По итогам I квартала 2015 года общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы составил $489 млн, снизившись по сравнению с соответствующим периодом прошлого года на 14%. Замедление роста экономики, ограниченность и высокая стоимость заемного финансирования, а также напряженная политическая обстановка – факторы, значительно повлиявшие на инвестиционный климат России в 2014 году, продолжающие оказывать давление на настроения инвесторов и сейчас.
Количество предлагаемых к продаже активов на рынке ограничено: при текущей рыночной конъюнктуре собственники не готовы продавать, а покупатели ищут активы по кризисным ценам, что пока не широко распространено на рынке, так как банки еще не давят на собственников. Кроме того, из-за трудностей с финансированием потенциальные покупатели ограничены размером собственного капитала, и поэтому не так много инвесторов, готовых приобрести активы среднего и крупного размера, – их список ограничен теми, кто уже получил финансирование на хороших условиях (JLL).
В поле зрения немногочисленных инвесторов находятся «проблемные» активы. Инвесторы по-прежнему ожидают дальнейшего снижения рынка – в текущих условиях ряд владельцев коммерческой недвижимости, не справившись с обязательствами по выплате кредитов, будут вынуждены выставлять активы на продажу по сниженной цене. Именно подобные сделки могут составить значительный объем инвестиций в 2015 году. Также определенный объем инвестиций может быть сформирован за счет сделок по покупке качественных активов с пересмотренными договорами аренды, соответствующими текущим рыночным условиям (Knight Frank).
Ставки капитализации «прайм» в Москве оцениваются на уровне 9,5–10,5% для офисного и торгового сегментов и на уровне 12–13% – для складских объектов в зависимости от коммерческих условий договоров аренды, банковского финансирования и качества денежного потока. Российская столица продолжает лидировать по уровню ставок капитализации среди крупных европейских городов, при этом значительно превышая уровни ставок капитализации даже небольших экономик Восточной Европы, таких как Польша, Чехия и Румыния.
В начале 2015 года произошло перераспределение спроса – снижение интереса к традиционно популярной торговой недвижимости; а основное внимание инвесторов было обращено в сторону офисного сегмента, где было закрыто свыше 50% от общего объема сделок, а размер инвестиций составил примерно $232 млн; и также около $173 млн было инвестировано в земельные участки с последующим развитием территорий
под МФК (Colliers International).
В апреле–мае 2015 года в региональную недвижимость было вложено $12 млн или 4% всех инвестиций. Все региональные инвестиции пришлись на Санкт-Петербург. В фокусе инвесторов на региональных рынках России находился исключительно офисный сектор. Так, все вложения в офисный сегмент обеспечили весь объем инвестиций в региональную коммерческую недвижимость в апреле–мае 2015 года (CBRE). По-прежнему интерес со стороны инвесторов был сфокусирован на Москве – в I квартале 2015 года на столицу приходится 83% сделок. В то время как на региональном рынке (кроме Москвы и Санкт-Петербурга), была закрыта лишь одна небольшая транзакция по приобретению земли (Colliers International).
Ставки капитализации продолжают реагировать на сложившуюся ситуацию на рынке, обусловленную снижением ставок аренды, высокой стоимостью финансирования, увеличившимися уровнями риска, а также нестабильностью валютного курса. В Санкт-Петербурге они выросли на 50 б. п. для офисного и торгового сегментов, составив 11,5% и 11,25% соответственно, и на 25 б. п. для складского сектора, достигнув 13,5%. Так как сейчас закрывается не так много сделок, представленные ставки капитализации являются ориентировочными (JLL).
В I квартале 2015 года в коммерческую недвижимость регионов вкладывали только российские инвесторы. Ни одной инвестиционной сделки не было заключено с зарубежными компаниями (S. A. Ricci).
По итогам I квартала 2015 года объем первичного предложения на рынке апартаментов бизнес-и премиум-класса составляет около 395 тыс. кв. м.
В начале 2015 года вступил в силу закон, согласно которому налог на имущество рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Налоговая ставка на апартаменты гостиничного типа и апартаменты в рамках МФК (или реконструкции бывших административных зданий) в настоящее время составляет 0,5% и 2% от кадастровой стоимости соответственно. В то же время ставка налога для жилых помещений, как правило, находится в пределах от 0,1% до 0,3% от кадастровой стоимости объекта. Однако примечательно, что приобретение апартаментов по цене, более чем на 10% уступающей ценам на квартиры схожего формата в том же районе Москвы, может позволить сэкономить средства, достаточные для уплаты налогов в течение более чем 100 лет. В конце I квартала 2015 года около 45% всех предлагаемых апартаментов были расположены в Центральном административном округе, около 35% – в Северном административном округе. Чуть более четверти апартаментов бизнес- и премиум-класса были сконцентрированы в Пресненском районе вблизи ММДЦ «Москва-Сити». Следующими по суммарному объему предложения апартаментов бизнес- и премиум-класса выступили районы Головинский, Аэропорт, Арбат, Хорошевский и Замоскворечье. Предложение комплексов апартаментов в сегменте «бизнес» и «премиум» – около 55%, «элит» около 30%. Проекты с апартаментами комфорт-класса составляют 15% от общего объема предложения (Cushman & Wakefield).
В I квартале 2015 года в продаже находилось более 11 017 апартаментов. Причем 83% апартаментов предназначены для собственного проживания, 17% апартаментов имеют инвестиционные программы доходности.
По состоянию на конец I квартала 2015 года средневзвешенная цена продажи апартаментов (не меблированных) по классам составила: комфорт-класс – 147 445 рублей/кв. м; бизнес-класс – 317 576 рублей/кв. м; элит – 464 228 рублей/кв. м. Цена аренды в объектах по итогам отчетного периода находится в диапазоне от 35 тыс. рублей/месяц до 900 тыс. рублей/месяц (апартаменты в МФК «Город Столиц») (NAI Becar).
