8.4. Использование банковской ячейки
Зачастую схема сделки предусматривает использование сторонами сделки банковского сейфа (ячейки), в который на хранение помещаются какие-либо документы по сделке или денежные средства. Использование банковской ячейки является распространенной практикой в тех сделках, где часть денег выплачивается продавцу наличными средствами. Надо сказать, что получение продавцом (юридическим или физическим лицом) наличных денежных средств от покупателя-юридического лица направлено на уход таким образом от налогов, что само по себе является незаконным, но на практике все же довольно распространено. Однако банковская ячейка может использоваться для осуществления расчетов и законным образом, когда обе стороны являются физическими лицами и в договоре указана настоящая, рыночная или приближенная к ней цена недвижимости.
Использование в расчетах по сделке банковской ячейки защищает продавца от того, что, продав недвижимость и зарегистрировав переход права собственности на нее к покупателю, он не получит от покупателя деньги. Можно, конечно, договориться о том, что покупатель вначале оплачивает недвижимость, а потом регистрируется переход к нему права собственности. Однако на практике такое происходит очень редко, поскольку покупатель сильно рискует не получить право собственности на недвижимость и долго защищать свои интересы в суде. Использование же ячейки позволяет в день подписания документов по сделке поместить в ячейку деньги, которые будут находиться там до перехода к покупателю права собственности. После регистрации перехода права собственности к покупателю и предоставления продавцом в банк указанных в договоре на открытие банковской ячейки документов (договор купли-продажи недвижимости, выписка из ЕГРП, содержащая информацию о том, что собственником недвижимости является покупатель, или иных документов в зависимости от условий и схемы сделки) продавец получает из ячейки помещенные туда покупателем денежные средства.
Механизм использования банковской ячейки одинаков и для хранения документов, и для хранения денег.
Продавец и покупатель заключают с банком договор, на основании которого получают возможность поместить в сейф (ячейку) документы или денежные средства на определенный период времени. Порядок получения помещенных в сейф (ячейку) ценностей определяется либо в самом договоре с банком на открытие сейфа (ячейки), либо в дополнительном соглашении к этому договору.
Использование для расчетов между сторонами банковской ячейки регулируется статьями 886 – 905 и 922 ГК РФ, а также правилами ГК РФ о договоре аренды.
При этом статья 922 ГК РФ предусматривает два вида договора хранения ценностей в банке:
- с использованием клиентом индивидуального банковского сейфа. В этом случае банк принимает от клиента ценности, которые должны храниться в сейфе, осуществляет контроль за их помещением клиентом в сейф и изъятием из сейфа и после изъятия возвращает их клиенту. В этом случае банк несет полную ответственность за сохранность переданных на хранение ценностей.
- с предоставлением клиенту индивидуального банковского сейфа. В этом случае банк обеспечивает клиенту возможность помещения ценностей в сейф и изъятия их из сейфа вне чьего-либо контроля, в том числе и со стороны банка. Банк обязан осуществлять контроль за доступом в помещение, где находится предоставленный клиенту сейф.
Во втором случае банк не контролирует и не проверяет, какие ценности закладываются в сейф (ячейку) и закладываются ли вообще. Поэтому бремя доказывания этого факта возлагается на клиентов банка, т.е. на тех лиц, которым был предоставлен доступ к сейфу. Если таким договором хранения ценностей в банке не предусмотрено иное, банк освобождается от ответственности за несохранность содержимого сейфа, если докажет, что по условиям хранения доступ кого-либо к сейфу без ведома клиента был невозможен либо стал возможным вследствие непреодолимой силы.
Надо сказать, что на практике чаще всего используется договор хранения с предоставлением клиенту индивидуального банковского сейфа, который иногда еще называют договор аренды индивидуального банковского сейфа с особыми условиями доступа. Однако, как следует из различий между двумя указанными договорами (с использованием сейфа и с предоставлением сейфа), в случае, если ценности из ячейки по договору хранения с предоставлением клиенту индивидуального банковского сейфа по какой-либо причине пропадут, то клиентам будет довольно трудно доказывать нахождение там конкретных ценностей и факт причинения им убытков в связи с пропажей этих ценностей. Примером тому могут служить следующие судебные дела (Постановление ФАС Московского округа от 25.01.2001 № КГ-А40/6505-00; Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2006 № 09АП-522/06-ГК по делу № А40-12929/05-78-32Б; Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2005 № 09АП-14691/05-ГК по делу № А40-12929/05-78-32Б).
По названным причинам необходимо соблюдать осторожность при использовании банковских сейфов (ячеек). А в тех случаях, когда допускается раскрытие информации о тех ценностях, которые помещаются в сейф или о размере помещаемых в сейф денежных средств, рекомендуем заключать договор хранения ценностей в банке с использованием клиентом индивидуального банковского сейфа.
Если стороны договорились об использовании в расчетах по сделке банковской ячейки, то организатору сделки со стороны покупателя необходимо учитывать следующую последовательность действий:
I. Необходимо согласовать с продавцом банк, в котором будет забронирована ячейка для осуществления расчетов. Может оказаться так, что в конкретном отделении банка ячейки необходимого размера отсутствуют либо они все заняты. Поэтому важно заранее выяснить в согласованном банке: есть ли у них необходимые ячейки и предусмотрена ли у них возможность подписания дополнительного соглашения, в котором прописываются условия доступа и открытия ячейки сторонами сделки. Для детального понимания механизма работы с ячейкой рекомендуем предварительно и внимательно ознакомиться с Правилами пользования индивидуальными банковскими сейфами, которые разрабатываются каждым банком самостоятельно.
Необходимо, чтобы банк имел возможность предоставить охраняемое, закрываемое помещение, в котором стороны будут производить пересчет денег перед тем, как заложить их в ячейку, и подписание документов по сделке. Кроме того необходимо заранее заказать в банке аппарат для пересчета денег с функцией проверки их подлинности. Если необходимые ячейки имеются и банк работает с дополнительными соглашениями и открывает ячейки под условие предоставления прописанных в дополнительном соглашении документов, то необходимо запросить в банке основной договор на предоставление в аренду банковской ячейки и дополнительное соглашение к нему.
II. Полученные в банке документы должны прочитать юристы обеих сторон и согласовать в дополнительном соглашении условия, сроки и порядок доступа к ячейке, перечень документов, при условии представления которых банк будет предоставлять доступ к ячейке. Кроме того необходимо заранее узнать стоимость аренды ячеек и согласовать с другой стороной сделки: кто оплачивает эти расходы.
III. После согласования сторонами договора и дополнительного соглашения к нему необходимо согласовать эти документы еще и с самим банком.
IV. После этого лицу, ответственному за сделку со стороны покупателя, необходимо организовать перевоз денег в этот банк в заранее оформленную ячейку, из которой деньги далее будут заложены в ячейку, к которой стороны сделки будут иметь разные условия доступа. Возможно, что для перевоза денег потребуется привлечение инкассаторов и дополнительной охраны, поэтому это надо учитывать при организации перевозки денег в банк.
V. Желательно заранее договориться с конкретным отделением банка о дате, времени, к которому в банке будет готово помещение для переговоров, подписания документов и пересчета денег и проверки их подлинности.
VI. После того, как покупатель пересчитает деньги и убедится в их подлинности (для этого рекомендуется обеспечить присутствие на сделки лиц, которые будут выполнять эти функции), стороны подписывают договор купли-продажи и/или иные документы по сделке, а также договор и дополнительное соглашение, которыми определяются условия использования банковской ячейки. После подписания всех необходимых документов и обмена гарантийными документами деньги закладываются стороной покупателя в банковскую ячейку в присутствии стороны продавца.
Иногда схема сделки может требовать оформления нескольких ячеек. Так, например, когда продавец и покупатель подписали акт приема-передачи недвижимости, но продавец поставил условием передачи покупателю второго экземпляра этого акта осуществление регистрации перехода к покупателю права собственности на недвижимость, то такой акт может быть помещен в отдельную ячейку, которая будет открыта покупателем после предоставления в банк договора купли-продажи недвижимости с отметкой о регистрации и свидетельства о регистрации права собственности на недвижимость.