В условиях роста инфляции и ограничения валютных операций, граждане, имеющиеся свободные денежные средства, стали рассматривать иные варианты сохранения и преумножения своих денежных средств. Одним из вариантов, который пользуется популярностью, является приобретение коммерческой торговой недвижимости. Такая недвижимость чаще всего приобретается для целей последующей сдачи в аренду и реже для целей самостоятельного осуществления в ней торговой или иной деловой деятельности.
В связи с возросшим спросом на покупку коммерческой торговой недвижимости на рынок могут выставляться объекты недвижимости, имеющие различные юридические проблемы. Такие проблемы могут быть как значительными, влекущими риски утраты права собственности нового покупателя, так и незначительными, но способными привести к дополнительным существенным расходам покупателя.
С чего же начать юридическую проверку коммерческой торговой недвижимости?
Если говорить о блоках проверки, то проверке подлежат несколько крупных блоков: во-первых, сам объект коммерческой торговой недвижимости и его юридическая история, во-вторых, права продавца на земельный участок под объектом коммерческой недвижимости, в-третьих, текущий продавец и его полномочия на продажу коммерческой торговой недвижимости, в-четвертых, оформление вопросов, связанных с эксплуатацией торговой недвижимости. Если объект торговой недвижимости приобретается в качестве арендного бизнеса с уже заключенными и действующими договорами аренды, то к проверке добавляются блоки проверки арендных отношений и самого арендатора коммерческой торговой недвижимости.
1. Проверка коммерческой торговой недвижимости:
Проверка начинается с проверки текущего юридического статуса коммерческой торговой недвижимости. Такая проверка подразумевает проверку того, что объект коммерческой недвижимости действительно принадлежит продавцу, в отношении торговой недвижимости отсутствуют обременения, судебные споры, недвижимость не выставлена на торги, права на неё не оспариваются. При проведении более углубленной и детальной проверки, изучению подлежит вероятность возникновения обременений, судебных споров в отношении коммерческой торговой недвижимости или продавца. То есть проверяется не только сам факт отсутствия или наличия указанных фактов и обстоятельств, но и проводится юридический анализ возможности возникновения их в будущем. Информация, содержащаяся в едином государственном реестре недвижимости, подлежит обязательному учету при осуществлении юридической проверки коммерческой торговой недвижимости, но не заменяет и не может заменить глубокую детальную юридическую проверку.
Например, в едином государственном реестре недвижимости не отражается информация о том, оплачен ли был объект недвижимости текущими собственником при приобретении, были ли соблюдены все необходимые процедурные моменты при совершении с объектом недвижимости более ранних сделок. Можно полагать, что регистрирующий орган проверил все необходимые документы и поскольку при совершении каждой сделки регистрировал права или их переход к каждому новому собственнику коммерческой торговой недвижимости, то объект чист. Но такое предположение может оказаться глубоко ошибочным. Например, если предыдущая сделка являлась для обеих сторон – коммерческих организаций или для одной из них крупной, то подлежала одобрению. Регистрирующий орган запрашивает среди документов, подаваемых на регистрацию справку от сторон о том, что сделка не является крупной или решения об одобрении сделки органами управления каждого юридического лица. Однако регистратор при проведении проверки не изучает вопрос, например, наличия прав голоса у акционеров (участников) и факта того, что участник проголосовал так, а не иначе. Регистрирующий орган руководствуется только тем, что указано в самом решении об одобрении сделки, без глубокого погружения в корпоративную документацию юридических лиц.
В итоге многие важные вопросы остаются без должного внимания регистратора и могут оказать существенное негативное влияние и привести к значительным отрицательным последствиям. Например, сделка может быть совершена лицом, не имевшим на то юридических полномочий, поскольку участники (акционеры) общества не оплатили свои доли (акции) при создании общества и поэтому не получили права голоса на общем собрании, на котором избирался генеральный директор общества, которое приобрело недвижимость и теперь продает эту недвижимость новому покупателю. Или же, например, само общее собрание участников (акционеров) с повесткой об избрании генерального директора было проведено с такими нарушениями, которые делают такое решение ничтожным (см. ст. 181.5 ГК РФ).
Проверка отнесения коммерческой торговой недвижимости к объектам, подлежащим реновации. В связи с запуском в Москве программы реновации покупателям помещений коммерческой торговой недвижимости, находящимся в жилых домах, стоит убедиться в том, что жилой дом не включен в программу реновации и не подлежит сносу.
Изучение истории перехода прав на объект коммерческой торговой недвижимости начинается с определения срока, за который такая проверка проводится. При наличии документов и готовности продавца предоставлять документы, желательно проверить документы за весь доступный для проверки период и по всем сделкам, документы по которым сохранились. Сюда же можно отнести и проверку документов, разрешающих строительство и надлежащее завершение строительства во избежание признания отдельно стоящего объекта коммерческой торговой недвижимости самовольной постройкой уже после приобретения недвижимости новым покупателем.
После выяснения того, какие сделки были заключены в отношении объекта коммерческой торговой недвижимости, происходит углубление в документацию по каждой из таких сделок в пределах срока исковой давности или более при необходимости. Это подразумевает проверку условий соблюдения и выполнения условий договоров, на основании которых права на торговую недвижимость возникали или переходили к тем или иным юридическим или физическим лицам. Проверку фактов оплаты по возмездным сделкам и фактов передачи коммерческой торговой недвижимости во владение и/или в пользование. В случае если в течение, как правило, двух лет до даты проверки были какие-либо сделки с недвижимостью, в которых участвовали юридические лица, то необходимо проверить соблюдение требований законодательства или учредительных документов таких юридических лиц для целей совершения сделок с коммерческой торговой недвижимостью. Проверки требует и соблюдение самой процедуры одобрения таких сделок и наличия корпоративных прав у лиц одобряющих сделку.
Например, необходимо не просто убедиться в том, что сделка была одобрена, а в том, что она была одобрена надлежащими лицами и эти лица, имели достаточные права, в том числе и право голоса и полномочия для голосования по вопросу одобрения сделки или принятия решения о совершении сделки.
Проверка истории сделок подразумевает: во-первых, выяснение того, какие сделки были заключены (совершены) в отношении коммерческой торговой недвижимости, во-вторых, оценку юридических рисков каждой из таких сделок, анализ истечения сроков исковой давности и возможности их восстановления. При этом необходимо иметь в виду, что помимо общего срока исковой давности существуют еще и специальные сроки для признания сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок.
Так, например, для признания ничтожной сделки недействительной и применения последствий ее недействительности срок исковой давности установлен три года, с даты начала исполнения сделки любой стороной сделки. А вот для признания сделки оспоримой срок исковой давности составляет один год, но (!!!) со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. Срок исковой давности для оспоримых сделок хоть и более короткий (один год), чем для ничтожных сделок (три года), но более «коварный» так как исчисление годичного срока начинается с даты, когда сторона узнала или должна была узнать о нарушении ее прав.
Это создает неопределенность в определении начала течения срока исковой давности для признания недействительными оспоримых сделок и фактически сделка может быть оспорена и через несколько лет после ее заключения или исполнения, если сторона, требующая признания недействительной сделки оспоримой, сможет убедить суд в том, что она только что узнала и не могла узнать раньше обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
С ничтожными же сделками несколько проще. Срок на обжалование там хоть и более длинный (3 года), но начало его течения связывается с началом исполнения сделки любой из сторон, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. То есть дата начала течения срока исковой давности по ничтожным сделкам может быть установлена путем выяснения того, когда началось исполнение по сделке любой из сторон сделки (начало оплаты, передача имущества и т.д.).
Кроме того, надо учитывать, что сроки исковой давности могут прерываться, приостанавливаться, а также могут восстанавливаться при наличии уважительных причин. Это все влияет на риски и вероятность оспаривания ранее совершенных сделок или заключенных в отношении недвижимости договоров.
Необходимо проанализировать возможность оспаривания/расторжения предшествующих сделок по различным основаниям, предусмотренным действующим законодательством с учетом судебной практики или же по основаниям, предусмотренным условиями самого договора (сделки).
Проверка сделки (оснований), по которым текущий собственник приобрел коммерческую торговую недвижимость, и исполнения предшествующих сделок в отношении этой недвижимости. В некоторых случаях сторона, которая произвела исполнение по сделке, но не получила встречного удовлетворения, имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора или потребовать его расторжения с приведением сторон в первоначальное состояние. Поэтому во избежание судебных разбирательств по поводу приобретаемой коммерческой торговой недвижимости, имеет смысл заранее, т.е. на этапе проведения юридической проверки коммерческой недвижимости, проверить надлежащее исполнение каждого договора или сделки в отношении такой недвижимости. Ближайшей сделкой, с которой следует начинать проверку, является сделка, на основании которой продавец приобрел право собственности на продаваемую коммерческую недвижимость. Проверяя эту сделку необходимо убедиться в том, что она была оформлена надлежащим образом, соответствовала требованиям законодательства, действующего на момент ее заключения, заключена уполномоченными лицами, одобрена (если одобрение требовалось) и исполнена надлежащим образом.
Проверка наличия оснований для истребования (изъятия) коммерческой торговой недвижимости предшествующими собственниками. Если недвижимость выбыла из владения одного из предшествующих собственников помимо его воли, то при определенных условиях коммерческая недвижимость может быть изъята у нового собственника в пользу такого предшествующего собственника.
Проверка возможности признания прав на продаваемый объект коммерческой торговой недвижимости за третьими лицами или бывшими собственниками. В некоторых случаях право собственности на объект недвижимости по решению суда может быть признано за третьими лицами, не имеющими прямого отношения к сделке по приобретению недвижимости. Юридическая проверка приобретаемого объекта недвижимости должна среди направлений проверки включать и выявление такого риска.
♦ Коммерческая торговая недвижимость. Юридическая проверка. Часть II
Если Вам требуется юридическая проверка коммерческой недвижимости или сопровождение сделки с коммерческой недвижимостью или у вас возникли какие-либо вопросы, то вы можете позвонить нам по телефону 8 (495) 649-68-47, либо написать письмо по адресу: office@dellc.ru