Покупая недвижимость на торгах следует проверять тщательно объект с привлечением юристов вне зависимости от того, кто является продавцом. Практика показывает, что покупка у города объектов может также быть рискованной и убыточной.
Пример из судебной практики
Так, ГУП «Центр управления городским имуществом» было выставлено на продажу через аукцион принадлежащее городу Москве нежилое здание общей площадью 1801,3 кв.м, расположенное в городе Москве.
Победителем торгов был объявлен индивидуальный предприниматель, предложивший наибольшую цену – 164 566 740 рублей. Победитель аукциона добросовестно выполнил свои обязательства – для участия в аукционе внес задаток в размере 23 342 800 рублей, после заключил договор купли-продажи с продавцом.
Однако до приемки здания покупатель привлек специалистов для проведения обследования и обнаружил, что в здании нет действующих коммуникаций (внутренние системы либо не работоспособны, либо демонтированы, либо не подключены к центральным сетям, электричество 220В вообще в здании отсутствует), требуется срочный капитальный ремонт с полной заменой коммуникаций, о чем в аукционной документации информации не было. Также привлеченные специалисты указали, что здание построено не из кирпича, как на то было указано в аукционной документации, а из шлакобетонных блоков, при этом срок минимальной эффективной эксплуатации службы стен из шлакобетонных блоков 30 лет, а кирпича — 50 лет.
Покупатель, подсчитав требующиеся вложения в такой объект, причем срочные, не стал производить оставшуюся оплату по договору купли-продажи, а продавец по истечении срока оплаты расторг договор и отказался возвращать задаток 23 342 800 рублей, в связи с чем покупателю пришлось обращаться в суд.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 20.04.2023 по делу № А40-225444/2022 исковые требования были удовлетворены, с продавца в пользу покупателя (индивидуального предпринимателя) была взыскана сумма, заплаченная им ранее за приобретаемое на торгах нежилое здание. Арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций оставили указанное решение без изменения (Постановления от 01.08.2023, от 07.11.2023).
Суд первой инстанции указал, что в материалы дела представлен технический отчет, согласно выводам которого требуется срочный капитальный ремонт всего здания, с полной заменой коммуникаций, а не только отделки, как указано в документации об аукционе, из чего следует, что истец был введен в заблуждение о реальном техническом состоянии здания, что является основанием для отсутствия своевременной оплаты по договору. Документация, предъявленная на аукцион для ознакомления, содержала неполную, а точнее недостоверную информацию.
Суд апелляционной инстанции отразил следующее: Ответчик утверждает, что указанные в документах БТИ данные на объект по состоянию на 2008 и 2021 год «не противоречат общей информации об объекте и фотографиям размещенной на торговой площадке, поскольку все системы энергоснабжения имеют централизованное подключение, что не противоречит материалам дела». При этом, доказательств такого подключения в материалах дела нет. Выявить их при визуальном осмотре здания, организованном ответчиком накануне торгов, в отсутствие надлежащей информации невозможно: электричество в здании имелось (в помещении охраны, через которое проходили все потенциальные покупатели, горел свет, кипятился электрический чайник). О том, что электричеством это помещение в здании обеспечивается не по существующей схеме присоединения энергопринимающих устройств (наличие скрытой проводки было указано в документации), ответчик потенциальных покупателей не информировал. В судебном заседании представитель ответчика пояснил, что электричеством здание обеспечивалось не от центральной сети, а через генератор.
Как фактически выглядела ситуация
На торги выставлено городское имущество – отдельно стоящее нежилое здание, в описании указано, что здание кирпичное, что в здании есть центральные коммуникации – водопровод, канализация, водоснабжение, отопление, электричество. На официальном сайте mos.ru была размещена информация об этом здании с указанием, что здание кирпичное, «подключено к центральным коммуникациям». При этом когда еще шли торги и покупатель приходил посмотреть объект, то он видел, что в проходной сидит охранник в комнате, где горит свет и работает чайник, т.е. заподозрить отсутствие коммуникаций сложно – создана красивая картинка…и только потом по итогу аукциона и проведению осмотра с привлеченными специалистами выяснилось, что никаких работающих коммуникаций в здании нет, а в суде продавец признался, что охранник пользовался светом и чайником за счет принесенного генератора. Материал стен здания не соответствовал заявленному — был заявлен «кирпич», но при проверке специалисты указали, что это не кирпич, а шлакобетонные блоки, у которых срок эксплуатации на 20 лет меньше, чем у кирпича. Такой вот красивый фантик оказался у здания, продаваемого городом на аукционе, с неприятным сюрпризом внутри. При этом продавец категорически отказался возвращать покупателю внесенные деньги, активно возражал в суде и судился с покупателем во всех трех инстанциях.
Из этого в очередной раз делается вывод – привлекайте юристов и проводите детальную правовую проверку всех объектов недвижимости, в том числе реализуемой недвижимости города Москвы.
09 февраля 2024
__________________________________________________
Если Вам требуется юридическая проверка коммерческой недвижимости или сопровождение сделки с коммерческой недвижимостью или у вас возникли какие-либо вопросы, то вы можете позвонить нам по телефону 8 (495) 649-68-47, либо написать письмо по адресу: office@dellc.ru