12. Осуществление действий по устранению и минимизации юридических рисков после осуществления сделки
В том случае, если недвижимость приобреталась у юридического лица, необходимо выполнить действия по устранению рисков истребования (виндикации) недвижимости или оспаривания сделки юридическим лицом-продавцом по различным основаниям.
Это важно сделать потому, что вы не можете контролировать юридическое лицо-продавца. Под влиянием различных причин продавец может решиться на то, чтобы оспорить сделку и вернуть себе проданную недвижимость. Кроме того в юридическом лице-продавце недвижимости могут смениться участники (акционеры) или директор, которые могут посчитать продажу объекта недвижимости нецелесообразной и в этой связи могут попытаться оспорить сделку по продаже объекта. Помимо этого, если вдруг окажется, что после сделки в отношении продавца инициирована процедура банкротства, то арбитражный управляющий может потребовать признания сделки с недвижимостью недействительной при наличии оснований, предусмотренных главой III.1. Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 06.12.2011) «О несостоятельности (банкротстве)».
Все это явно свидетельствует о том, что покупатели, которым небезразлична юридическая судьба приобретенной недвижимости, должны предпринять действия по устранению или минимизации таких рисков. Конкретные способы работы с такими рисками зависят от условий и схемы сделки, но в общем виде предполагают устранение принципиальных цепочек в сделке или же получение контроля над наиболее важными ее элементами. Среди таких примеров можно назвать практику выкупа юридического лица-продавца недвижимости покупателем для исключения риска оспаривания сделки купли-продажи недвижимости от имени этого продавца. Однако приобретать такое юридическое лицо необходимо отдельно от недвижимости и так, чтобы не принять на себя риски хозяйственной деятельности и неучтенных обязательств приобретаемого юридического лица. Для более детальной разработки схемы приобретения компании-продавца недвижимости обратитесь к юристу, которому вы доверяете, и объясните ему, что это юридическое лицо приобретается для устранения рисков оспаривания сделки с недвижимостью, но приобретение юридического лица должно предполагать защиту от рисков его хозяйственной деятельности и неучтенных обязательств.