Тут возможны ТРИ СИТУАЦИИ, когда разным арендаторам:
- Передается один и тот же объект недвижимости в целом;
- Передается один и тот же объект недвижимости в целом, но арендаторы пользуются недвижимостью попеременно в различные периоды времени (например, в разные дни недели или в разное время в течение дня и т.п.);
- Передаются различные части одного и того же объекта недвижимости.
Ответ на поставленный вопрос содержится в Определении Верховного Суда РФ от 24.10.2018 N 303-ЭС18-12573 по делу N А40-91725/17 и в п. 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73.
Выводы:
1. Договор аренды в отношении одной и той же недвижимости в целом может быть заключен, но исполнить его, то есть еще раз передать эту же недвижимость в целом, но уже второму арендатору, не представляется возможным.
1.1. Арендатор, с которым был заключен договор аренды, но не получивший недвижимость (поскольку она уже передана другому арендатору), вправе требовать от арендодателя расторжения договора аренды, возмещения убытков и уплаты неустойки (если она была установлена договоров). При этом сам второй договор аренды не является недействительным.
Наличие нескольких сделок аренды в отношении одного и того же имущества не влечет недействительность этих сделок.
1.2. В ситуации, когда были заключены два договора аренды в отношении одной и той же недвижимости и недвижимость не была передана ни одному из арендаторов, преимущество на получение недвижимости по правилам ст. 398 ГК РФ имеет тот арендатор, которому арендодатель обязан был передать недвижимость раньше, а если это невозможно установить, — тот, кто раньше предъявил иск об истребовании недвижимости у арендодателя.
2. Допускается передача недвижимости в целом в аренду нескольким арендаторам, если арендаторы пользуются недвижимостью попеременно в различные периоды времени.
3. Допускается передача в аренду (в пользование) различных частей одной недвижимости.