К нам обратился клиент, который был намерен приобрести нежилое здание площадью примерно 3 900 кв.м. Земельный участок принадлежал продавцу на праве собственности.
Собственником нежилого здания и земельного участка являлось ООО. Покупатель намерен был приобрести недвижимость в качестве арендного бизнеса с находящимися в ней арендаторами для последующего самостоятельного получения арендного потока от сдаваемой в аренду недвижимости. Продавцом недвижимости был представлен список из 25 арендаторов, занимающих помещения в здании на основании договора аренды.
Перед нами стояла задача проверить юридическую чистоту нежилой недвижимости для целей получения клиентом арендного потока от продолжающейся сдачи недвижимости в аренду.
При проверке документов было обнаружено, что практически все здание сдано в аренду нескольким арендаторам с правом последующей сдачи недвижимости в субаренду. Договоры аренды с первоначальными арендаторами были заключены по существенно заниженной арендной ставке с правом арендаторов сдавать недвижимость в субаренду на любых условиях по их собственному. При проверке был выявлен значительный риск того, что эти несколько договоров аренды не содержали условий, позволяющих их расторгнуть при отсутствии нарушений со стороны арендаторов. Основной доход от арендного бизнеса получал не собственник недвижимости, а арендаторы, сдавая помещения в субаренду. Однако продавец настаивал на том, что договоры аренды после приобретения недвижимости покупателем могут быть расторгнуты им в любой момент по его желанию. Подготовленный нами анализ судебной практики убедил покупателя в том, что с расторжением договоров могут возникнуть значительные сложности, а платить за приобретение недвижимости, которая еще около 9 лет не приносила бы сколько-нибудь значимого арендного потока, у покупателя не было желания. На наше предложение о том, чтобы продавец вначале сам расторг договоры аренды с арендаторами, а потом уже продавал недвижимость, продавец ответил отказом, не содержащим разумного объяснения. В итоге покупатель решил отказаться от приобретения объекта недвижимости.
Таким образом, проведенная нами проверка послужила основанием для отказа покупателя от приобретения объекта недвижимости, который на протяжении почти 9 лет не приносил бы покупателю и 2% в год от цены приобретения недвижимости в случае ее приобретения.
С некоторыми другими историями наших проверок объектов коммерческой недвижимости можно ознакомиться по этой ссылке.