Статья размещена в информационно-аналитическом бюллетене RWAY №199 (Октябрь 2011).
Как известно, банки являются основными держателями залоговых активов. В настоящее время на балансах банков накопилось множество проблемных активов, которые являются мало ликвидными и не только ухудшают структуру банковских активов, но и отрицательно сказываются на капитализации банков.
В мае 2010 года Банк России оценил объем непрофильных активов в 2 трлн. рублей, 70% из которых составляла недвижимость.
Пытаясь реализовать непрофильные активы, залогодержатели столкнулись с ситуацией, когда в посткризисных условиях рыночная цена заложенного объекта перестала покрывать размер долга заемщика. В этом случае продажа залога по рыночной цене не способна покрыть размер кредиторской задолженности заемщика.
Причиной этого послужили обесценение залогового обеспечения, инфляционные процессы, снижение ликвидности залога в результате уменьшения покупательной способности компаний и физических лиц, которые в совокупности привели к падению цен. Итогом такого влияния стала недостаточная обеспеченность кредитов.
В этих условиях перед банками и прочими залогодержателями стал выбор: продавать непрофильные активы по цене, не способной покрыть размер задолженности заемщиков, и фиксировать убытки либо держать такие активы в надежде на повышение их стоимости в перспективе. Однако сохранение непрофильной недвижимости на балансе банков не лучше продажи по заниженной цене, поскольку содержание недвижимости может потребовать от банка значительных затрат (обслуживание, коммунальные платежи, консервация и т.п.), у банка возникает необходимость оплачивать налог на имущество, снижается инвестиционная привлекательность банка из-за неоптимальной структуры его баланса.
Кроме того, значительное влияние на принятие решений банками оказывает позиция Банка России, который рекомендует избавляться от подобных активов.
Такая ситуация заставила многих кредиторов стать более гибкими и искать новые пути выхода из сложившейся ситуации.
СПОСОБЫ РЕШЕНИЯ ПРОБЛЕМЫ
В общем виде можно обозначить следующие способы и условия решения обозначенной проблемы:
- Повышение качества оценки имущества, передаваемого в залог, и изменение схемы работы с оценщиками;
- Продажа непрофильных активов;
- Передача непрофильных активов в доверительно управление. Формирование собственных УК или передача профессиональным УК;
- Сотрудничество банков с девелоперами;
- Ипотечное страхование;
- Реструктуризация кредита;
- Закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы).
Большая часть описанных в статье способов решения проблемы непрофильных активов и непокрытой кредиторской задолженности касается банковских и кредитных организаций, поэтому некоторые из этих способов не столь очевидны для иных залогодержателей и кредиторов.
ПРОБЛЕМЫ ОЦЕНКИ
Проблема существенного разрыва между залоговой оценкой и рыночной ценой заложенного имущества может быть решена путем повышения качества оценки имущества, передаваемого в залог в качестве обеспечения по кредитному обязательству и изменения, в том числе на законодательном уровне, порядка взаимодействия между оценщиком и кредитором.
Как известно, рассмотрение заявки на ипотечный кредит и определение максимальной суммы кредита основывается на отчете оценщика о рыночной стоимости объекта недвижимости. Это означает, что качество обеспечения по кредиту зависит во многом от профессионализма и добросовестности оценщика.
В сегодняшней ситуации нередки случаи завышения оценщиком стоимости недвижимости по сговору с заемщиком. При возникновении дефолта заемщика по кредиту банк приступает к реализации такого залога и выясняет, что его стоимость была завышена. Это приводит к невозможности банка полностью покрыть задолженность заемщика денежными средствами, вырученными от реализации не правильно оцененного залога.
Поскольку договор на оказание услуг по оценке заключается с заемщиком, оценщик несет ответственность только перед заемщиком, но не перед банком. Это создает дополнительную возможность для завышения стоимости залога по кредиту.
В настоящее время участниками рынка обсуждаются различные варианты схемы, согласно которой заказчиком оценки будет выступать кредитор, а оплата оценки будет обязанностью заемщика. Такая схема позволит свести к минимуму риски сговора между заемщиком и оценщиком с целью завышения стоимости залога. Кроме того, оценщик в этом случае будет нести прямую ответственность за качество оценки перед банком.
Если оценочная стоимость имущества сильно превышает текущие рыночные цены, то залогодержатели предпочитают придержать активы, осуществляя управление ими с целью получения денежного потока до момента повышения рыночных цен. На продажу выставляются те активы, которые со временем только теряют в цене.
Требуется совершенствование подходов к оценке и переоценке залогового обеспечения, повышение уровня профессионализма оценщиков, формирование таких механизмов, которые позволят привлекать оценщиков к ответственности за сознательно недостоверную оценку имущества. Необходимо выводить на новый уровень взаимодействие кредитных организаций и оценочных компаний.
ПРОДАЖА НЕПРОФИЛЬНЫХ АКТИВОВ
Продажа непрофильных активов осуществляется многими банками самостоятельно, но уже не являются редкостью случаи, когда банки начинают сотрудничать с риелторскими и другими компаниями, специализирующимися на продаже определенных видов имущества. Кроме того, поиском покупателей может заниматься и сам заемщик.
У большинства банков отсутствуют подразделения, специализирующиеся на продаже активов.
Между тем активы бывают настолько уникальными и специфичными или востребованы в такой узкой нише, что рыночной цены просто не существует, а найти для них покупателя очень сложно.
В последнее время в Интернете стало все больше появляться ресурсов, посвященных продаже непрофильных банковских активов. Такие площадки создаются как по инициативе самих банков, их аффилированных структур так и независимыми игроками (риелторами, бизнес-брокерами, аукционными домами). Некоторые банки на собственных сайтах, создают разделы, посвященные продаже непрофильных активов. Но все же информационные каналы распространения информации о продаже банками непрофильных активов только начинают создаваться и еще не получили значительной известности в связи с чем у многих покупателей отсутствует информация о возможных предложениях банков.
В связи с описанной ситуацией перед кредиторами встает вопрос о целесообразности продажи объекта залога.
Как правило, банки удерживают проблемные активы на своем балансе, только если считают, что финансовое состояние заемщика в ближайшее время улучшится. В других случаях банки либо переводят имущество на дочерние организации, либо передают активы в ЗПИФы.
ПЕРЕДАЧА НЕПРОФИЛЬНЫХ АКТИВОВ В ДОВЕРИТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ
Между тем, удерживая активы на своем балансе, многие банки сталкиваются с проблемой нехватки профессионалов в области работы и управления непрофильными активами. На мой взгляд, банкам еще только предстоит выстроить, наладить и формализовать процессы управления проблемными активами.
В силу названных обстоятельств многие банки предпочитают передать проблемные активы профессиональной управляющей компании. Несомненными преимуществом такого решения является то, что деятельность управляющей компании уже отлажена, она имеет штат опытных сотрудников и специализируется на работе с такими активами.
Управление непрофильными активами осуществляется либо на основании договоров с независимыми профессиональными управляющими компаниями либо с собственными управляющими компаниями, созданными банками.
Передача некоторых видов непрофильных активов (оборудование, автомобили, жилая недвижимость) в управление часто экономически не выгодна, поскольку расходы на выплату вознаграждения управляющей компании «съедают» существенную часть полученных от управления доходов. По этой причине банки предпочитают либо продавать такие активы, либо осуществить реструктуризацию долга.
Широкое распространение получила продажа банками непрофильных активов своим дочерним организациям. В этом случае непрофильные активы отражаются уже на балансе дочерней организации, которая может самостоятельно управлять ими либо передать по договору доверительного управления управляющему, а равно использовать для собственных целей.
СОТРУДНИЧЕСТВО БАНКОВ С ДЕВЕЛОПЕРАМИ
В зависимости от вида и состояния перешедшего банку по залогу недвижимого имущества управление и развитие такой недвижимости может передаваться фи-девелоперу. Девелопер за вознаграждение разрабатывает, предлагает и реализует наиболее выгодный вариант использования недвижимого имущества с возможностью его дальнейшей продажи либо сдачей в аренду.
Банкам выгоднее привлечь девелопера для эффективной реализации проекта, чем создавать собственную структуру под цели развития недвижимости и ее дальнейшего коммерческого использования.
Не стоит забывать и о юридических инструментах, предоставленных залогодержателям действующим законодательством. Согласно пункту 3 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, он имеет право (при отсутствии иного указания в законе или договоре) получить недостающую сумму из прочего имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге.
Кроме того, выдавая кредит, многие банки настаивают на предоставлении заемщиком либо его аффилированными или иными лицами поручительства, обеспечивающего исполнение заемщиком кредитного обязательства. В таких случаях у банков есть возможность требовать сумму долга от поручителей. Правда, это приводит не всегда к реальному получению денег банком.
Статистические данные
По данным Банка России в 2010 году российские банки расширили практику передачи «неработающих» активов в доверительное управление и в ПИФы с целью улучшения банковской отчетности и оптимизации резервов на возможные потери по ссудам.
Совокупный объем обязательств предприятий увеличился, причем в основном за счет долгосрочных обязательств, однако долговая нагрузка на собственный капитал предприятий осталась умеренной. Высокая долговая нагрузка была характерна только для предприятий строительной отрасли.
ИПОТЕЧНОЕ СТРАХОВАНИЕ
Еще одним вариантом выхода из ситуации, когда рыночная цена заложенного имущества не покрывает размер кредиторской задолженности, является ипотечное страхование (страхование ипотечных обязательств заемщика).
Ипотечное страхование подразумевает страхование риска невозврата кредита и возникновения убытков кредитора после обращения взыскания на предмет залога. Ипотечное страхование защищает банки от риска дефолта заемщика и от риска падения цен на недвижимость. Однако для развития этого направления и широкого применения в программах кредитования важно расширять и повышать качество работы с перестраховщиками.
Между тем, некоторые страховые компании считают, что управление кредитными рисками и есть одна из основных задач банка, за успешное решение которой банк получает свою прибыль, поэтому не осуществляют страхование кредитных рисков. Но все же думается, что вопросы оплаты и неоплаты заемщиком полученного кредита находятся вне сферы прямого влияния банков и только косвенно зависят от качества управления банком кредитными рисками.
Ипотечное страхование позволяет кредитору возместить убыток, возникающий при недостатке средств для погашения долга заемщика, если кредитору не удастся выручить нужной суммы за счет реализации залога.
Ипотечное страхование еще не приобрело широкой популярности и только начинает пробивать себе дорогу. Это во многом связано с тем, что такое страхование повышает стоимость кредита, но заемщики пока что еще не готовы его оплачивать.
РЕСТРУКТУРИЗАЦИЯ
Банки широко используют и различные способы реструктуризации сформировавшейся задолженности. Такие способы направлены на изменение условий использования и погашения кредита, изменение способов обеспечения. Реструктуризация позволяет, не прекращая кредитные отношения, сделать их более гибкими, снизить текущую финансовую нагрузку заемщика.
Так, одним из способов реструктуризации является продажа заложенного имущества по стоимости ниже остатка ссудной задолженности с предоставлением заемщику на возникающую разницу потребительского кредита.
Разновидностью реструктуризации кредитных обязательств является также продажа заложенного имущества другому лицу, с сохранением и переводом на него ипотечных обязательств бывшего заемщика. В этом случае заемщик избавляется от долга, но право собственности на имущество переходит к покупателю, а банк получает нового платежеспособного заемщика. Однако при такой схеме возникают те же самые проблемы, что и при поиске покупателя для продажи ему недвижимости, полученной банком от заемщика.
ЗАКРЫТЫЕ ПАЕВЫЕ ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ФОНДЫ (ЗПИФЫ)
В работе с проблемной задолженностью банки все чаще используют кредитные ЗПИФы, а для управления и реализации приобретенной в собственность банка залоговой недвижимости — ЗПИФы недвижимости или рентные фонды.
По данным Банка России количество ПИФов недвижимости за 2010 год увеличилось на 104 штуки.
Кредитные закрытые паевые инвестиционные фонды
Кредитные закрытые паевые инвестиционные фонды используются банками для передачи просроченной кредитной задолженности. Это позволяет им не создавать резервы под такие проблемные активы, а также отражать на своем балансе ценные бумаги самого ЗПИФа вместо обязательств (прав требования) по кредитам. Все заботы и расходы по взысканию с должников полученной от банка просроченной задолженности, а равно и по реализации заложенного имущества, обеспечивающего кредитные обязательства, ложатся на управляющую компанию ЗПИФа. Просроченные кредиты приобретаются фодном с существенным дисконтом, который позволяет получить прибыль на разнице между ценой реализации заложенного имущества либо суммой взысканной задолженности.
По данным Национальной Лиги Управляющих по состоянию на сентябрь 2011 года зарегистрировано 66 кредитных ПИФов, из которых 59 являются работающими.
Пока что в кредитные ЗПИФы передается в основном задолженность (права требования к должникам), обеспеченная залогом недвижимого имущества, но есть все основания полагать, что со временем ПИФам будут передаваться не только просроченные ипотечные кредиты, но и другие просроченные кредитные обязательства, обеспеченные поручительством или банковской гарантией. Надо заметить, что передача задолженности в ПИФы и получение вместо нее паев, являющихся ценными бумагами, не привело к увеличению активов банков, поскольку Банк России указал на необходимость оценивать пай, полученный в результате передачи в кредитный ПИФ просроченной задолженности, согласно оценкам рисков по такой задолженности.
Состав активов кредитного ЗПИФа определен Приказом ФСФР РФ от 28.12.2010 N 10-79/пз-н. Согласно этому приказу в состав активов могут входить денежные средства, включая иностранную валюту, на счетах и во вкладах в кредитных организациях, долговые инструменты.
В состав активов кредитного ЗПИФа может входить также имущество, являвшееся предметом залога и приобретенное (оставленное за собой) при обращении на него взыскания в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного залогом обязательства. Однако стоимость такого имущества может составлять не более 20 процентов стоимости активов. Такое ограничение и создает необходимость использования ЗПИФа недвижимости, в отношении которого это ограничение отсутствует. Продолжительность нахождения указанного имущества в составе активов кредитного фонда не установлена, поэтому управляющая компания имеет возможность дождаться повышения рыночных цен на имущество и продать его по оптимальной цене.
Основным активом кредитных паевых фондов являются денежные требования по кредитным договорам или договорам займа, но исполнение обязательств по ним должно быть обеспечено залогом (за исключением последующего залога), поручительством или банковской гарантией.
Кредитный ЗПИФ позволяет выдавать займы без наличия лицензии, необходимой для кредитной организации, а также финансировать как свои, так и проекты иных компаний за счет средств фонда, при этом требования создания резервов в этом случае не применяются. Фактически кредитный ЗПИФ является инструментом секьюритизации, позволяя банкам обменять просроченную кредиторскую задолженность на оборотоспособные паи (ценные бумаги) ЗПИФа.
Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости
С одной стороны, банки стараются не продавать недвижимость, если ее цена значительно упала на рынке, но с другой стороны, банки вынуждены создавать финансовые резервы под такие непрофильные активы, которые находятся на их балансах.
Пытаясь разрешить это противоречие, банки могут передать непрофильные активы своим дочерним организациям либо в ЗПИФы недвижимости.
По данным Банка России количество ПИФов недвижимости за 2010 год увеличилось на 104 штуки.
ЗПИФы недвижимости являются хорошим инструментом для управления недвижимостью, полученной банком в счет погашения долга заемщика.
В состав активов ЗПИФа недвижимости помимо иных видов имущества, указанного в Приказе ФСФР РФ от 28.12.2010 N 10-79/пз-н, может входить недвижимое имущество и право аренды недвижимого имущества. Такое имущество в отличие от кредитных фондов может составлять до 100 процентов стоимости активов фонда.
ПИФ позволяет переложить несвойственные для банка функции по управлению непрофильными активами на специализированную управляющую компанию, не утрачивая при этом юридического контроля над активами. Управляющая компания далее может самостоятельно реализовывать имущество или развивать его.
Помимо кредитных фондов и фондов недвижимости для сходных целей могут быть использованы также рентные и ипотечные ПИФы.
Дадонов Виталий, партнер Юридической компании «Дельфи»
26.09.2011