1. Введение
В настоящем руководстве предпринята попытка изложить основные принципиальные моменты, с которыми может столкнуться лицо, ответственное за сделку по приобретению коммерческой недвижимости, не имеющее юридического образования, но на которое возложена организация сделки.
В руководстве не рассматривались подходы к поиску объекта недвижимости, о которых много сказано в специальной литературе и сети интернет. Основное внимание уделено тем этапам, которые следуют после того, как найден объект и состоялись первичные переговоры, на которых достигнута предварительная договоренность о цене продажи и о проведении покупателем проверки недвижимости.
Несмотря на то что все этапы актуальны и для продавца недвижимости, основной упор в руководстве сделан на предоставление рекомендаций организатору сделки, представляющему интересы покупателя коммерческой недвижимости. Все описание последовательности действий дается исходя из того, что недвижимость будет приобретаться на основании договора купли-продажи, но, несмотря на это, некоторые этапы сделки могут быть применимы и для других способов приобретения недвижимости: приобретение юридического лица-собственника недвижимости, внесение недвижимого имущества в уставный капитал организации, приобретающей недвижимость и др.
Рассмотрены по порядку этапы сделки, начиная с проверки юридической чистоты недвижимости и заканчивая разработкой комплекса мероприятий, направленных на защиту приобретенной недвижимости от недружественных захватов. Основной упор сделан на организационную и юридическую составляющие сделки, поскольку именно эти сферы имеют значительный потенциал, позволяющий сделать заключение сделок более эффективным и юридически «чистым». Наряду с этим рассмотрены вопросы финансирования сделки кредитными организациями и механизм использования банковских ячеек для осуществления расчетов по сделке.