Значительное количество объектов недвижимости реализуется на торгах в рамках процедуры банкротства, цена их реализации часто существенно снижается, привлекая покупателей.
При этом многие уверены, что покупать недвижимость, которая реализуется конкурсным управляющим в рамках процедуры банкротства, на торгах, безопасно и проверять такой объект не нужно. Однако практика показывает, что в отношении любого объекта недвижимости вне зависимости от места и способа его реализации разумно проводить юридическую проверку.
Конкурсный управляющий, занимающийся реализацией объектов, предоставляет достаточно мало документов, при этом бывает, что какая-то информация об объекте сокрыта, в описании объекта отсутствует важная информация, несущая по сути риски для покупателя.
Что рискованного может быть скрыто от покупателя при продаже недвижимости на торгах? Приведем реальные примеры из практики:
Недвижимость является объектом культурного наследия, о чем не указано в описании лота.
Если помещение или здание является объектом культурного наследия, то у его собственника имеется ряд ограничений и обязательств. На момент продажи уже может иметься предъявленное требование Департамента культурного наследия о проведении определенных ремонтных работ в отношении объекта недвижимости. В такой ситуации покупателю надо быть готовым к тому, что после приобретения такой недвижимости к нему будут предъявлены требования о проведении определенных ремонтных работ на объекте за свой счет, а также будут определенные ограничения при использовании объекта;
Имеются запреты и аресты (например, ФССП), препятствующие регистрации права собственности покупателя, о чем отсутствует информация в описании лота.
В таком случае у покупателя недвижимости есть риск того, что зарегистрировать переход права собственности к нему на объект невозможно, по крайней мере, до прекращения оснований наложения запрета/ограничения. При этом конкурсный управляющий не может сам снять такой арест/запрет и уклоняется от расторжения сделки и возврата денег покупателю. Покупателю для возврата своих денег приходится обращаться в суд за расторжением договора и возвратом уплаченной суммы;
Имеются арендаторы объекта по краткосрочным договорам, о которых нет информации в описании лота.
Это может нести риски финансовых затрат для покупателя (например, обязанность вернуть арендатору обеспечительный платеж, возместить стоимость неотделимых улучшений), риск не столь значительный, но все же для полноты правовой картины и предстоящих расходов его стоит учитывать;
В здании имеются иные объекты, связанные с выставленным на торги объектом, которые нужны для эксплуатации здания, но не входят в продаваемый лот.
Например, на торгах реализовывалось здание торгового центра частями — отдельными помещениями-торговыми площадями (например, нежилое помещение на первом этаже с «якорным» арендатором). Однако конкурсный управляющий так раздробил на отдельные лоты здание, что самостоятельными объектами стали разные конструктивные элементы здания — лифт, вывеска на ТЦ, холодильные камеры и иные, без которых по сути нормальная эксплуатация других лотов – нежилых помещений невозможна. И эти важные элементы здания не входили в продаваемые нежилые помещения ТЦ. А ведь все эти объекты необходимы для эксплуатации торговых помещений здания (холодильные камеры обеспечивали помещение якорного арендатора – сетевого продуктового магазина, лифт по понятным причинам нужен для эксплуатации помещений 2-го этажа торгового центра и т.д.).
Для покупателя такого нежилого помещения в ТЦ это безусловно означает риск – после покупки лота он обнаружит, что для его эксплуатации нужны еще другие объекты, которые в лот не входили, но при этом также находятся на реализации в рамках процедуры банкротства или уже кому-то реализованы.
При этом конкурсный управляющий об этом нюансе промолчал, в описании лотов об этом ничего не указал.
Имеются нарушения в утверждении порядка проведения торгов, порядка реализации имущества как заложенного, так и не заложенного.
Для покупателя это означает риск оспаривания одним из кредиторов проведенных торгов. На практике бывают случаи, когда у банкротящегося лица несколько крупных кредиторов, при этом между ними есть споры, а конкурсным управляющим допущены нарушения процедуры проведения собраний, утверждения положений о порядке реализации имущества и т.д., в результате чего один из кредиторов начинает оспаривать проведенные торги. Для покупателя это тоже риск, т.к. в случае оспаривания торгов будет оспорен и договор о приобретении им лота.
Вышеуказанные случаи отнюдь не исчерпывающие, на практике встречается множество самых разных рисков при покупке объектов на торгах. Порой вместо прибыльного актива люди приобретают массу проблем, сталкиваются с вынужденными незапланированными финансовыми тратами по такому объекту.
Правовая проверка объектов недвижимости проводится как раз для того, чтобы исключить или выявить такие риски при покупке недвижимости на торгах в рамках процедуры банкротства. Проверка нежилого помещения, здания или земельного участка на торгах позволяет понять имеющиеся риски, оценить целесообразность и реальную финансовую (ценовую) привлекательность такого объекта.
18 января 2024