Особенности оформления арендных отношений. Ошибки арендаторов

Статья размещена на портале Арендатор.ру

Обобщив опыт юридического сопровождения сделок по аренде нежилых помещений и практику заключения договоров аренды торговых помещений, можно выделить следующие типичные ошибки, которые допускают арендаторы.

Устное оформление всех договоренностей

Неопытные арендаторы, которые только начинают заниматься бизнесом, довольно часто попадают в ситуацию, когда обращаются к арендодателю с просьбой внести изменения в некоторые положения договора. Арендодатель вроде бы соглашается и говорит о том, что пусть будет так, как хочет арендатор, но под различными предлогами отказывается вносить изменения в сам договор, убеждая арендатора в том, что изменение условий договора – простая формальность, на которую нет времени, а главное значение имеет то, о чем они по факту устно договорились. Однако как только договор аренды подписан, арендодатель мгновенно забывает об устных договоренностях и начинает требовать от арендатора неукоснительного соблюдения указанных в договоре положений. Такие двойные стандарты способны причинить существенные неудобства арендатору. Все достигнутые с арендодателем договоренности приобретают юридическую силу только после того, как стали частью письменного договора или оформлены дополнительным письменным соглашением к нему. Настаивайте на письменном оформлении всех достигнутых договоренностей, особенно если эти договоренности в ваших интересах.

Отсутствие попыток внести изменения в договор

Еще одной ошибкой арендаторов является то, что многие даже не пытаются вносить изменения в договор аренды, принимая его полностью в редакции арендодателя, которая часто содержит в себе множество, если не кабальных, что тоже не редкость, то обременительных для арендатора условий. Удивительно то, что, даже не смотря на знание этого факта, некоторые арендаторы продолжают без боя соглашаться на такие условия.

В связи с этим хочется посоветовать арендаторам активнее отстаивать свои интересы или хотя бы минимизировать негативное влияние тех положений договора, которые предусмотрены арендодателем. В большинстве случаев можно найти компромиссные условия, смягчить либо уточнить формулировки некоторых положений договора.

Невнимательное изучение договора и приложений к нему

Многие арендаторы, получив от арендодателя проект договора аренды, не уделяют ему должного внимания. Как правило, договор просто прочитывается и подписывается арендатором. Однако этого недостаточно. Договор аренды по своему регулированию намного сложнее договора купли-продажи недвижимости. Он предполагает создание такой юридической конструкции, такого фундамента, на основании которого между арендодателем и арендатором на протяжении длительного периода времени будут существовать юридические и коммерческие отношения. Поэтому договор аренды требует серьезного подхода и внимательного изучения его условий, которое выходит за рамки простого прочтения договора.

Изучение договора предполагает некоторую аналитическую и предсказательную работу. Чем более подробно арендатор будет представлять себе развитие отношений и то, какие ситуации могут возникнуть, тем более качественным будет договор аренды, тем больше в нем будет условий, касающихся поведения арендатора и арендодателя в той или иной ситуации.

Ни для кого не секрет, что проект договора, как правило, предлагается арендодателем, который готовит его, руководствуюсь своими интересами. Позиция арендатора в таких договорах изначально существенно ослаблена, договоры отличается непропорциональным соотношением прав и обязанностей арендатора и арендодателя. В большинстве случаев на арендодателя возлагаются самые простые обязанности, но при этом арендодатель имеет широкий перечень прав, в отношении же арендатора ситуация обратная: перечень его прав откровенно мал, зато набор его обязанностей максимально расширен. Конечно в силу деловых отношений арендатору, особенно, если он не является крупным, довольно трудно вести переговоры с арендодателем с целью внесения в договор изменений, но это не повод для того, чтобы вообще отказываться от такой возможности.

Некоторые арендаторы упускают из виду тот момент, что все приложения к договору являются его неотъемлемой частью и поэтому требуют не менее серьезного подхода и детального изучения. Именно в приложениях могут содержаться формулировки, способные создать арендатору в будущем значительные сложности и нанести убытки. Хуже всего то, что если такие формулировки не выявить изначально и подписать договор в предложенной арендодателем редакции, то потом будет сложно защищать в суде свои права, ссылаясь на собственноручно подписанный договор. Что подписали, то и получили, как говорится.

В связи с этим арендатору важно детально изучить все приложения к договору аренды: план этажа, правила пользования помещением либо зданием, торговым центром, в котором расположено помещение, правила оказания эксплуатационных и иных услуг, условия о торговом профиле арендатора и все иные приложения к договору. Все приложения к договору имеют такую же юридическую силу, как и сам договор аренды.

Договор и приложения к нему могут не только содержать обременительные для арендатора положения, но и иметь очень размытые формулировки, создающие возможность двусмысленного толкования. Поскольку арендатор находится, в большинстве случаев, в более слабой переговорной позиции, по сравнению с арендодателем, наличие таких формулировок способно создать простор для злоупотреблений со стороны арендодателя. Такие формулировки опасны еще и тем, что в случае возникновения судебного спора между арендатором и арендодателем, суд может не согласиться с толкованием арендатора и принять толкование арендодателя. Задача договора устранять неясности, упорядочивать и оформлять отношения между сторонами, а не делать их запутанными и непонятными. Поэтому, если какая-либо формулировка положения договора не вызывает у вас однозначного понимания, то это повод для того, чтобы уточнить ее, конкретизировать что именно имеется в виду: кто, когда, как, что должен сделать или от каких действий должен воздержаться и при наступлении каких событий, условий, обстоятельств и т.п. В большинстве случаев неоднозначность формулировок обесценивает значение договора.

Отсутствие должной юридической проверки

До сих пор многие из арендаторов не осуществляют должным образом проверку юридической чистоты помещения, которое планируют арендовать и прав арендодателя на него.

Проверка прав арендодателя включает в себя проверку права собственности арендодателя либо проверку наличия у него права аренды, если речь идет о заключении договора субаренды. Если же арендуемое имущество закреплено за арендодателем на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления помимо прочего необходимо проверить наличие согласия собственника этого имущества на передачу его в аренду.

Глубина проверки прав арендодателя зависит от срока, на который планируется арендовать помещение, от размера арендной платы, от того какие убытки и сложности могут возникнуть у арендатора в том случае, если выяснится, что арендодатель не имел прав на сдаваемую в аренду недвижимость и, как следствие, не имел права на сдачу имущества в аренду. Чем значительнее размер возможных убытков арендатора и чем значительнее влияние указанных факторов на арендатора, которому придется искать новое помещение для осуществления своего бизнеса, тем актуальней становится необходимость проверки юридической чистоты помещения и прав арендодателя на него, тем глубже и детальней должна быть такая проверка.

Права арендодателя на недвижимость подтверждаются выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Желательно, чтобы выписки были недавно полученными. Если арендодатель отказывается выдавать выписку, то арендатору  желательно перед подписанием договор аренды самостоятельно получить такую выписку.

Из выписки также можно узнать наличие или отсутствие обременений (ипотека, сервитут, арест), установленных в отношении недвижимости.

Желательно так же проверить наличие судебных правопритязаний на объект аренды на сайтах арбитражных судов и судов общей юрисдикции. Это можно сделать, указав в качестве лица, участвующего в деле, собственника недвижимости. Суды проверяются по месту нахождения (жительства) собственника и по месту нахождения недвижимости. Может оказаться, что судебными актами, постановлениями судебного пристава-исполнителя либо в рамках расследования уголовного дела на недвижимость наложен арест, запрещающий арендодателю распоряжаться недвижимым имуществом, в том числе сдавать его в аренду.

Хорошей практикой является указание в договоре условий выхода из ситуации, если вдруг арендатор по независящим от него или арендодателя причинам утратит право аренды или возможность использовать недвижимость в результате предъявления третьими лицами судебных претензий в отношении недвижимости либо в результате ее ареста или оспаривания договора аренды третьими лицами. Наступление указанных ситуаций способно причинить арендатору убытки и создать значительные неудобства, поэтому было бы разумным получение от арендодателя гарантий в отношении юридической чистоты арендуемой недвижимости с установлением штрафов за их нарушений и возможностью взыскания с арендодателя убытков.

Однако, поскольку арендодатели не торопятся давать гарантии, а внесение штрафных санкций и условий о возмещении убытков вызывает определенные трудности, то качественное изучение прав арендодателя на объект аренды становится для арендатора надежным инструментом управления юридическими рисками.

Кроме проверки прав арендодателя на недвижимость чрезвычайно важно проверить наличие у лица, подписывающего договор аренды, полномочий на заключение такого договора.

Особенную актуальность эта рекомендация приобретает в том случае, когда арендодателем является юридическое лицо. В этом случае возникает необходимость проверки:

• правоспособности и существования юридического лица, являющегося арендодателем,
• законности избрания лица, осуществляющего функции единоличного исполнительного органа;
• наличия у лица, осуществляющего функции единоличного исполнительного органа, полномочий на заключение договора аренды недвижимости на определенный срок и на определенных условиях;
• соблюдения процедуры одобрения договора аренды внутренним органом управления юридического лица, являющегося арендодателем (в тех случаях, когда необходимость такого одобрения предусмотрена законом или учредительными документами этого юридического лица).

Зачастую в договорах аренды отсутствуют условия о гарантиях юридической чистоты объекта. Такие условия особенно актуальны в тех случаях, когда проверить юридическую чистоту арендуемого объекта и прав арендодателя на него не удалось по каким-либо причинам. Гарантии только тогда приобретают полноценное значение, когда за их нарушение или недостоверность договором предусмотрены меры ответственности. Поэтому необходимо указывать какую ответственность несет арендодатель за нарушение гарантий и заявлений. Это усилит значимость гарантий, укрепит юридическую позицию арендатора и несколько защитит его от наступления некоторых непредвиденных ситуаций.

Ошибки в предмете договора и недостаточная индивидуализация

Существенным условием договора аренды наряду с определением размера арендной платы являются данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 ГК Российской Федерации).  В связи с этим существенное значение для юридической действительности договора имеет точное определение недвижимости, передаваемой в аренду. Не многие, но все же некоторые договоры страдают отсутствием достаточной степени индивидуализации передаваемой в аренду торговой недвижимости.

Что должно быть указано в условиях договора  о предмете аренды для того, чтобы это условие считалось согласованным? Необходимо указывать название помещения, номер, если имеется, площадь помещения согласно данным кадастрового учета, этаж, адрес здания, в котором находится торговое помещение, условный номер помещения согласно свидетельству о праве собственности на помещение. Кроме этого, желательно сделать одним из приложений к договору аренды план этажа, на котором предоставляется торговое помещение, и выделить на этом плане контур помещения каким-либо цветом.

Отсутствие юридического разделения торговой площади и подсобных помещений

Частой ошибкой арендаторов, имеющей неприятные налоговые последствия является отсутствие в договоре аренды четкого разделения торговых и иных помещений, не относящихся к торговым.

Согласно ст. 346.26 НК РФ система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход применяется, помимо прочего, в  отношении предпринимательской деятельности в сфере розничной торговли, осуществляемой через магазины и павильоны с площадью торгового зала не более 150 кв. м по каждому объекту организации торговли.

В соответствии со ст. 346.29 НК РФ при исчислении суммы единого налога на вмененный доход в отношении предпринимательской деятельности в сфере розничной торговли, осуществляемой через магазины и павильоны, должен использоваться физический показатель базовой доходности «площадь торгового зала (в квадратных метрах)».

Статьей 346.27 НК РФ установлено, что под площадью торгового зала понимается часть магазина, павильона (открытой площадки), занятая оборудованием, предназначенным для выкладки, демонстрации товаров, проведения денежных расчетов и обслуживания покупателей, площадь контрольно-кассовых узлов и кассовых кабин, площадь рабочих мест обслуживающего персонала, а также площадь проходов для покупателей. К площади торгового зала относится также арендуемая часть площади торгового зала. Площадь торгового зала определяется на основании инвентаризационных и правоустанавливающих документов

К инвентаризационным и правоустанавливающим документам относятся любые имеющиеся у организации или индивидуального предпринимателя документы на объект стационарной торговой сети (организации общественного питания), содержащие необходимую информацию о назначении, конструктивных особенностях и планировке помещений такого объекта, а также информацию, подтверждающую право пользования данным объектом (договор купли-продажи нежилого помещения, технический паспорт на нежилое помещение, планы, схемы, экспликации, договор аренды (субаренды) нежилого помещения или его части (частей), разрешение на право обслуживания посетителей на открытой площадке и другие документы) (ст. 346.27 НК РФ).

Таким образом, при исчислении единого налога на вмененный доход и определении площади торгового зала следует руководствоваться договором аренды, в котором должна быть четко указана площадь торгового зала помещения, передаваемого в аренду.

Согласно же ст. 346.27 НК РФ площадь подсобных, административно-бытовых помещений, а также помещений для приема, хранения товаров и подготовки их к продаже, в которых не производится обслуживание покупателей, не относится к площади торгового зала.

Все сказанное выше означает, что разделение в договоре аренды помещений на торговые площади и площади, не являющиеся торговыми, позволяет снизить единый налог на вмененный доход. Кроме того, у арендатора в связи разделением помещений на торговые и иные (подсобные, хозяйственные, складские) возникает повод для переговоров с арендодателем по снижению арендной ставки в отношении помещений, не являющихся торговыми и не приносящими прямого дохода арендатору. Это сильный аргумент и если арендатор правильно проведет переговоры, то может сэкономить на арендной плате.

Ошибки в случае аренды части помещения

Частным случаем ошибок в определении предмета договора аренды являются допускаемые сторонами ошибки, возникающие при заключении договора аренды не всего, а части помещения.

При этом ошибка заключается способе индивидуализации, точного определения той части помещения, которая передается в аренду.

Федеральным законом № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 г. был изменен порядок индивидуализации частей помещений. Индивидуализация частей помещений, передаваемых в аренду, осуществляется после проведения кадастровых работ и постановки частей помещений на кадастровый учет. Теперь уже недостаточно указание в поэтажном плане, приложенном к договору, контура части помещения, передаваемого в аренду. Требуется осуществление кадастровых работ, результатом которых станет описание и фиксация этой части помещения в государственном кадастре недвижимости. Без этого предмет договора аренды не будет считаться определенным, а договор аренды не будет считаться заключенным и имеющим юридическую силу.

Итогом государственного кадастрового учета части помещения будет являться кадастровая выписка (паспорт) и (или) технический план, которые рекомендуется приложить к договору аренды в качестве приложения для устранения всяких сомнений в отношении предмета аренды.

Ошибки при определении размера и условий арендной платы

Согласно пункту 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом судебная практика исходит из того, что может указываться как собственно твердая цена, так и порядок ее исчисления.

При определении условий и размера арендной платы стороны зачастую допускают  в договоре следующие типичные ошибки:

• Отсутствие указания о том включено ли НДС в арендную плату. Это имеет не столько налоговые последствия, сколько порождает споры между арендодателем, который утверждает, что НДС подлежит отдельной оплате, и арендатором, который убежден в том, что НДС уже включен в арендную плату. Во избежание таких ситуаций необходимо уточнить включено ли НДС в арендную плату или нет.
• Отсутствие уточнения о том, какие платежи включается в арендную плату. Как правило, арендная плата складывается из трех частей: базовой, которая является фиксированной, коммунальных платежей и эксплуатационных расходов. Если базовая часть является фиксированной и согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ не подлежит пересмотру более одного раза в год, то эксплуатационные расходы позволяют арендодателю создавать условия для легального увеличения итоговой суммы арендной платы. В этой связи можно рекомендовать арендаторам точно фиксировать в договоре размер эксплуатационных платежей либо указывать суммы выше, которой такие платежи не подлежат оплате арендатором. Подобное условие будет дисциплинировать арендодателя.
• Отсутствие четких условий о порядке повышения арендной ставки. Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором аренды, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. В этой норме есть два момента, на которые необходимо обратить внимание. Первое, прямое заимствование этой нормы в неизменном виде в договоре создает трудности для арендодателя по увеличению арендной платы поскольку, как следует из нормы закона, изменение ее размера должно осуществляться по соглашению сторон. Это означает, что без согласия арендатора на увеличение арендной платы увеличить ее в одностороннем порядке будет не возможно. Второе, в том случае, если договором предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы один раз в год, то в интересах арендатора указать размер, на который может быть увеличена арендная плата, а также внести в договор положение о том, что такой запрет на изменение размера арендной платы распространяется и на эксплуатационные расходы.
• Отсутствие привязки размера арендной ставки в торговых центрах к выручке арендатора или посещаемости торгового центра. В последнее время некоторые новые торговые центры не могут обеспечить необходимую посещаемость, что напрямую отражается на доходности арендаторов, которые неся убытки от недостатка посещаемости торговых центров покупателями, вынуждены кроме этого еще и оплачивать арендодателю ежемесячную арендную плату. В этой связи приобретает особое значение привязка размера арендной платы к посещаемости нового торгового центра. Разумно предусмотреть в договоре постепенное увеличение арендной платы путем установления нескольких видов ставок. Одна ставка применяется до того момента, пока торговый центр не станет популярным и будет обеспечивать постоянный значительный поток посетителей, а вторая ставка применяется с момента, когда перестает действовать первая ставка. Еще одним вариантом, получающим все большее распространение, является привязка арендной платы к проценту от оборота арендатора, при этом в договоре, как правило, указывается минимальная фиксированная ставка аренды. По данным компании Jones Lang LaSalle, во втором квартале 2011 года московским арендаторам, работающим в различных сегментах, предлагались следующие проценты ставок с оборота:

Ошибки при оформлении акта приема-передачи помещения

Согласно п. 1 ст. 655 ГК РФ передача недвижимости арендодателем и принятие ее арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. При этом обязательство арендодателя передать объект недвижимости арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В тех случаях, когда арендатор получает помещение в плохом состоянии либо, когда договором предусмотрена возможность получения арендатором возмещения стоимости произведенных им неотделимых улучшений, в интересах арендатора зафиксировать состояние помещения в момент его получения от арендодателя и состояние помещения в момент его возврата. Для этого необходимо как можно более подробно описать состояние помещения в акте приема-передачи. В таком акте необходимо отразить характеристики помещения и его площадь, состояние объекта и его конструктивных элементов, необходимость в текущем или капитальном ремонте, состояние инженерных коммуникаций, возможность использования помещения в целях аренды и использования его для того профиля деятельности, для которого оно арендуется. Хорошей оценки заслуживает включение в акт фотографий помещения и отражение в нем показаний счетчиков по учету коммунальных услуг.

Виталий Дадонов, партнер Юридической компании «Дельфи»

____________________________________

Материал подготовлен по итогам выступления партнера Юридической компании «Дельфи» Дадонова Виталия на семинаре по торговой недвижимости, прошедшем в рамках 17-й международной выставки «Мир детства».

06.10.2011