Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью является одним из главных элементов в приобретении недвижимости.
От правильности юридического оформления сделки будет зависеть дальнейшая судьба недвижимости. Не стоит забывать и о том, что, возможно, спустя некоторое время после покупки недвижимости, собственник может решить продать ее или получить кредит под залог своей недвижимости. В этом случае при обнаружении каких-либо ошибок или недочетов в оформлении недвижимости и совершении сделки, способных привести к утрате новым покупателем права собственности на недвижимость или же к судебным разбирательствам в отношении приобретенной или полученной в залог недвижимости, покупатель может отказаться от приобретения сделки, а кредитор может отказать в выдаче кредита под залог такой ненадежной недвижимости.
Для того чтобы избежать таких ситуаций уже при покупке недвижимости, необходимо позаботиться о грамотном юридическом сопровождении сделки. Лучше всего, если такое сопровождение будут осуществлять юристы, имеющие опыт работы именно с коммерческой недвижимостью, а не с жилой. В процедуре оформления и проверки коммерческой недвижимости имеются значительные отличия от проверки и оформления жилой недвижимости. Сделки с коммерческой недвижимостью могут осуществляться и с использованием оффшорных юрисдикций, и путем приобретения корпоративного контроля над юридическим лицом, являющимся собственником коммерческой недвижимости. Сторонами сделки с коммерческой недвижимостью в подавляющем большинстве случаев являются юридические лица, что накладывает свои особенности на схему и порядок совершения сделок с такой недвижимостью. Сам характер коммерческой недвижимости предполагает возможность ее использования для специфических целей, не связанных с личным проживанием.
Юридическое сопровождение сделки с коммерческой недвижимостью в большинстве случаев включает следующие блоки услуг:
1. Проверка юридической чистоты недвижимости для целей покупки или же подготовка юридического комплекта документов для продажи недвижимости;
2. Определение и согласование схемы сделки с учетом налоговых последствий, порядка финансирования и оплаты по сделке;
3. Подготовка и согласование с другой стороной сделки юридических документов, которыми будет оформляться сделка;
4. Проверка наличия полномочий, одобрений и разрешений, необходимых для совершения сделки сторонами;
5. Действия, направленные на регистрацию перехода права собственности от продавца к покупателю, либо на переход прав корпоративного контроля над юридическим лицом-собственником недвижимости;
6. Юридическое сопровождение расчетов по сделке и закрытие сделки, сопровождающееся передачей и подписанием всех иных юридических документов, необходимых для того, чтобы сделка могла считаться полностью закрытой, а обязательства сторон исполненными.
Юридическое сопровождение сделки с недвижимостью может включать и иные действия, перечень и необходимость которых диктуются уникальными условиями сделки, юридическим статусом и фактическим состоянием, в котором находится недвижимость, а также договоренностями сторон в отношении коммерческих условий сделки.
Особую актуальность юридическое сопровождение сделки с коммерческой недвижимостью имеет для покупателя недвижимости, поскольку для него приобретение чужой недвижимости является той незнакомой территорией, на которой может существовать множество рисков. Все эти риски хорошо известны профессиональным покупателям коммерческой недвижимости, но выявить такие риски и оценить степень их влияния на сделку могут только специализирующиеся на таких сделках юристы, имеющие за плечами значительный опыт сопровождения таких сделок.
Продавцы коммерческой недвижимости меньше нуждаются в юридическом сопровождении непосредственно самой сделки, поскольку большую часть документов по сделке готовят юристы самого покупателя. В этом случае работа юристов продавца заключается в основном в подготовке документов по объекту недвижимости и приведении их в соответствие, согласовании схемы сделки с учетом налоговых рисков продавца, проверке и согласовании предложенных юристами покупателя документов, которыми оформляется сделка, а также в осуществлении действий, направленных на регистрацию перехода права собственности или прав корпоративного контроля над юридическим лицом-собственником недвижимости к покупателю.
Юристы продавца не должны забывать и о необходимости осуществления контроля над осуществлением расчетов по сделке, для того чтобы обеспечить интересы продавца в части получения денег за проданный объект. Однако и продавец, и покупатель, как правило, заинтересованы в том, чтобы исключить риски оспаривания сделки с недвижимостью. Но поскольку не все основания для оспаривания подконтрольны обеим сторонам, то юристам той стороны, которая не имеет возможности после заключения сделки повлиять на то, чтобы другая сторона не оспаривала сделку по тем материальным и процессуальным основаниям, которые находятся под ее контролем, необходимо еще, как говорится, «на берегу» позаботиться о том, чтобы юридическим способами устранить такие риски. Например, если сделка являлась для покупателя крупной, то такую сделку может оспаривать только сам покупатель или его акционеры (участники). Продавец не может существенно повлиять на то, чтобы покупатель не оспаривал сделку. Если покупатель подаст в суд иск об оспаривании сделки по основанию крупности, то продавцу не останется ничего другого кроме как защищаться, используя ограниченное количество аргументов в пользу того, что сделку нельзя оспорить. Однако этого можно избежать, если продавец и его юристы заблаговременно позаботятся о том, чтобы застраховать себя от такого риска, и запросят у покупателя полный комплект документов, представив которые в качестве весомых доказательств в суде, они смогут успешно отстоять действительность сделки.
Этот пример показывает, что, помимо прочего, значение качественного юридического сопровождения сделки сводится еще и к взаимному устранению рисков и оснований оспаривания сделки.
Осуществляя юридическое сопровождение сделки с недвижимостью, юристы проверяют полномочия сторон, подписывающих документы, которыми оформляется переход права собственности или переход корпоративных прав от продавца к покупателю. Но помимо этих документов при подготовке к сделке зачастую подписывается множество иных юридических документов, которые имеют принципиальное значение для юридической чистоты сделки, но которые должны подписываться иными лицами, нежели документы, касающиеся непосредственно самой сделки. Так документы об одобрении сделки по продаже недвижимости в качестве крупной сделки подписываются участниками общества (акционерами) или же лицами, которым было предоставлено право подписывать такие документы. Наличие подписей на протоколе или решении об одобрении сделки еще не означает, что лица, подписавшие такой протокол или решение, имели на это необходимые полномочия. Квалифицированный и опытный юрист обязательно разберется, на каком основании лица, подписывающие протокол или решение об одобрении сделки, получили право подписывать эти документы, и являлось ли такое основание законным, не противоречило ли оно положениям учредительных и иных документов юридического лица. Если выяснится, что такие лица не имели полномочий на подписание этих документов или эти полномочия возникли в связи с нарушением закона или учредительных документов, то протокол или решение об одобрении сделки, а значит, и сама сделка могут быть поставлены под сомнение и в будущем оспорены в судебном порядке.
Порой возникают ситуации, когда невозможно обойтись без подписания документов по доверенности. Это создает дополнительные юридические риски, которые могут быть устранены при условии профессионального юридического сопровождения сделки с недвижимостью. Так может оказаться, что доверенность отозвана и представитель не может осуществлять полномочия по такой доверенности, но не сообщает об этом другой стороне по сделке, либо лицо, выдавшее доверенность, не имело полномочий на выдачу доверенности. Кроме того, сама доверенность должна иметь определенные реквизиты и содержать полномочия, необходимые и достаточные для подписания тех или иных документов по сделке. Кто бы ни являлся сторонами сделки: физические или юридические лица, но подписывают документы всегда физические лица. Поэтому важно быть уверенными в том, что подписанты являются полностью дееспособными, что их дееспособность не ограничена в связи со злоупотреблением алкогольными напитками и употреблением наркотических и иных средств, изменяющих состояние сознания.
Важным элементом, который включается в юридическое сопровождение сделки, является разработка и согласование юристами схемы сделки, а равно само организационное сопровождение каждого из этапов сделки. Эффективное юридическое сопровождение сделки с недвижимостью подразумевает, что юристы, сопровождающие сделку, занимают активную позицию и стремятся продвигать сделку по направлению к завершению с пользой для интересов своего клиента. В этом случае юристы становятся важным связующим звеном в сделке, поскольку осуществляют значительные коммуникационные функции, начиная от участия в переговорах, уточнения коммерческих условий сделки и заканчивая обменом информацией с клиентом.
Существенная и важная роль в юридическом сопровождении сделок с недвижимостью отводится проверке юридической чистоты недвижимости перед приобретением. Целью проверки является выявление и по возможности устранение рисков, которые могут повлечь за собой оспаривание сделки, утрату покупателем прав на недвижимость после ее приобретения или возникновение значительных убытков, зная о возможности возникновения которых заранее покупатель отказался бы от приобретения объекта недвижимости.
Действия, направленные на осуществление регистрации перехода права собственности на недвижимость, несмотря на то что включаются в юридическое сопровождение сделок с недвижимостью, сами по себе не представляют особой сложности и по сути являются делом техники. Однако все те действия, которые осуществляются юристами до подачи документов на регистрацию перехода прав собственности, и заключают в себе основную ценность юридического сопровождения сделок, поскольку создают юридический фундамент, на основании которого покоятся право собственности покупателя на объект недвижимости и уверенность продавца в том, что сделка не будет оспорена и ему не придется возвращать деньги обратно покупателю.
Качественное и профессиональное юридическое сопровождение сделки с недвижимостью способно устранить риски и предотвратить необдуманное заключение сделки, которая может втянуть покупателя в долгие и дорогостоящие судебные разбирательства с неопределенным результатом.
11.12.2012.
Сергей Седов, юрист Юридической компании «Дельфи»