3. Ориентация в сделке
Ориентация в сделке предполагает выяснение и понимание организатором сделки информации об объекте приобретаемой недвижимости, о сторонах сделки, об их целях, о коммерческих условиях и договоренностях сторон, о лицах, принимающих решение, этапе, на котором находится сделка и задачах, которые предстоит решить. Такая информация крайне важна для организатора сделки, поскольку позволяет ему быть гибким, оперативно реагировать на изменение ситуации, значительно эффективней и без ошибок закрывать сделки.
Информация об объекте приобретаемой недвижимости. Что приобретается: здание, строение, помещение, склад, земельный участок. Назначение объекта, его расположение, площадь и иные физические характеристики. Как и на кого оформлены права на объект недвижимости. На каком праве у собственника нежилого объекта находится земельный участок, на котором расположен объект. Какие характеристики объекта имеют значение для покупателя и почему. Более подробная информация об объекте собирается в результате проверки его юридической чистоты, о чем будет сказано ниже.
Стороны сделки. Для эффективной организации сделки лучше заранее узнать основных участников, представляющих продавца и покупателя в сделке, их контактные данные, круг вопросов, за которые они отвечают и объем их полномочий.
Цели продавца и покупателя недвижимости. Необходимо понимать для каких целей покупатель приобретает недвижимость: перепродажа, сдача в аренду, использование под офис, склад, ресторан и прочее. Важно знать и то, почему продавец продает объект недвижимости, какие задачи и вопросы он намерен решить, продав недвижимость. Это позволит лучше понять потребности сторон, предложить им подходящее решение и учесть в условиях или схеме сделки интересы обеих сторон.
Коммерческие условия сделки и иные договоренности сторон. Такие условия в большинстве случаев являются принципиальными и влияют на схему и организацию сделки. Поэтому необходимо заранее прояснить для себя, что является для сторон принципиальным настолько, что без учета таких моментов сделка не может состояться.
Этап, на котором находится сделка, и действия, которые уже выполнены. Лицо, ответственное за организацию сделки, может быть привлечено для организации не с самого начала, а на каком-то из этапов сделки. Поэтому разумно будет выяснить, что же было сделано до этого момента.
Задачи и проблемы, которые предстоит решить. Проектный подход к сопровождению и организации сделки предполагает необходимость выяснить те цели и задачи, которые ставятся перед организатором сделки, и соответствующий этому объем работы.
Лица, принимающие решения. Для эффективной организации сделки важно понимать, кто принимает окончательные решения и по каким вопросам.
Объем полномочий лица, ответственного за сопровождение сделки. Организация сделки возможна только при наличии определенных полномочий у организатора сделки. Заблаговременное выяснение объема полномочий, которые предоставляются организатору сделки, определение пределов этих полномочий и зон ответственности способно предотвратить возникновение различных недоразумений и напрасной потери времени.