11.2. Передача недвижимости покупателю и получение физического контроля над объектом
Если продавец и/или покупатель являются юридическими лицами и осуществляют ведение бухгалтерского учета, то организатору сделки следует напомнить им о необходимости подписания акта приема-передачи здания (сооружения) (форма ОС-1а). Указанная форма утверждена Постановлением Госкомстата РФ от 21.01.2003 N 7 «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету основных средств». Постановление содержит и указания по применению и заполнению этих форм. Указанная форма используется для оформления и учета операций приема-передачи объектов основных средств между организациями для включения покупателем приобретенного здания (сооружения) в состав основных средств и выбытия проданного здания (сооружения) из состава основных средств продавца при передаче покупателю.
Подписание формы бухгалтерского первичного учета ОС-1а рекомендуется дополнять подписанием юридического акта приема-передачи помещения. Требование о подписании передаточного акта или иного документа о передаче недвижимости продавцом и получении ее покупателем содержится в ст. 556 ГК РФ. Согласно указанной статье, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.
Условиями договора купли-продажи объекта недвижимости можно предусмотреть подписание юридического акта приема-передачи недвижимости как до, так и после регистрации перехода права собственности. Если по условиям договора подписание акта приема-передачи недвижимости должно осуществляться до регистрации перехода права собственности, то подписанный акт должен быть представлен в регистрирующий орган наряду с другими документами, входящими в комплект документов, представляемых на регистрацию. Акт приема-передачи не только подтверждает исполнение продавцом своей обязанности передать, а покупателем принять объект недвижимости, но и позволяет зафиксировать состояние объекта недвижимости в момент подписания акта. Как было указано выше, согласно статье 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора о качестве недвижимости, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Правильная подготовка юридического акта приема-передачи помещения подразумевает необходимость подробного описания состояния помещения в акте приема-передачи. В акте необходимо отразить характеристики помещения и его площадь, состояние объекта и его конструктивных элементов, описание стен, полов, окон, потолка, необходимость в текущем или капитальном ремонте, состояние инженерных коммуникаций, возможность использования помещения для тех целей, для которых оно приобретается. Рекомендуем приложить к акту фотографии объекта недвижимости, сделанные как с улицы, так внутри объекта. Из фотографий должно быть понятно, какие помещения на них отображены, поэтому их необходимо либо подписать, либо предложить нумерацию фотографий, соотносящуюся с описанием, содержащимся в акте приема-передачи недвижимости. Для того чтобы не возникало разногласий по поводу оплаты коммунальных услуг, отразите в акте показания счетчиков по учету коммунальных услуг на дату подписания акта.
Получение физического контроля над объектом недвижимости
Регистрация перехода права собственности на недвижимость к покупателю означает только получение юридических прав и связанного с этим юридического контроля. Но этого недостаточно. Необходимо получить недвижимость еще и во владение. Это означает не только подписание акта приема-передачи недвижимости, но и установление над объектом физического контроля: размещение в нем своего оборудования, товаров, мебели, работников, выставление поста охраны, смена замков или получение ключей от старых замков, т.е. выполнение действий, которые позволят фактически владеть и пользоваться недвижимостью без препятствий с чьей-либо стороны.