Управляющий партнер Юридической компании «Дельфи» Дадонов Виталий прокомментировал для RWAY.RU особенности договоров аренды различных торговых помещений.
Юридические условия аренды в ТЦ и ТРЦ не особенно отличаются друг от друга. Наличие развлекательной составляющей ТРЦ оказывает влияние только на особенности заключения договоров с арендаторами, имеющими развлекательный профиль деятельности.
Сравнивая договоры аренды в ТРЦ и ТЦ с договорами аренды помещений street-retail, можно заметить, что договоры street-retail, как правило, отличаются меньшей проработанностью юридических условий, но также, как и договоры в торговых центрах, содержат довольно жесткие условия в пользу арендодателей.
На особенности заключения договоров аренды в ТЦ и ТРЦ оказывает влияние сама специфика центра, который является местом объединения различных торговых предприятий, торговых марок и товарных ассортиментов. Торговый центр является единым механизмом, требующим организованного управления и формализации многих процессов. Все это накладывает на арендаторов торговых центров обязанность по соблюдению регламента (правил) аренды торгового центра, который определяет совокупность юридических, хозяйственно-материальных и иных взаимоотношений между арендодателем и арендаторами в процессе совместной деятельности в ТРЦ и является неотъемлемой частью договора аренды.
Особенности аренды тех или иных торговых помещений определяются не только видом арендуемого торгового помещения, но и профилем деятельности арендатора, его требованиями к помещению. Так парфюмерные магазины имеют свободную прямоугольную планировку, размещаются далеко от фудкорта и должны иметь хорошую систему кондиционирования. Аренда помещений для размещения химчистки должна учитывать значительную нагрузку на полы, позволяющую разместить тяжелое оборудование, необходимое для работы химчистки.
Поскольку в торговых центрах могут одновременно размещаться различные торговые предприятия, являющиеся конкурентами, договоры аренды в ТЦ содержат условия, снимающие ответственность арендодателя за наличие такой конкуренции, а также за действия лиц, занимающих смежные и соседние помещения.
Отличаются условия аренды и в зависимости от того, является ли арендатор якорным. С более мелкими арендаторами, как правило, заключаются краткосрочные договоры аренды, в то время как с якорями договоры заключаются на длительный срок. В street-retail договор аренды обычно подписывается на 3-5 лет. Краткосрочные договоры сроком менее одного года встречаются редко. В связи с нехваткой помещений в сегменте street-retail и значительным спросом на них можно ожидать увеличения сроков, на которые будут заключаться такие договоры до 7-10 лет.
Специфическими для торговых и торгово-развлекательных центров являются условия обязывающие арендаторов торговых помещений обеспечивать в течение рабочих часов наличие достаточного количества сотрудников во избежание скопления посетителей и очередей. Почти во всех договорах аренды с торговыми и торгово-развлекательными центрами предусматривается ответственность арендатора за неоткрытие помещения для посетителей в согласованный срок. Отличительными особенностями договоров аренды в торговых центрах являются условия, касающиеся обеспечения арендодателем безопасности ТЦ или ТРЦ и порядка допуска в помещение сотрудников и посетителей арендатора, а также условия, ограничивающие проведение арендатором в период ремонта шумных работ в часы, открытые для торговли. Торговые центры отличаются от помещений street-retail, помимо прочего, тем, что в торговых центрах есть места общего пользования (коридоры, галереи, лифты и т.п.), которые находятся под контролем и охраной арендодателя, а сами же арендуемые помещения и находящийся в них товар и оборудование охраняются арендатором, что находит отражение в договорах аренды. В street-retail, как правило, отсутствуют места общего пользования, а ответственность по обеспечению охраны помещений возлагается на арендатора.
В случаях, когда торговый центр имеет парковочные зоны, в договорах аренды может быть указана обязанность арендодателя обеспечивать для посетителей арендатора право пользования парковочными местами на автостоянке.
Существуют отличия и в порядке определения арендной ставки. В ТЦ и в ТРЦ для ритейлеров арендная плата может устанавливаться в виде процента с оборота, в то время как для street-retail характерна фиксированная арендная ставка. Кроме того в торговых центрах на арендатора возлагается обязанность уплачивать помимо базовой арендной платы еще эксплуатационные расходы за техническое обслуживание инженерных систем и оборудования, комплексную уборку площадей общего пользования и прилегающей территории, общее администрирование и прочее. В сегменте же street-retail эксплуатационные расходы возникают, когда помещение находится в бизнес-центре или многофункциональном комплексе.
02.07.2012