8.3. Первичные расчеты по сделке
При осуществлении покупки недвижимости расчеты происходят путем выплаты покупателем продавцу денежных средств.
Форма оплаты может быть различной: безналичная оплата и оплата наличными денежными средствами, смешанная форма оплаты. Надо заметить, что оплата между юридическими лицами и/или индивидуальными предпринимателями может осуществляться наличными денежными средствами только в размере, не превышающем 100 тыс. рублей.
Порядок выплаты денежных средств покупателем за приобретенную недвижимость может быть разным:
- Полная предварительная оплата;
- Оплата частями: первая часть оплачивается до регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю, а вторая часть оплачивается после регистрации права собственности покупателя;
- Оплата в кредит, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (ст. 488 ГК РФ) (при этом договором купли-продажи недвижимости может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене недвижимости, начиная со дня передачи недвижимости продавцом покупателю);
- Оплата в рассрочку. В этом случае оплата происходит установленными частями через определенные промежутки времени в соответствии с графиком платежей, согласованным сторонами в договоре купли-продажи недвижимости (ст. 489 ГК РФ).
В тех случаях, когда согласно договору купли-продажи недвижимости право собственности на недвижимость переходит к покупателю до момента полной оплаты покупателем всей цены недвижимости, оплата по договору, как правило, происходит частями. Первая часть обычно оплачивается в течение нескольких дней после подписания сторонами договора купли-продажи недвижимости, а последняя часть оплачивается после регистрации перехода права собственности к покупателю. При такой схеме оплаты часто недвижимость, несмотря на то что право собственности на нее перешло к покупателю и такой переход зарегистрирован в ЕГРП, остается в залоге (ипотеке) у продавца. Согласно п. 5 ст. 488 и п. 3 ст. 489 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи недвижимости покупателю и до её оплаты недвижимость, проданная в кредит или с условием о рассрочке платежа, признается находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате недвижимости. Однако стороны в договоре могут предусмотреть, что указанные положения о залоге недвижимости не применяются.
Покупатель, помимо прочих рисков, всегда опасается того, что, оплатив деньги, он так и не получит право собственности на недвижимость либо получит его, пройдя множество судебных инстанций.
Продавец опасается того, что, продав недвижимость и зарегистрировав переход права собственности на недвижимость к покупателю, он не получит за проданную недвижимость деньги либо получит не всю сумму в том случае, если оплата недвижимости осуществляется частями.
Для устранения указанных рисков практика выработала некоторые способы, которые применяются в зависимости от того, какая форма оплаты используется в сделке.