки не отпали и договор ипотеки продолжал действовать. Кроме того продолжало действовать и долговое обязательство, которое было обеспечено ипотекой.
В ходе проверки было обнаружено, что ООО-продавец недвижимости имеет значительную задолженность перед физическим лицом, к которому права требования перешли по цепочке сделок уступки права требования: юридическое лицо – оффшорная компания — оффшорная компания — физическое лицо. Сами документы, которыми были оформлены эти уступки права требования, продавцом на дату завершения проверки представлены не были.
Кроме того при проведении проверки мы выяснили, что в ходе проведенной МЧС проверки в торговом центре было обнаружено несколько десятков нарушений требований пожарной безопасности и множество предписаний об устранении допущенных нарушений. Большинство предписаний на дату завершения проверки выполнены не были, что создавало значительные риски приостановления в административном порядке деятельности всего торгового центра. А это, в свою очередь, грозило потерей арендаторов, снижением арендного потока, судебными разбирательствами с арендаторами и взысканием убытков в пользу арендаторов с собственника недвижимости.
При изучении текущего статуса продавца и объекта недвижимости было обнаружено судебное дело, инициированное собственником. Ответчиком по иску являлся Департамент городского имущества города Москвы. Иск был заявлен об обязании Департамента заключить новый договор аренды земельного участка, поскольку старый договор аренды истек, а в заключении нового договора аренды было отказано по причине нахождения на земельном участке самовольных построек (пристроек). Таким образом, помимо отсутствия у продавца недвижимости прав на земельный участок под торговым объектом, продавец еще возвел самовольные постройки (пристройки).
ПО ИТОГУ ПРОВЕРКИ НАМИ:
- были собраны убедительные доказательства и аргументы того, что арендный поток является недостоверным в связи с созданием продавцом видимости поступления ежемесячных арендных платежей от одного из арендаторов в размере около 2 000 000 рублей и в связи с нерегулярностью платежей по одному из крупных новых арендаторов;
- выявлены существенные налоговые и дополнительные юридические и финансовые риски, возникающие у покупателя в случае реализации предложенной продавцом схемы сделки;
- были выявлены риски восстановления ипотеки (залога) на продаваемый объект недвижимости и потенциально опасная история с уступкой прав требования по цепочке российское юридическое лицо – оффшорная компания — оффшорная компания — физическое лицо;
- были обнаружены существенные риски по пожарной безопасности здания и несколько предписаний пожарной инспекции в связи с несколькими десятками нарушений;
- был выявлен суд продавца с Департаментом городского имущества города Москвы об обязании заключить договор аренды земельного участка и отсутствие на дату проверку прав на земельный участок под зданием;
- выявлено наличие небольших самовольных построек и пристроек к ТЦ.
Таким образом, при проведении проверки были обнаружены существенные юридические и финансовые риски, которые позволяли покупателю принять взвешенное решение о приобретении недвижимости на предложенных условиях, договориться о более выгодных условиях сделки или вообще отказаться от сделки и избежать существенной переплаты и значительных финансовых расходов в последующем.
С некоторыми другими историями наших проверок объектов коммерческой недвижимости можно ознакомиться по этой ссылке.