2. Проверка оформления прав на земельный участок и отсутствия обременений и рисков утраты прав на земельный участок:
В этом блоке проверке подлежат права продавца коммерческой недвижимости на земельный участок, разрешенное использование и категория земельного участка. Для каких целей земельный участок был предоставлен. Если в отношении земельного участка у продавца коммерческой торговой недвижимости оформлена аренда, то необходимо проверить действует ли договор, не истек ли его срок, не расторгнут ли договор или не обратился ли собственник земельного участка в суд с заявление о расторжении договора аренды. Изучению подлежат все дополнительные соглашения к договору аренды земельного участка. Необходимо выяснить есть ли задолженность по арендной плате у арендатора перед собственником земельного участка. Задачи проверки этого блока диктуются в том числе и намерением покупателя производить на земельном участке строительные работы (реконструкцию, пристройку, постройку). Если покупатель коммерческой недвижимости планирует проведение строительных работ, то надо выяснить допускает ли текущий статус земельного участка проведение таких работ или нет. Если покупатель планирует что-либо строить или достраивать на земельном участке, то не лишним будет изучить топографический план (геоподоснову)[1].
Необходимо проверить наличие обременений в отношении прав на земельный участок под коммерческой торговой недвижимостью. Например, право аренды земельного участка может быть передано в залог (ипотеку), в отношении земельного участка может быть установлен сервитут публичный или частный сервитут (т.е. право ограниченного пользования земельным участком). Кроме того, необходимо убедиться в том, что земельный участок не имеет красных линий, а если они имеются, то надо выяснить их влияние на объем прав правообладателя (собственника, арендатора) в отношении земельного участка. Наличие красных линий не позволит получить разрешительную документацию для целей строительства в границах, выделенных красными линиями, кроме того, такая территория в некоторых случаях может быть выкуплена у частного собственника для государственных или муниципальных нужд. Для целей проверки наличия и расположения красных линий, а также для проверки возможности изъятия земельного участка и сноса властями объекта коммерческой торговой с целью застройки для государственных или муниципальных нужд необходимо проверить документацию по планировке территории и иную градостроительную документацию.
В отношении земельного участка необходимо понимать наличие на его территории коммуникаций, которые могут возлагать на владельца (собственника) земельного участка дополнительные требования или ограничения, например, обеспечение возможности осуществления ремонта коммуникаций их собственником.
Проверка соблюдения разрешений на строительство отдельно стоящего объекта коммерческой торговой недвижимости (при необходимости). В случае, если объект коммерческой недвижимости недавно построен (реконструирован) или же после завершения строительства (реконструкции) не переходил к другим лицам, а остался в собственности того лица, которое ее построило или реконструировало, то необходимо выяснить имелось ли разрешение на строительство (реконструкцию), соблюдены ли все требования, необходимые для ее постройки или реконструкции. Может ли такая торговая недвижимость быть признана самовольной постройкой и впоследствии снесена, имеются ли для этого юридические основания?
По иным направлениям юридической проверки торговое помещение может быть «юридически чистым», но находящимся в здании, являющемся самовольной постройкой. В этом случае самовольная постройка (здание) может быть снесена либо на нее необходимо признавать право собственности через суд при наличии предусмотренных законом оснований. Более того, согласно п.2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Это означает, что сделка по приобретению недвижимости, которая является самовольной постройкой, может быть оспорена в суде на основании ст.168 ГК РФ.
3. Проверка продавца коммерческой недвижимости:
Проверка продавца подразумевают проверку надежности продавца и связанных с ним юридических рисков. Такая проверка подразумевает проверку участия продавца торговой недвижимости в судебных разбирательствах, рейдерских конфликтах, наличие предъявленных к нему судебных требований на значительные суммы, создающие риск признания его несостоятельным (банкротом), проверку рассмотрения судом вопроса о дисквалификации действующего генерального директора (директора) компании-продавца, проверку участия компании-продавца в реорганизации или нахождение его в процедуре ликвидации или банкротства. При наличии возможности желательно выяснить, кто же в конечном итоге стоит за юридическим лицом, продающим коммерческую недвижимость, т.е. кто те физические лица, которые фактически контролируют коммерческую торговую недвижимость и являются бенефициарами.
Проверка полномочий продавца на продажу коммерческой торговой недвижимости. Наличие и юридическая безупречность оснований для возникновения таких полномочий у продавца является критически важной обязательной предпосылкой для заключения сделки по приобретению коммерческой недвижимости у продавца. Отсутствие полномочий или превышение полномочий на заключение сделки по продаже недвижимости грозит оспариванием сделки в суде после покупки коммерческой недвижимости покупателем. Необходимо убедиться в том, что согласия, разрешения, одобрения третьих лиц для продажи коммерческой торговой недвижимости не требуются или получены, оформлены надлежащим образом и от надлежащих лиц. Не стоит полагаться на уверения или даже на заверения продавца о том, что согласия, разрешения, одобрения не требуются или получены и имеются. Самостоятельная проверка этих фактов и сбор юридически значимых документов защитят вас как приобретателя в суде в случае возникновения спора и позволят вам настаивать на том, что вы как добросовестный участник договорных отношений сделали со своей стороны все необходимое для проверки полномочий продавца.
Оспаривания, претензии, суды, исполнительные производства. Частично проверка этого блока производится при проверке надежности продавца, но этого не достаточно. Необходимо проверить наличие судов по месту нахождения не только самого продавца, но и по месту нахождения всех приобретаемых объектов коммерческой недвижимости. Проверки подлежит и наличие исполнительных производств в отношении продавца, поскольку наличие непогашенных требований может привести к наложению приставом запрета на распоряжение недвижимостью и на совершение сделок с ней. Кроме того, в ходе проверки наличия исполнительных производств может выясниться, что коммерческая торговая недвижимость уже выставлена на торги для целей принудительной реализации в рамках обращения на нее взыскания по каким-либо долгам продавца напрямую не связанным с коммерческой недвижимостью.
В нашей практике был случай, когда покупатель намерен был приобрести объект коммерческой недвижимости, но в ходе проверки выяснилось, что недвижимость уже выставлена на торги в рамках исполнительного производства. Все переговоры велись с собственником недвижимости, который не имел уже никакой возможности контролировать исполнительное производство и процедуру проведения торгов, но надеялся, что покупатель поможет ему погасить долг перед кредитором и одновременно продать недвижимость. К слову сказать, цена продажи, обозначенная продавцом, была на 10% выше, чем цена этой же недвижимости определенная для целей проведения торгов. В конечном итоге, после обнаружения обозначенных фактов, покупатель приобрел коммерческую торговую недвижимость на торгах, сэкономив при этом около 10% от первоначальной цены, названной собственником недвижимости.
Проверка корпоративного блока, если продавцом коммерческой торговой недвижимости является юридическое лицо. При проверке корпоративного блока проверяются необходимость одобрения сделки органами управления компании-продавца, полномочия органов управления, которые должны одобрять сделку, правильность формирования органов управления, правильность создания юридического лица. В некоторых случаях проверяется оплата уставного капитала юридического лица, поскольку до оплаты 50 процентов акций общества, распределенных среди его учредителей, общество не вправе совершать сделки, не связанные с учреждением общества (абз.2 п. 3 ст. 2 ФЗ «Об акционерных обществах»). Кроме того, неоплата акций или долей участия акционерами или участниками компании-продавца может привести к ограничению или невозможности голосования по вопросу о продаже компанией-продавцом коммерческой торговой недвижимости.
Если же коммерческая торговая недвижимость приобретается не напрямую, а путем приобретения компании, которая является собственником коммерческой недвижимости, то проверка корпоративного блока становится критически важным этапом проверки и включает помимо прочего проверку прав владельцев компании на акции или доли в уставном капитале продаваемой компании, проверку истории и сделок с акциями (долями) продаваемой компании и ряд других важных пунктов, в зависимости от организационно-правовой формы компании и ее истории.
4. Проверка блока вопросов, связанных с эксплуатацией коммерческой торговой недвижимости:
Рассматривая приобретение коммерческой недвижимости необходимо разобраться с вопросами, касающимися ее эксплуатации и обслуживания. Какие коммуникации подведены к объекту коммерческой недвижимости, на кого и как они оформлены, где границы балансовой принадлежности и ответственности. Застрахован ли объект недвижимости, от каких рисков, на каких условиях, в чью пользу? Не зависит ли обслуживание коммерческой недвижимости или установка необходимых инженерных коммуникаций от иных собственников соседних объектов недвижимости.
Соответствует ли коммерческая торговая недвижимость требованиям пожарной безопасности и санитарным требованиям. Проводилась ли в течение года проверяющими органами проверка соблюдения требований пожарной безопасности? Существуют ли риски приостановления деятельности в административном порядке в связи с нарушением указанных требований?
В зависимости от того, какую деятельность вы планируете осуществлять в помещении, необходимо проверить коммерческую недвижимость на соответствие параметрам, которым оно должно отвечать для осуществления лицензируемой или ной деятельности, которую планируется осуществлять в помещении.
Например, розничная продажа алкогольной продукции и розничная продажа алкогольной продукции при оказании услуг общественного питания, за исключением некоторых случаев, не допускаются: на спортивных сооружениях, которые являются объектами недвижимости и права на которые зарегистрированы в установленном порядке; на оптовых и розничных рынках; на вокзалах, в аэропортах; на территориях, прилегающих к зданиям, строениям, сооружениям, помещениям, находящимся во владении и (или) пользовании организаций, осуществляющих обучение несовершеннолетних; на территория, прилегающих к спортивным сооружениям, которые являются объектами недвижимости и права на которые зарегистрированы в установленном порядке[2].
♦ Коммерческая торговая недвижимость. Юридическая проверка. Часть I
Как указывалось ранее, если объект коммерческой торговой недвижимости приобретается в качестве готового арендного бизнеса, то к проверке добавляются два блока: во-первых, проверка арендных отношений и заявленного денежного потока от аренды, во-вторых, проверка самого арендатора коммерческой торговой недвижимости. Более подробно об этом писали в следующих статьях:
♦ Как купить арендный бизнес c арендаторами. Общая оценка и первичный анализ
♦ Как купить арендный бизнес с арендаторами. Юридическая проверка арендной недвижимости для целей её приобретения
♦ Оформление сделки по приобретению арендного бизнеса
[2] Статья 16 Федерального закона от 22.11.1995 N 171-ФЗ «О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции и об ограничении потребления (распития) алкогольной продукции».
Если Вам требуется юридическая проверка коммерческой недвижимости или сопровождение сделки с коммерческой недвижимостью или у вас возникли какие-либо вопросы, то вы можете позвонить нам по телефону 8 (495) 649-68-47, либо написать письмо по адресу: office@dellc.ru