Юридическая проверка офисного здания для целей покупки арендного бизнеса. История одной проверки

К нам обратился клиент, намеренный приобрести трехэтажное офисное здание общей площадью около 4300 кв.м. Здание было юридически разделено на несколько частей и принадлежало на праве собственности ООО и нескольким физическим лицами на праве долевой собственности. ООО применяло упрощенную систему налогообложения. Все здание было сдано в аренду 7 арендаторам. При этом почти 90% от общей площади было сдано в аренду трем крупнейшим арендаторам.

ПЕРЕД НАМИ СТОЯЛИ СЛЕДУЮЩИЕ ЗАДАЧИ:

1. Собрать информацию о фактических доходах и расходах по объекту недвижимости за определенный период по основным статьям;
2. Проверить достоверность поступлений арендных платежей и расходов за определенный период;
3. Провести предварительный юридический анализ правоустанавливающих документов на здание и земельный участок;
4. Провести юридический анализов договоров с крупными арендаторами, выявить риски и дать им оценку;
5. Выявить риски, способные повлиять на схему сделки или послужить основанием для снижения цены покупки офисного здания.

ПРОВЕРКА ДАННЫХ О ФАКТИЧЕСКИХ ДОХОДАХ И РАСХОДАХ ПО ЗДАНИЮ

В ходе проведения проверки доходов от аренды и расходов, связанных с обслуживанием здания, выяснилось, что договор с одним из арендаторов заключен не с собственником, а с бывшим арендатором, который передал помещение в субаренду. Сам договор аренды был расторгнут, но договор субаренды продолжал фактически действовать и при этом арендная плата продолжала уплачиваться организации, сдававшей недвижимость в субаренду. Арендная плата по этому договору непосредственно собственнику недвижимости не направлялась.

Кроме того выяснилось, что в один из договоров аренды внесены изменения, в соответствии с которыми ежемесячная арендная плата уменьшилась на 200 000 рублей. Еще по одному из крупных арендаторов истек срок действия договора аренды и вопрос о его продлении или о заключении нового договора с этим же арендатором находился под вопросом по причине регулярных задержек с оплатой со стороны арендатора и отсутствия уверенности в том, что арендатор сможет в дальнейшем исправно уплачивать арендную плату. Эти два последних обстоятельства напрямую влияли на арендный поток от недвижимости, который мог уменьшиться на 1 200 000 рублей в месяц и, соответственно, на цену покупки недвижимости.  

Два договора аренды с крупным арендатором предусматривали возможность увеличения арендной платы арендодателем не более чем на 10% ежегодно. Однако фактически увеличения за два предшествующих проверке года не производилось по той причине, что арендатор отказывался от повышения, настаивая на том, что договор подразумевает необходимость подписания дополнительного соглашения между сторонами и исключает возможность одностороннего увеличения арендной платы арендодателем. Проанализировав договор аренды и судебную практику, мы пришли к выводу о том, что позиция арендатора не соответствует условиям договора и в судебном порядке арендодатель сможет повысить размер арендной платы. Однако, во-первых, все же необходимо было обращаться в суд, во-вторых, отказ арендатора повышать арендную плату влиял на прогнозную модель денежных потоков и на стоимость недвижимости как арендного бизнеса и цену его приобретения.

ЮРИДИЧЕСКАЯ ПРОВЕРКА НЕДВИЖИМОСТИ (ПРОВЕРКА ЮРИДИЧЕСКОЙ ЧИСТОТЫ)

В самом начале проверки был выявлен наложенный приставом запрет на распоряжение недвижимостью по причине наложения административного штрафа. Чуть позднее по этой же причине, но уже из-за другого штрафа был наложен еще один запрет на распоряжение недвижимостью. Штрафы были не существенными и продавец их быстро оплатил после того, как мы сообщили ему о наличии запретов. Однако до снятия запрета на распоряжение приобретать недвижимость было невозможно.

Проверка по базе судов выявила около 15 уже завершенных судов, связанных с попыткой рейдерского захвата в 2000-х годах компании, которая ранее являлась собственником продаваемой недвижимости. В связи с защитой от рейдеров с недвижимостью был осуществлен ряд сделок по ее перепродаже в течение довольно короткого периода времени с целью создания фигуры «добросовестного приобретателя». Суды с рейдерами в итоге были завершены в пользу текущих продавцов недвижимости, сроки для оспаривания сделок истекли, процессуальные сроки для обжалования тоже прошли. Форма проводимой нами проверки не предполагала на этом этапе более углубленную проверку истории сделок с недвижимостью, поэтому эти сделки предполагалось проверить на более позднем этапе.

Однако по последней сделке, на основании которой текущий продавец – ООО стало собственником части здания, нам не был предоставлен документ об оплате при приобретении недвижимости у предыдущего продавца.

При проведении проверки был идентифицирован риск признания части недвижимости самовольной постройкой и ее сноса по требованию города Москвы. Это был очень существенный риск, препятствующий осуществлению сделки на изначально предложенных продавцом условиях.

Продавцом на дату завершения проверки так и не были представлены разрешительные документы на электрическую мощность, что создавало для покупателя недвижимости риски недостатка мощности и зависимости от третьего лица в обеспечении недвижимости электричеством.

ПО ИТОГУ ПРОВЕРКИ НАМИ:

1. выявлены некоторые неточности в арендном потоке и не правильное оформление договора аренды с одним из арендаторов, по которому оплата поступала не собственнику недвижимости, а иной организации;
2. обнаружен существенный риск признания части недвижимости самовольной постройкой и ее последующего сноса;
3. обнаружены два зарегистрированных в ЕГРН запрета на распоряжение и продажу объекта недвижимости;
4. обнаружен риск значительного снижения арендного потока в случае прекращения и не возобновления договора аренды с одним из арендаторов;
5. обнаружен риск возникновения сложностей с повышением арендной платы по двум ключевым договорам аренды;
6. обнаружено отсутствие разрешений на строительство и документов на предоставление электрической мощности;
7. обнаружена история, связанная с рейдерским захватом продаваемой недвижимости, и проанализирован значительный блок судебных дел, связанных с корпоративным конфликтом и оспариванием одной из сделок по переброске недвижимости на нового приобретателя.

Проведенная проверка позволила покупателю избежать приобретения объекта недвижимости по завышенной цене или со значительными финансовыми и/или юридическими рисками, управление и минимизация которых требовала затрат.

Порой самая лучшая сделка — это не заключенная сделка. При проведении проверки мы не ставим перед собой задачу «разрушить» сделку, но ставим задачу обнаружить, оценить и показать нашим клиентам риски, влияющие на параметры сделки и на решение клиентов, заключать сделку и на тех или иных условиях или же вообще отказаться от сделки.

С некоторыми другими историями наших проверок объектов коммерческой недвижимости можно ознакомиться по этой ссылке.