Надо признать, что юридическая чистота сделки на должном уровне может быть обеспечена только опытным квалифицированным юристом, постоянно занимающимся проверкой и сопровождением сделок с недвижимостью.
Несмотря на наличие значительного количества информации о проверке юридической чистоты сделок с недвижимостью, она вся носит не полный, разобщенный, не систематизированный характер, во многом устаревший в связи с постоянным изменением законодательства.
Использование такой информации в качестве прямого руководства к применению для самостоятельной проверки юридической чистоты сделки лицами, не имеющими юридического образования и значительного опыта таких проверок, чревато серьезными упущениями при проверке, отсутствием необходимого качественного юридического анализа и выводов.
Подтвержденная результатами проверки юридическая чистота сделки является базовым уровнем, необходимым для принятия решения о вхождении в сделку с недвижимостью. По сути такая проверка является важной для принятия инвестиционного решения о приобретении объекта недвижимости.
О том, что объект и сделка являются юридически чистыми, можно говорить только когда:
- Проверены и подтверждены права продавца на недвижимость на дату проверки и на дату подписания юридически обязывающих документов;
- Проверена и подвергнута детальному и тщательному юридическому анализу цепочка сделок с недвижимостью за весь доступный период времени, но не меньше чем за 4 года, и такая цепочка является юридически «крепкой», т.е. не несет значительных юридических рисков;
- Проверены и подтверждены полномочия продавца на продажу недвижимости и на совершение сделки — как на дату проверки, так и на дату подписания юридически обязывающих документов;
- Выполнены все требования законодательства по одобрению и получению согласий от всех органов и лиц, чье согласие или одобрение требуется в соответствии с законодательством в каждой конкретной ситуации для совершения сделки;
- Объект продаваемой недвижимости не имеет юридических пороков: права на него не принадлежат третьим лицам, он не арестован, не заложен, в отношении него не заключены договоры, о которых не известно покупателю, в отношении объекта не заявлено судебных притязаний или споров;
- Покупатель имеет все полномочия на приобретение недвижимости и совершение сделки;
- Со стороны покупателя выполнены все требования законодательства по одобрению и получению согласий от всех органов и лиц, чье согласие или одобрение требуется в соответствии с законодательством в каждой конкретной ситуации для совершения сделки;
- Сторонами разработана схема сделки, включая схему оплаты, которая равномерно распределяет между сторонами риски реализации и исполнения сделки;
- Покупатель не несет рисков доначисления налога на прибыль и НДС;
- Сторонами вычитаны и согласованы все документы, путем обмена и подписания которыми будет совершаться сделка (договоры, акты, расписки, векселя, гарантии, поручительства, протоколы, решения и прочие документы).
18.03.2016
Гладких Ольга
Юридическая компания «Дельфи», руководитель практики сделок с недвижимостью