Коммерческая недвижимость давно является одна из самых интересных инвестиций в России. Наши граждане, как правило, при первой возможности стараются вкладывать свои денежные средства в недвижимость, считая ее наиболее надежным способом вложения денег. Бизнес средний и крупный вообще не мыслим без объектов коммерческой недвижимости. Гостиницы, офисы, склады, торговые центры, производственные и офисные здания и особняки – являются основными активами, используя который бизнес, осуществляет свою деятельность. Кроме того, в России уже прочно вошло в употребление такое словосочетание как «арендный бизнес». Под арендным бизнесом понимается собственность на объект коммерческой недвижимости, которая генерирует регулярный денежный поток от сдачи такой недвижимости в аренду.
Повышенный интерес к коммерческой недвижимости напрямую влияет на количество сделок, совершаемых с объектами недвижимого имущества. Поскольку сделки с недвижимостью связаны со значительными вложениями, то уже никого не удивляет привлечение для сопровождения и заключения таких сделок юристов. Однако не каждый юрист может качественно и профессионально сопроводить сделку c недвижимостью и грамотно оформить все юридические документы. Практика показывает, что для сложных и дорогостоящих сделок с коммерческой недвижимостью лучше всего привлекать тех юристов, которые специализируются именно на такой недвижимости. Однако даже среди них есть еще более узкие специализации: юрист по строительству объектов недвижимости, юристы, занимающиеся оформлением аренды в торговых центрах или сделками с зарубежной недвижимостью, судебный специалист по спорам, связанным с недвижимостью, юрист по сопровождению сделок с коммерческой недвижимостью.
В настоящей статье я хочу рассказать о том, каким должен быть юрист по недвижимости, занимающийся сделками с нежилыми коммерческими объектами.
Какими знаниями, качествами, квалификацией, опытом и навыками должен обладать юрист по коммерческой недвижимости для того, чтобы считаться хорошим специалистом и профессионалом своего дела?
Знания юриста по коммерческой недвижимости
Ни у кого не вызывает сомнения, что качество полученного образования напрямую влияет на формирование и становление юриста в качестве профессионала. Однако, наличие диплома ВУЗа, находящегося на слуху еще не гарантирует, что юрист обладает необходимыми знаниями.
Так что же необходимо знать в первую очередь юристу, занимающемуся сделками с коммерческой недвижимостью?
Юрист обязательно должен знать теорию гражданского права. Понимание и знание основных и принципиальных юридических концепций, категорий, принципов и институтов, формирует основы юридического мышления, развивает логику юридического мышления, позволяет приобрести широту и глубину понимания юридической ситуации, разобраться в сложных хитросплетениях юридической проблемы.
Законодательство – это та материя, с которой ежедневно работает юрист. Это один из важнейших инструментов его работы. Теми законами, которые обязательно должен знать юрист по коммерческой недвижимости, являются гражданский кодекс, земельный кодекс, закон о государственной регистрации недвижимости, закон об ипотеке (залоге недвижимости), закон об исполнительном производстве в части обращения взыскания на заложенное имущество или оставления его за залогодержателем, закон об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации, закон о приватизации государственного и муниципального имущества, градостроительный кодекс, налоговый кодекс в части налогообложения сделок, закон о государственном кадастре недвижимости, закон об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, а также законы субъектов, касающиеся нежилой недвижимости, законы о юридических лицах в части принятия решений о совершении сделок с крупными активами, а также крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность.
Помимо непосредственно указанных законов отдельного внимания требуют различные подзаконные акты, инструкции, регламенты, разъяснения, например, письма Россреестра, письма ФНС России, письма Минфина России.
Обязательным требованием для хорошего юриста по коммерческой недвижимости является знание судебной практики и ее последних трендов и изменений. Знание судебной практики позволяет понимать, как на деле решаются спорные юридические вопросы, какие риски могут возникнуть в сделке и как с ними работать, как защититься от таких рисков. Знание практики рассмотрения судебных споров в отношении прав на недвижимость или сделок с ней позволяет понимать источники рисков и вовремя обходить их.
Опыт
Это то, что приобретается и нарабатывается по мере увеличения количества сделок, сопровождаемых юристом. Опыт позволяет накапливать модели развития ситуации, видеть типичные схемы сделок, типичные риски, применять лучшие практики сопровождения сделок. В общем опыт позволяет предвидеть, дает возможность моделировать будущее в свою пользу. Опыт – это тот багаж знаний о том, как на практике реализовываются различные сделки. Опытный юрист по коммерческой недвижимости способен предложить эффективные схемы реализации сделки и схемы оплаты, наиболее оптимальным образом учитывающие интересы обеих сторон сделки для скорейшего ее завершения.
Квалификация
Это сплав знаний, опыта и навыков юриста по недвижимости, позволяющий ему браться за сопровождение сделок определенного уровня сложности. Из этого следует, что не всякий юрист по недвижимости может сопровождать любую сделку. Каждая сделка с недвижимостью требует различного уровня квалификации. Так, для оформления сделки с торговым центром требуются несколько иные навыки знания чем для сделки по приобретению офиса.
Навыки
Это практическая способность юриста по недвижимости выполнять определенную работу в рамках сопровождения сделки. Разрабатывать документы, анализировать судебную практику, анализировать правовую ситуацию и разрабатывать пути достижения правового результата и решения стоящих перед клиентом задач. Кроме сугубо технических требуются еще и хорошие навыки ведения переговоров, поскольку сделки с коммерческой недвижимостью предполагают ведение переговоров не только с юристами другой стороны сделки, но и с самими собственниками или покупателями недвижимости. Необходимо уметь отстаивать свою позицию, уметь убеждать, уметь надавить или пойти на уступки там, где это необходимо, умение искать и находить компромиссы и взаимоприемлемые варианты для того, чтобы сделка все же состоялась, но конечно же без принятия на себя необоснованно высоких рисков.
Некоторые сделки с коммерческой недвижимостью отличаются особенной сложностью, включают множество этапов, зависят от многих условий и должны учитывать интересы и требования многих сторон: продавца, покупателя, залогодержателя, страховой компании, кредитных организаций, органов государственной власти и должностных лиц. Чем сложней и многоэтапней сделка, тем более востребованными становятся навыки юриста по управлению проектами и проектный подход к таким сделкам. Это является гарантией того, что сделка будет закрыта в срок с минимальными временными отклонениями и без превышения бюджета, отведенного на сделку.
Почему узкая специализация?
Узкая специализация юриста по сопровождению сделок с коммерческой недвижимостью позволяет ему быть в курсе последних изменений законодательства и практики его применения. Кроме того, узкая специализация гарантирует более быстрое и качественное формирование навыков и накопления опыта сопровождения сделок. Хороший юрист по коммерческой недвижимости, выбравший для себя узкую и интересную специализацию на таких сделках, обладающий указанными выше знаниями, навыками и имеющий значительный опыт сопровождения таких сделок очень ценится на рынке и является в значительной степени востребованным.
Услуги юриста по коммерческой недвижимости
Какие услуги способен оказать юрист по коммерческой недвижимости?
Во-первых, проверить юридическую чистоту и юридическую судьбу объекта недвижимости для целей его приобретения, проверить стороны сделки, права собственника на недвижимость, а также полномочия сторон на совершение сделки и соблюдение всех необходимых корпоративных процедур и получения необходимых решений и одобрений.
Во-вторых, разработать схему совершения сделки с недвижимостью, учитывающую различные риски и интересы сторон, а также схему оплаты по сделке. Такая схема должна приводить к желаемому правовому результату в рамках заданного клиентом бюджета и при условии соблюдения правильного баланса рисков каждой из сторон сделки и содержать различные механизмы и инструменты взаимных сдержек и противовесов сторон до полного закрытия сделки.
В-третьих, совершить юридическую «обвязку» сделки, т.е. качественно и профессионально разработать и подготовить всю документацию по сделке, учитывающую достигнутые сторонами договоренности, защищающую интересы клиента, и укладывающуюся в согласованную схему сделки. Многие не без оснований считают этот этап одним из самых важных в сделке, поскольку на этом этапе разрабатываются юридически значимые условия совершения сделки, которые должны приобрести юридическую силу и стать обязательными для каждой из стороны сделки после подписания таких документов. Этот этап фактического создания той юридической конструкции, того юридического здания, в стенах которого сторонам придется совместно работать по сделке до момента ее полного закрытия. И то, насколько удобно и комфортно будет в этой конструкции каждой из сторон, зависит от того насколько продуманно и качественно подготовлены юридические документы.
В-четвертых, подготовить и подать комплект документов на регистрацию сделки или права в регистрирующий орган.
В-пятых, закрыть сделку и «зачистить» при необходимости юридическую ситуацию для исключения рисков оспаривания закрытой сделки.
Качества хорошего юриста по коммерческой недвижимости
Хорошего юриста отличает знание законодательства, судебной практики, правил принятых на рынке коммерческой недвижимости, обычаев делового оборота, обыкновений. Хороший специалист должен «находится в тренде», знать последние тенденции на рынке коммерческой недвижимости и основных крупных игроков. Хорошего юриста по недвижимости, сопровождающего сделки с коммерческой недвижимостью помимо сказанного отличает понимание динамики сделки, ее этапов и циклов жизни. Надо заметить, что почти невозможно быть хорошим юристом, занимающимся сопровождением сделок с недвижимостью, не имея качественных и сильных навыков ведения переговоров и навыков управления проектами.
Если Вам требуется юридическая проверка коммерческой недвижимости или сопровождение сделки с коммерческой недвижимостью или у вас возникли какие-либо вопросы, то вы можете позвонить нам по телефону 8 (495) 649-68-47, либо написать письмо по адресу: office@dellc.ru