При проведении правовой проверки зданий и иной коммерческой недвижимости, как правило, выделяются несколько блоков, по которым осуществляется проверка, выявляются те или иные недочеты и оцениваются соответствующие риски. Один из таких блоков – это права продавца на земельный участок, на котором находится проверяемое здание.
Что здесь может выявить юридическая проверка недвижимости и как это отразится на сделке?
По общему правилу, собственник здания имеет право на использование той части земельного участка, на которой его недвижимость находится и которая необходима для эксплуатации данной недвижимости, при этом земельный участок государственной или муниципальной собственности должен предоставляться в аренду собственнику здания без проведения торгов (подп.9 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса РФ). Такое использование подразумевает оформление либо права собственности на землю, либо права аренды на нее, при этом надо учитывать, что в любом случае в силу подп.7 п.1 ст.1 Земельного кодекса РФ пользование землей в РФ – платное (либо в виде налогов, либо в виде арендной платы), за некоторыми исключениями.
При юридической проверке торгового или иного коммерческого здания может быть выявлено, что у продавца не оформлено право на земельный участок под продаваемым зданием.
Какие риски из этого вытекают и как это может повлиять на условия и схему сделки?
Рассмотрим пример из нашей практики.
Продавалось отдельно стоящее здание в городе Москве, в котором был расположен универсам. Собственник – общество с ограниченной ответственностью (условно – ООО «1»), который покупал здание в 2009 году у другого ООО (условно – ООО «2»). У ООО «2» был заключен с городом Москвой договор аренды земельного участка под зданием сроком на 15 лет. После того, как ООО «1» купило здание у ООО «2», право аренды по данному договору с Москвой было переоформлено на нового собственника – ООО «1». Продавец заявлял, что право аренды на землю у него есть и все в порядке. Однако при юридической проверке выяснилось, что срок данной аренды земельного участка уже истек, более того – в производстве арбитражного суда находится дело по иску ООО «1» к Департаменту городского имущества города Москвы (ДИГМ) о понуждении заключить договор аренды земельного участка, поскольку Департамент отказал собственнику здания в заключении договора аренды на новый срок (притом и в части земельного участка под самим зданием, и в части прилегающей к нему территории парковки). Продавец здания и риелтор об этом факте наличия судебного спора скромно умолчали, хотя суд был в самом разгаре, и его важность с учетом того, что здание выставлено на продажу, понимали все.
Надо заметить, что вообще подобные судебные споры, и с городом Москвой в том числе, о понуждении заключить договор аренды земли – не редкость, т.к. очень часто город неправомерно отказывает собственникам зданий и помещений в заключении таких договоров или уклоняется от их заключения. В таких спорах суды, как правило, встают на сторону собственников коммерческой недвижимости, удовлетворяя их исковые требования. Однако в описываемом случае при проведении юридической проверки здания и анализе документации по судебному спору о земле были выявлены существенные нюансы. Так, изначально город предоставлял в аренду земельный участок под зданием для эксплуатации универсама, потом было начато оформление документов для присоединения соседнего земельного участка, расположенного под парковкой около здания универсама. Для этой цели два участка (под зданием и парковкой) объединили и поставили на кадастровый учет, подписали дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, но не зарегистрировали его в Росреестре по каким-то причинам. Таким образом, юридически была оформлена только изначальная аренда земельного участка под зданием, а земля под парковкой около здания использовалась фактически без регистрации. При этом плата производилась полностью за оба земельных участка, и был начат процесс оформления аренды земельного участка под парковкой. Очевидно, что здание, а особенно торгового назначения, без парковки является менее привлекательным, что должно отражаться и на его стоимости.
Второй выявленный при юридической проверке нюанс состоял в том, что ДИГМ заявил о самовольном строительстве как причине своего отказа в заключении договора аренды земельного участка на новый срок. Так, Департаментом было заявлено, что к зданию собственник самовольно пристроил несколько небольших помещений и конструкций площадью от 9 до 16 кв.м. Надо заметить, что на практике собственники относительно старых зданий действительно зачастую производят те или иные ремонтно-строительные работы, например, пристраивают зону погрузки и разгрузки для своих якорных арендаторов – продуктовых магазинов, достраивают небольшие входы с козырьками и ступенями для небольших арендаторов типа кафе и т.д., и, как правило, эти работы ведутся в нарушение закона без оформления необходимой документации – в попытках собственника сэкономить время и деньги.
Таким образом, при проведении юридической проверки здания универсама был выявлен риск возникновения у покупателя вынужденных финансовых и временных трат на приведение здания в первоначальное состояние (до возведения самовольных пристроек) либо на согласование и узаконивание таких пристроек. Демонтаж подобных построек может, кстати, сильно осложнить работу арендатора в здании (например, кафе лишится входа или продуктовый магазин – удобной и необходимой зоны погрузки/разгрузки), что повлечет претензии таких арендаторов к собственнику здания.
Уже после проведения проверки и в ходе ведения дальнейших переговоров продавца и покупателя по согласованию условий и цены сделки закончился и судебный процесс в арбитражном суде. Суд в итоге отказал продавцу здания в его требованиях о понуждении ДИГМ к заключению договора аренды. Вовремя выявленные нами при проверке риски реализовались до вхождения покупателя в сделку по приобретению здания. Эти риски напрямую повлияли на снижение цены, дополнительные условия и структуру сделки в интересах покупателя, возложив обязательства и бремя по решению вопросов оформления аренды земли на продавца здания.
При этом арбитражный суд в своем решении указал, что ДИГМ правомерно отказал в заключении договора аренды земельного участка на новый срок, поскольку собственником здания были допущены нарушения условий аренды земли, в том числе возведены самовольные пристройки без оформления земельно-правовых отношений для целей строительства (т.е. в договоре аренды земельного участка не была предусмотрена возможность строительства) и без разрешительной документации на данное строительство. И даже то, что эти выявленные Департаментом самовольные пристройки незначительного метража были в ходе судебного разбирательства демонтированы собственником, не повлияло на мнение судьи – суд посчитал, что сам факт их возведения ранее достаточен для признания отказа ДИГМ законным и обоснованным.
Покупателю здания надо учитывать, что без оформленных прав аренды на земельный участок под зданием его собственник в большинстве случаев не сможет производить никаких работ по реконструкции здания или строительству (в т.ч. пристраивать разгрузочно-погрузочные зоны к зданию), у него будет крайне мало шансов взять кредит в банке под залог этого здания, т.к. банки не берут в ипотеку здание без ипотеки земли или права аренды земли под зданием. Собственник здания может оказаться в затруднительном положении при дальнейшей продаже такого здания в связи с тем, что права на землю не оформлены.
Все это свидетельствует о том, что при проверке прав продавца на земельный участок под продаваемым зданием могут быть выявлены не какие-то гипотетические, а весьма реальные и выраженные в денежном эквиваленте риски для покупателя. Подобные выявленные при правовой проверке риски, связанные с правами продавца на земельный участок под продаваемым зданием, напрямую влияют либо на цену сделки по покупке здания, либо на условия и структурирование сделки по его покупке и позволяют вести соответствующие переговоры с продавцом аргументированно и с пониманием реальной ситуации в отношении прав продавца на продаваемое имущество. Своевременная качественная и детальная юридическая проверка недвижимости и земельного участка под ней позволила покупателю заключить сделку, минимизировав риски и сохранив при этом массу времени, сил и средств.
Это – один из многочисленных примеров нашей практики и выявленных рисков при проведении проверки коммерческих зданий, повлиявших на цену и структурирование сделки, однако такие примеры разнообразны, и каждая новая правовая проверка торгового центра, универсама и иного коммерческого здания имеет свои нюансы и особенности, которые должны быть выявлены и учтены, чтобы обезопасить покупателя и оградить его от лишних рисков и расходов.
30 мая 2018
Гладких Ольга, руководитель практики сделок с недвижимостью