До начала какого-либо строительства на земельном участке проводятся подготовительные работы, в том числе по выявлению различных ограничений на застройку. И даже если таких ограничений не было ранее, все равно непосредственно перед финансовыми вложениями, связанными так или иначе с планируемым строительством, стоит проверить, есть ли ограничения на текущий момент, поскольку они могут возникнуть.
Пример из практики
АО «Почта России», которое некоторое время арендовало земельный участок и намеревалось построить на нем логистический центр, при этом изначально никаких ограничивающих зон не было. Однако рядом располагалась военная часть и на основании приказа Минобороны России была установлена запретная зона при военном складе (зона охраняемого военного объекта), о чем АО «Почта России» получило уведомление от Росреестра и поняло, что в связи с установлением такой зоны получить разрешение на строительство логистического центра на земельном участке стало невозможным. АО «Почта России» обратилось в арбитражный суд, оспаривая приказ Минобороны России и его действия по установлению запретной зоны на земельном участке, арендуемом истцом. Арбитражный суд г. Москвы отказал в удовлетворении требований, вышестоящие суды апелляционной и кассационной инстанций оставили решение суда первой инстанции в силе, отказав в жалобах, в передаче жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ также было отказано (Определение Верховного суда РФ от 01.11.2022 № 305-ЭС22-17423 по делу № А40-141220/2021).
Уж тем более до приобретения земельного участка как под дальнейшую его застройку, так и с уже имеющимся на нем зданием, строением, важно провести правовую проверку. Одним из важных аспектов такой проверки земельного участка будет изучение вопроса о наличии зон с особыми условиями использования территории.
Есть ли риск купить через аукцион у города землю, на которой застройка будет невозможна?
Если земельный участок входит в такую зону с особыми условиями использования территории полностью или частично, то имеются ограничения по его использованию. Такие ограничения могут распространяться и на здания, расположенные на земельном участке.
Какие ограничения могут быть?
Ограничения бывают разные в зависимости от причины установления такой зоны и соответствующей специфики. Например, может предусматриваться полный запрет на строительство, могут быть ограничения на строительство и необходимость получения специальных согласований, может быть ограничение на использование расположенных на земельном участке зданий и иные.
Почему именно полная правовая проверка, а не просто выписка из ЕГРН?
Закон допускает, что в ряде случаев считаются установленными зоны с особыми условиями использования территории (в т.ч. с запретом на строительство) при отсутствии сведений о них в ЕГРН, т.е. в выписке из ЕГРН покупатель не увидит никаких зон и связанных с ними ограничений.
Также важно проверять риски возникновения таких зон, поскольку даже если такая зона не установлена, рядом может находиться объект, для которого такую зону вполне могут установить в самом ближайшем будущем (например, военный объект, водный объект и т.д.).
Пример из практики
Администрация города Пыть-Ях в 2019 году проводила аукцион на право заключения договора аренды земельного участка площадью 6888 кв.м., категории земель «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования «многоэтажная жилая застройка». По результатам аукциона между администрацией и ООО «СЗ «Югра-Сити» был заключен договор аренды земельного участка сроком на 10 лет. Через несколько месяцев арендатор обратился в администрацию за получением разрешения на строительство на данном земельном участке многоквартирного жилого дома в соответствии с разрешенным видом использования земли. Однако в выдаче разрешения на строительство ему было отказано виду того, что земельный участок полностью расположен в границах зоны минимальных расстояний продуктопровода (охранная зона инженерных коммуникаций).
Арендатор обратился в арбитражный суд с требованием к администрации города о возмещении убытков, вызванных невозможностью строительства на арендованном земельном участке и связанных с оплатой подготовительных работ (проектных, изыскательских, приобретением строительных материалов и т.д.), а также упущенной выгоды. При этом указал, что ни в условиях аукциона на право аренды земельного участка, проводимого администрацией, ни в выписке из государственного земельного кадастра сведений о наличии охранной зоны продуктопровода не содержалось. Сведения в ЕГРН были внесены позже – после заключения и государственной регистрации договора аренды земельного участка, когда арендатор уже успел произвести ряд подготовительных работ и понести расходы. Арендатор (истец) просил взыскать в его пользу убытки в размере 58 млн. руб., но суды посчитали обоснованными только часть убытков 5 млн. руб., а именно те убытки, которые были понесены арендатором до внесения сведений о данной ограничительной зоне в ЕГРН – на арендные платежи по договору, на различные пошлины, на инженерно-геодезические работы, проектные и некоторые иные работы. В требованиях о взыскании упущенной выгоды на 176 млн. руб. было отказано полностью. Дело рассматривалось в арбитражных судах первой, апелляционной, кассационной инстанций, после чего в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ было отказано – все суда заняли по сути единую позицию (Определение Верховного суда РФ от 10.04.2023 № 304-ЭС23-3064 по делу № А75-14330/2021).
18 февраля 2024