Какие изменения и дополнения в действующее законодательство будут наиболее важны для участников рынка недвижимости в 2012 году и к чему они приведут: на рынке коммерческой недвижимости?
Федеральным законом «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество» № 405-ФЗ от 06.12.2011 года (далее – «Закон №405-ФЗ от 06.12.2011») в действующее законодательство были внесены изменения, существенная часть которых касается изменения порядка обращения взыскания и регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом.
Закон №405-ФЗ от 06.12.2011 внес изменения в ряд нормативных актов, среди которых:
- Закон Российской Федерации от 29 мая 1992 года N 2872-1 «О залоге»;
- Основы законодательства Российской Федерации о нотариате;
- Часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации;
- Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
- Федеральный закон от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
- Федеральный закон от 2 октября 2007 года N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».
Указанные в настоящей статье изменения вступают в силу с 07 марта 2012 года.
Внесенные изменения являются своевременными и необходимыми, направленными на совершенствование института залога, как способа обеспечения обязательств, и заслуживают положительную оценку.
Согласно изменениям, внесенным Законом №405-ФЗ от 06.12.2011, теперь в договоре о залоге, содержащем условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке или условие о порядке реализации заложенного имущества на основании решения суда, могут быть предусмотрены способ либо несколько способов реализации заложенного имущества, которые залогодержатель вправе использовать по своему усмотрению, в том числе в определенной последовательности или в зависимости от каких-либо иных условий.
Если ипотека возникает в силу закона, стороны вправе предусмотреть в отдельном соглашении условие о способах и порядке реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда. К указанному соглашению применяются правила о форме и государственной регистрации, установленные федеральным законом для договора об ипотеке.
В целом, изменения, внесенные в законодательство о залоге недвижимого имущества, усилили защиту интересов кредиторов. Так, например, ранее взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) могло быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. То есть, обращение взыскания на предмет залога было возможно исключительно при наличии вины (умысла или неосторожности) должника, либо если лицу, не исполнившему или ненадлежащим образом исполнившему обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, не удавалось доказать, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств (ст. 401 ГК). Согласно новым изменениям в п. 1 ст. 348 ГК ссылка на обстоятельства, за которые должник отвечает, исключена из указанной статьи. Не смотря на то, что статья 401 ГК по-прежнему продолжает действовать, существует вероятность того, что залогодержатели (кредиторы) теперь будут пытаться толковать новую редакцию п. 1 ст. 348 ГК таким образом, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства независимо от того связано ли такое неисполнение или ненадлежащее исполнение с наличием вины должника или влиянием непреодолимой силы.
Однако есть и положения усилившие защиту интересов должников. Так, в соответствии с ранее действовавшей редакцией п. 3 ст. 348 ГК если договором о залоге не было предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускалось при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна. Согласно новым изменениям систематическим нарушением сроков внесения периодических платежей теперь будет нарушение сроков внесения таких платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. Таким образом, теперь систематичность нарушения сроков будет рассчитываться не за любые двенадцать месяцев, а за те, которые предшествовали дате обращения залогодержателя (кредитора) в суд или дате направления залогодержателем залогодателю уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.
В связи с принятием Закона №405-ФЗ от 06.12.2011 претерпел изменения перечень указанных в ст. 55 Закона»Об ипотеке (залоге недвижимости)» случаев, в которых обращение взыскания на заложенное имущество возможно было только по решению суда. Среди новых случаев, в которых взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда можно назвать:
- заложенное имущество является предметом предшествующей и последующей ипотек, при которых применяются разный порядок обращения взыскания на предмет ипотеки или разные способы реализации заложенного имущества;
- имущество заложено в обеспечение исполнения разных обязательств нескольким созалогодержателям;
- право залогодателя на заложенное имущество не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Также были уточнены и подробней раскрыты некоторые случаи, указанные в прежней редакции ст. 55 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в которых взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда.
Не смотря на то, что из перечня случаев, не допускающих внесудебного порядка обращения взыскания на заложенное имущество, исключен случай, когда предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс, обращение взыскания на заложенное предприятие во внесудебном порядке не стало возможным, поскольку ст.73 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» прямо указывает, что обращение взыскания на него возможно только по решению суда.
Статья 10 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» была дополнена существенным, на наш взгляд, пунктом 6, который гласит о том, что у случае, если стороны нотариально удостоверили договор об ипотеке или договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, заявителем представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, нотариально засвидетельствованная копия такого договора. Если нотариально удостоверенные копии таких договоров не представлены в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, содержащееся в таких договорах условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке не применяется.Не смотря на то, что из перечня случаев, не допускающих внесудебного порядка обращения взыскания на заложенное имущество, исключен случай, когда предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс, обращение взыскания на заложенное предприятие во внесудебном порядке не стало возможным, поскольку ст.73 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» прямо указывает, что обращение взыскания на него возможно только по решению суда.Не смотря на то, что из перечня случаев, не допускающих внесудебного порядка обращения взыскания на заложенное имущество, исключен случай, когда предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс, обращение взыскания на заложенное предприятие во внесудебном порядке не стало возможным, поскольку ст.73 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» прямо указывает, что обращение взыскания на него возможно только по решению суда.Не смотря на то, что из перечня случаев, не допускающих внесудебного порядка обращения взыскания на заложенное имущество, исключен случай, когда предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс, обращение взыскания на заложенное предприятие во внесудебном порядке не стало возможным, поскольку ст.73 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» прямо указывает, что обращение взыскания на него возможно только по решению суда.
Среди лиц, имеющих право с 07 марта 2012 года на подачу заявления о государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке или в силу закона, Закон №405-ФЗ от 06.12.2011 назвал нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке.
Исключительно положительной оценки, на наш взгляд, заслуживает положение, согласно которому с марта 2012 года решения третейского суда перестают быть основанием для погашения записи об ипотеке. Предшествующая редакция ст. 25 Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» допускала погашение регистрационной записи об ипотеке на основании решения суда, арбитражного суда и третейского суда о прекращении ипотеки.
Законом №405-ФЗ от 06.12.2011 сокращены и сроки регистрации. Так, государственная регистрация ипотеки земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений проводится не позднее чем в течение пятнадцати рабочих дней со дня приема заявления и документов. Если же ипотека в отношении перечисленных объектов недвижимости возникает на основании нотариально удостоверенного договора об ипотеке, то государственная регистрация проводится не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня приема заявления и документов.
Кроме того, Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 N 122-ФЗ (далее — «Закон о государственной регистрации прав на недвижимость») дополнен статьей 25.4., которая указывает перечень документов, необходимых для государственной регистрации при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него:
- при обращении взыскания на заложенное имущество по решению суда;
- при обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса в случае проведения торгов;
- при обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса в случае, если торги не проводятся.
Пункт 2 указанной статьи отводит для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в результате обращения залогодержателем взыскания на него не более пяти рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для регистрации.
Важным дополнением в Закон о государственной регистрации прав на недвижимость стала статья 25.5., которой установлено, что при государственной регистрации перехода права собственности на здание (строение), сооружение или другое недвижимое имущество одновременно проводится государственная регистрация перехода права собственности либо, если договор аренды подлежал государственной регистрации, государственная регистрация изменения арендатора в договоре аренды в отношении земельного участка, занятого таким недвижимым имуществом и принадлежавшего предшествующему собственнику указанных объектов недвижимости на праве собственности или аренды. Такое дополнение существенно повышает определенность прав приобретателя здания, строения, сооружения или другого недвижимого имущества на земельный участок, занятый указанными объектами недвижимости, при государственной регистрации перехода права собственности на них. До принятия названной статьи права на земельный участок, на котором находится продаваемая недвижимость, переходили к покупателю в силу ст. 552 Гражданского кодекса, но в реестре прав это не отражалось, что создавало неудобство и необходимость доказывать переход прав на земельный участок на основании договора купли-продажи недвижимости со ссылкой на ст. 552 Гражданского кодекса.
Законом №405-ФЗ от 06.12.2011 на нотариусов возложена ответственность за правовую экспертизу документов и законность сделки при государственной регистрации ипотеки на основании нотариально удостоверенных договора об ипотеке или договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона. Нотариус также несет ответственность за действительность иных документов, предоставленных им для государственной регистрации ипотеки. С одной стороны, это, несомненно, положительно скажется на юридической чистоте документов по сделке, а с другой – может существенно осложнить оформление сделки в связи с тем, что нотариусы могут начать предъявлять необоснованно завышенные требования к документам для сделки.
Закон №405-ФЗ от 06.12.2011 внес существенные изменения в Основы законодательства Российской Федерации о нотариате. Определены условия и порядок совершения нотариусом исполнительной надписи на договоре залога, указаны документы, необходимые для совершения нотариусом исполнительной надписи на договоре залога, а также случаи, в которых нотариус отказывает в обращении взыскания на заложенное имущество.
В условиях ожидаемой экономической нестабильности трудно оценить влияние описанных изменений на количественные характеристики рынка кредитования под залог коммерческой недвижимости. Но в целом изменения, внесенные Законом №405-ФЗ от 06.12.2011, должны положительно отразиться на рынке коммерческой недвижимости, поскольку предоставляют кредиторам более гибкие и понятные правила работы и взаимодействия с должниками и залогодателями.
© Юридическая компания «Дельфи», 2012. Все права защищены.
Текст настоящей статьи является объектом авторского права и подлежит защите в соответствии с действующим законодательством. Любое использование настоящего материала допускается только с разрешения ООО «Юридическая компания «Дельфи». Нарушение авторского права преследуется по закону.