В данном обзоре вкратце освещены условия изъятия земельных участков, порядок определения компенсации, условия оспаривания такой компенсации и самого изъятия земельных участков.
1. При каких условиях власти могут претендовать на тот или иной земельный участок и должны обосновывать свой выбор?
Как следует из Федерального закона от 05.04.2013 N 43-ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации — городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – «Закон N 43-ФЗ»), изъятие земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества для государственных нужд на территориях, присоединенных к Москве в соответствии с Постановлением Совета Федерации Федерального Собрания РФ от 27.12.2011 N 560-СФ, может осуществляться в целях размещения объектов федерального или регионального значения. Порядок изъятия земельных участков, установленный Законом N 43-ФЗ, будет действовать до 1 января 2020 г.
Перечень объектов федерального значения должен быть утвержден Правительством Российской Федерации, перечень объектов регионального значения утверждается Правительством города Москвы. Таким образом изъятие земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества возможно только для целей размещения тех объектов федерального или регионального значения, перечни которых утверждены соответствующим органом государственной власти. Для изъятия таких участков Законом N 43-ФЗ установлена упрощенная процедура.
Для изъятия земельного участка органы государственной власти, имеющие соответствующие полномочия, должны принять решение об изъятии земельного участка для размещения объектов федерального значения или регионального значения.
Орган исполнительной власти, уполномоченный на принятие решения об изъятии недвижимого имущества, не менее чем за два месяца до принятия решения об изъятии недвижимого имущества обязан помимо прочего обеспечить опубликование в печатных средствах массовой информации, размещение на официальных сайтах Правительства города Москвы и муниципального образования, на территории которого предусмотрено размещение объектов федерального или регионального значения, сообщения о планируемом изъятии земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества для государственных нужд.
В сообщении должны быть указаны цели изъятия земельных участков, границы зоны планируемого размещения объектов федерального значения или регионального значения, адрес, по которому заинтересованные лица могут получить информацию о предполагаемом изъятии земельных участков.
При этом, если в результате образования земельного участка, подлежащего изъятию, земельный участок, остающийся в пользовании его правообладателя, и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества невозможно использовать в соответствии с разрешенным использованием, должно быть принято решение об изъятии всего земельного участка (ч.13 ст.9 Закона N 43-ФЗ).
Копия решения об изъятии направляется в течение семи дней со дня принятия решения правообладателям изымаемых земельных участков заказным письмом с уведомлением о вручении, а также по месту нахождения изымаемых объектов недвижимого имущества.
Решение об изъятии недвижимого имущества подлежит обязательному опубликованию (обнародованию) органом местного самоуправления по месту нахождения изымаемого объекта недвижимого имущества, а также размещению на официальном сайте Правительства города Москвы.
Решение об изъятии недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Далее осуществляется непосредственно процедура изъятия земельного участка. Изъятие участка возможно на основании соглашения об изъятии земельного участка, заключаемого с собственником или иным правообладателем земельного участка. Соглашения об изъятии недвижимого имущества не подлежат государственной регистрации и вступают в силу со дня подписания их заинтересованными сторонами.
Если такое соглашение не подписано, то орган исполнительной власти вправе обратиться в суд с заявлением о принудительном изъятии земельного участка. Принудительное прекращение прав на изымаемое недвижимое имущество допускается только на основании решения суда и после возмещения рыночной стоимости изъятого недвижимого имущества и (или) убытков, причиненных его изъятием. Иск об изъятии недвижимого имущества может быть предъявлен в суд в течение трех лет со дня принятия решения об изъятии недвижимого имущества.
После заключения соглашения или вынесения судом решения о принудительном изъятии земельного участка лицу, у которого был изъят земельный участок, должны быть выплачены денежные средства в качестве возмещения его стоимости.
Последним этапом изъятия земельного участка является регистрация прекращения прав на изымаемое имущество и регистрация права государственной собственности.
2. Есть ли шанс отстоять землю в судебном порядке, если вы уже получили уведомление о будущем изъятии?
Часть 19 статьи 9 Закона N 43-ФЗ для оспаривания решения об изъятии недвижимого имущества предоставляет два месяца с момента принятия решения. Эти два месяца исчисляются с даты принятия решения, а не с даты уведомления собственника или иного правообладателя об изъятии у него земельного участка. Такой короткий срок существенно снижает шансы на защиту своих прав лицами, у которых изымаются земельные участки.
3. Как будет происходить процесс компенсации изъятой земли?
Возмещение за изъятие земли складывается из возмещения стоимости изымаемых объектов недвижимого имущества и (или) убытков, причиненных таким изъятием. Убытки и стоимость земельного участка будут определяться оценщиком по заказу органа исполнительной власти, принявшего решение об изъятии. В данном отчете должны быть указаны все убытки, причиненные таким изъятием и подлежащие возмещению (ч.10 ст. 10 Закона N 43-ФЗ).
Часть 20 статьи 9 обязывает правообладателей изымаемых земельных участков обеспечить доступ к земельным участкам в целях выполнения кадастровых работ, определения рыночной стоимости земельных участков. При этом специально оговорено, что если правообладатели не обеспечили такой доступ, они не вправе выдвигать возражения относительно результатов кадастровых работ и несут риски, связанные с оценкой указанных земельных участков, а также относительно убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием указанных земельных участков. Таким образом, на правообладателей в такой ситуации перекладывается риск заниженной оценки земельных участков и причиненных изъятием убытков.
4. Что делать в том случае, если компенсация не устраивает собственника земли?
В случае несогласия собственника или правообладателя земельного участка с размером возмещения его стоимости и (или) причиненных его изъятием убытков, собственник или правообладатель земельного участка вправе оспорить в судебном порядке этот отчет. Наличие судебного спора о размере подлежащих возмещению стоимости изымаемого земельного участка и (или) убытков, причиненных его изъятием, не является препятствием для принятия судебного акта о принудительном изъятии земельного участка, а также для осуществления на основании вступившего в законную силу указанного судебного акта соответствующих выплат или иного возмещения и государственной регистрации перехода, прекращения прав и обременений на изымаемый земельный участок (ч.12 ст. 10 Закона N 43-ФЗ).
05.07.2013
Сергей Седов, руководитель судебной практики
Юридическая компания «Дельфи»