4. Проверка юридической чистоты недвижимости (legal due diligence)
Проверка юридической чистоты недвижимости (legal due diligence) осуществляется юристами покупателя и преследует цель выявления существенных (могут поставить под вопрос целесообразность приобретения недвижимости) и несущественных (не препятствуют заключению сделки, но могут повлечь необходимость дополнительных расходов, затрат для покупателя после приобретения недвижимости или же необходимость осуществления действий по устранению выявленных недостатков для обеспечения юридической чистоты недвижимости) рисков.
На рынке существует множество юридических компаний, имеющих опыт юридической проверки недвижимости и способных оказать квалифицированную помощь в этом направлении. Однако хочется заранее предостеречь тех организаторов и покупателей недвижимости, которые еще не имеют опыта организации таких сделок или приобретения недвижимости, от того, что на рынке работают компании, которые обещают почти за символическую плату осуществить полную юридическую проверку объекта недвижимости. Но всем известно, где бывает «бесплатный сыр». В большинстве случаев такая проверка ограничивается получением выписки из ЕГРП и не более того. Это приводит к тому, что большая часть рисков остается не выявленной и ложится на плечи ничего не подозревающего покупателя недвижимости. Глубокая качественная проверка занимает 1-2 рабочие недели, а иногда и больше, охватывает различные блоки проверки и ее стоимость в среднем по Москве начинается от 70 тыс. руб. и выше.
Как выбрать юридическую компанию для проведения проверки юридической чистоты недвижимости?
Оставим в стороне вопрос о стоимости оказания таких услуг, как фактор, напрямую не влияющий на качество юридических услуг, и выделим следующие критерии выбора юридической фирмы:
- Имя и известность на рынке. Известные юридические компании дорожат своей репутацией и в качестве оказываемых ими услуг не приходится сомневаться, однако стоимость их услуг обычно на несколько порядков выше, чем по рынку.
- Специализация фирмы. Желательно, чтобы юридическая компания специализировалась на сделках с коммерческой недвижимостью. Узкая специализация служит в некотором роде гарантией высокого качества услуг и дает повод надеяться на то, что в компании отработаны процедуры проверки недвижимости и накоплен значительный опыт в этой области.
- Опыт и последние реализованные проекты. Обязательно узнайте о том, какой опыт имеет юридическая фирма по проверке юридической чистоты недвижимости, попросите рассказать о последних реализованных проектах без раскрытия конфиденциальных сведений. Узнайте, как проводилась проверка, какие риски были выявлены и какие рекомендации предоставлены юридической компанией для устранения или минимизации обнаруженных рисков.
- Квалификация и профессионализм юристов, которые будут осуществлять проверку. Постарайтесь поговорить с теми специалистами, которые непосредственно будут осуществлять проверку, и выяснить, как они будут осуществлять проверку, в каких направлениях. Попросите рассказать, что примерно будет проверяться и зачем, какие риски могут быть выявлены в результате проверки. Имеют ли они опыт такой проверки, вызывает ли у вас доверие их квалификация и советы, которые они дают.
- Рекомендации и отзывы о работе юридической фирмы. Попросите предоставить вам отзывы о работе или рекомендации клиентов фирмы.
Для осуществления проверки юридической чистоты недвижимости организатору сделки необходимо запросить у продавца документы по перечню, подготовленному юристом.
Поскольку задачи юриста и брокера не совпадают, это иногда приводит к конфликту. Задача брокера, риелтора в том, чтобы заключить сделку. Задача юристов в том, чтобы выявить риски, способные поставить сделку и целесообразность приобретения недвижимости под вопрос, оградить покупателя от риска убытков и утраты прав на объект недвижимости после его приобретения, выявить риски, позволяющие покупателю настаивать на снижении цены продажи либо на получении дополнительных гарантий от продавца. Поэтому юристы стараются максимально детально и качественно проверить объект, запрашивая порой документы, которые мало относятся к сделке или к приобретаемому объекту, но которые несут гипотетические риски возникновения судебных претензий к покупателю объекта после его приобретения. Такой подход юристов способен поставить под угрозу заключение сделки, которая срывается из-за непредоставления продавцом незначительной бумажки.
Несмотря на то что существует расхожее мнение о том, что если во всем слушать юриста, то сделка никогда не будет заключена, надо понимать, что профессионал отличается от любителя не только тем, что может выявить множество разноплановых юридических рисков, а тем, что способен прогнозировать развитие юридических событий и возникающих в связи с этим рисков и предлагать меры по их нейтрализации или недопущению, а также тем, что способен понятным языком объяснить, какие риски считает существенными и принципиальными, имеющими значительную вероятность наступления. Именно такие риски и являются теми подводными камнями, которые надо исключать любым образом. Если же ваш юрист утверждает, что все риски очень серьезные и пытается закрыть каждый из них, то либо он недостаточно квалифицирован, либо у вас именно тот случай, когда самая лучшая сделка – это незаключенная сделка, поскольку она очень рискованна, и от нее лучше отказаться.
Рекомендации профессионального юриста, имеющего значительный опыт сопровождения сделок с недвижимостью, продиктованы опытом множества сделок и знанием судебной практики, связанной с убытками, понесенными в результате ошибок или неучтенных рисков. Там, где многим кажется, что ничего не произойдет, поэтому какие-то юридические формальности можно не соблюдать, хороший юрист не будет надеяться на случайность и передавать сделку на волю случая, а постарается там, где это возможно предусмотреть такие случайности и прописать для каждой из них свой вариант реагирования. Именно для этой работы привлекаются юристы и именно за нее они получают свои гонорары. Задача юриста – в момент подготовки сделки моделировать юридическими инструментами ту будущую реальность, которая возникнет после заключения сделки. Включайтесь в работу вместе со своим юристом. Не перекладывайте ответственность на него, если только вы не передали ему всю ответственность за организацию и ведение сделки. Юрист отвечает только за свои выводы, но решение о том имеет ли смысл заключать сделку с выявленными рисками лежит на покупателе либо ином лице, ответственном за реализацию сделки.
Однако не позволяйте своему юристу запугать вас большим количеством рисков или их значимостью. Требуйте от него объяснений: почему он считает эти риски критическими, к каким последствиям может привести игнорирование этих рисков, какова вероятность наступления этих рисков, как их можно устранить или свести к минимуму, можно ли их застраховать либо переложить на продавца недвижимости.
Перечень документов для юридической проверки чистоты недвижимости складывается из трех основных блоков:
I. Проверка продавца и его прав на объект недвижимости. Комплект и объем таких документов зависят от того является продавец физическим или юридическим лицом. Необходимо проверить правоспособность продавца, а если продавец – физическое лицо, то проверяется также его дееспособность. Проверка прав продавца на объект недвижимости и земельный участок должна дать ответ на вопрос о том, на каком праве названные объекты принадлежат продавцу, и имеет ли продавец право на заключение договора купли-продажи недвижимости. В этом же блоке проводится и проверка деловой репутации продавца.
II. Проверка самого объекта недвижимости. Этот блок подразумевает выяснение юридической истории перехода прав на недвижимость по цепочке приобретателей к конечному собственнику, который является ее продавцом в сделке. Проверке подлежит и соблюдение процедур совершения предыдущих сделок с недвижимостью. К этому же блоку относится и проверка земельного участка, на котором расположена недвижимость. Изучению и анализу подлежат документы, касающиеся наличия или отсутствия каких-либо обременений или запретов в отношении недвижимости, а также заявленных в отношении недвижимости прав требования или судебных притязаний со стороны третьих лиц, а также документы, подтверждающие соблюдение определенных требований к недвижимости в силу ее особого статуса (объект исторического или культурного наследия, объект гражданской обороны и т.п.).
III. Проверка наличия полномочий, согласий и одобрений, необходимых для заключения сделки. Объем таких документов зависит от того, какие этапы предполагает сделка и от того, является ли продавец физическим или юридическим лицом.
Задачей организатора сделки в этом случае будет оказание максимальной поддержки юристу в получении от продавца всех запрашиваемых документов. Отсутствие каких-либо запрошенных документов должно быть обосновано продавцом. Юрист должен получить информацию о таком обосновании и его содержании.
Случается, что продавцы не желают показывать какие-либо запрошенные документы либо в силу их отсутствия, либо в силу того, что они где-то далеко в архиве и их не хочется искать. Поэтому некоторые продавцы пытаются создать впечатление того, что юрист пытается своими запросами дополнительных документов и информации поставить под угрозу заключение сделки, объясняя это тем, что юрист заинтересован в том, чтобы показать свою работу клиенту, покупателю недвижимости, либо в том, чтобы увеличить объем работы и таким образом сумму своего вознаграждения. Не стоит доверять таким заявлениям. Просто, вероятнее всего, продавец не хочет представлять вам документы либо опасается того, что отсутствие у него некоторых запрошенных документов приведет покупателя к решению об отказе от сделки. Ваша задача в таком случае выступать с юристом единым фронтом, не допуская сомнений продавца в некомпетентности юриста или его материальной заинтересованности, в затягивании либо срыве сделки. Дайте продавцу понять, что вы знаете обо всех требованиях своих юристов, понимаете их и считаете важным получение запрошенных документов, без информации о судьбе которых вам будет сложно двигаться дальше в направлении заключения сделки.
Получив запрошенные документы от продавца, юристы приступают к изучению юридической чистоты недвижимости. Такая проверка может занимать от 5 до 14 дней с момента получения полного комплекта документов либо информации о судьбе запрошенных документов. После проведения проверки юристы приступают к подготовке письменного юридического заключения, в котором отражают, какие документы были проверены, какие риски были обнаружены, что можно сделать для их минимизации или устранения, обнаружены ли риски, принципиально препятствующие совершению сделки. Это заключение передается покупателю для принятия решения о совершении сделки.