К нам обратился покупатель, который намерен был приобрести нежилое торговое помещение в Москве площадью более 5 тыс. кв.м. с крупными сетевыми арендаторами для целей последующего получения дохода от такого арендного бизнеса.
ПЕРЕД НАМИ БЫЛИ ПОСТАВЛЕНЫ СЛЕДУЮЩИЕ ЗАДАЧИ:
- Провести юридическую проверку нежилого помещения и земельного участка, включая текущее состояние, историю возникновения/перехода прав собственности, установить риски предъявления требований третьими лицами, в т.ч. государственными органами, риски, касающиеся прав на земельный участок.
- Проанализировать риски нахождения недвижимости в залоге у банка, условия, порядок прекращения ипотеки и влияние ипотеки недвижимости на структуру и условия планируемой сделки.
- Выявить и проанализировать юридико-технические риски, способные негативным образом отразиться на эксплуатации нежилого помещения или его коммерческой привлекательности.
- Проанализировать и дать оценку рисков по договорам с наиболее крупными арендаторами: арендные платежи, индексация, расторжение, компенсации, обеспечительные платежи, дополнительные расходы, дополнительные соглашения и т.д.
- Проверить продавца на предмет добросовестности, наличия у него признаков, способных негативно отразиться на судьбе сделки и правах покупателя в отношении недвижимости.
- Проверить корпоративный блок в отношении продавца, который являлся юридическим лицом и дочерней компанией крупного холдинга.
- Проанализировать и выявить юридические и организационные риски, способные повлечь дополнительные для покупателя расходы в связи с приобретением недвижимости или после перехода к покупателю права собственности, а также юридические риски, способные привести к снижению доходов от сдачи недвижимости в аренду.
- Проверить наличие разрешений на строительство, наличие несогласованных перепланировок (реконструкций, преобразований).
- Провести юридическую проверку наличия полномочий у продавца на продажу недвижимости и анализ необходимости получения согласий, одобрений, разрешений на сделку.
- Проверить соблюдение порядка и законности оформления прав продавца на коммуникации, разрешений, наличие технических и прочих условий, необходимых для эксплуатации недвижимости и для выполнения обязательств перед арендаторами.
- Проверить наличие у продавца прав на оборудование и иные принадлежности, имеющие значение и/или необходимые для эксплуатации недвижимости и для выполнения обязательств перед арендаторами.
- Проверить недвижимость и продавца на предмет наличия в отношении них судебных притязаний третьих лиц, споров с арендаторами или иных споров, способных оказать негативное влияние на сделку или дальнейшее владение и эксплуатацию недвижимости в случае ее приобретения покупателем.
- Проверить наличие административных производств (предписаний) в отношении продавца и связанных с нарушением нормативных требований к нежилому помещению или к его эксплуатации.
- Проверить наличие у продавца необходимых регламентов, положений, разрешений, необходимых для эксплуатации недвижимости.
- Собрать информацию и проверить суммы фактических доходов и расходов по объекту недвижимости за несколько лет.
- Предложить схему приобретения нежилого помещения, максимально учитывающую интересы продавца и покупателя с учетом налоговых последствий.
ПО ИТОГУ ПРОВЕРКИ НАМИ:
- Выявлен риск регистрации в ЕГРН и привязки к земельному участку не существующего здания и отсутствие привязки к земельному участку нежилого помещения, являющегося предметом сделки.
- Предложены условия, которые должны были быть выполнены продавцом и покупателем для заключения договора купли-продажи недвижимости.
- Предложена схема расчетов, обеспечивающая погашение ипотеки в отношении приобретаемой недвижимости и защищающая интересы покупателя.
- Подготовлено соглашение о порядке ведения переговоров, отражающее основные условия и параметры сделки и условия, которые должны быть выполнены каждой из сторон для заключения договора купли-продажи недвижимости.
В заключение заметим, что сделка была заключена, объект был приобретен покупателем.