1. Определяем цель юридической проверки с учетом целей покупателя и тех задач, которые должны быть решены с помощью сделки. Определяем круг вопросов, на которые обязательно должны быть найдены ответы, а также критерии оценки информации, полученной в ходе проверки.
Этот блок является базовым и задает вектор всем остальным блокам. Он определяет эффективность, результативность и качество проверки.
2. Проверяем деловую репутацию и надежность продавца.
3. Проводим проверку юридической истории недвижимости и цепочки перехода прав на нее к конечному собственнику за период не менее чем 4 последних года до проведения проверки.
4. Проверяем объект недвижимости на наличие неузаконенных перепланировок.
5. Проверяем объект недвижимости и земельный участок на наличие ограничений, обременений, арестов или прав третьих лиц.
6. Проверяем, не подлежит ли приобретаемое недвижимое имущество сносу.
7. Проверяем, не относится ли объект недвижимости к объектам, имеющим особый статус (объект культурного наследия, гражданской обороны и т.п.).
8. Проводим проверку наличия исполнительных производств, судебных притязаний третьих лиц на объект недвижимости и земельный участок, а также иных споров и конфликтов, которые могут повлиять на приобретение недвижимости или ее юридический статус.
9. Проверяем права продавца на объект недвижимости и земельный участок, основания и законность возникновения таких прав.
10. Проверяем полномочия руководителя организации-продавца на заключение сделки и продажу недвижимости.
11. Проверяем наличие технических рисков, способных привести к невозможности использования недвижимости по назначению либо к необходимости осуществления дополнительных действий или расходов (отсутствие необходимой электрической мощности, необходимость прокладки теплотрассы, необходимость получения согласований в различных государственных органах и т.п.).
12. Проводим проверку наличия оснований, по которым недвижимое имущество и земельный участок могут быть изъяты, в том числе путем виндикации у покупателя.
13. Проверяем наличие задолженности продавца по оплате коммунальных и иных услуг, связанных с эксплуатацией недвижимости и земельного участка.
14. Проверяем наличие корпоративных одобрений или согласий третьих лиц (в том числе государственных или муниципальных органов), необходимых для приобретения, а также для продажи недвижимости и земельного участка продавцом.
15. Проверяем подготавливаемую сделку на наличие оснований для признания ее недействительной по причине нарушения чьих-либо прав или требований законодательства.
16. Разрабатываем схему сделки, учитывающую выявленные риски, налоговые последствия и порядок перехода прав на недвижимость в обмен на выплату продавцу денежных средств или предоставление иного имущества.
17. Осуществляем качественную подготовку юридических документов, которыми оформляется каждый этап сделки.
18. Предусматриваем в договоре купли-продажи недвижимости различные варианты развития событий на случай, если сделка не состоится, изменится экономическая ситуация или возникнут какие-либо сложности, а также способы выхода из сделки, гарантии продавца в отношении недвижимости и ответственность за их нарушение.
19. Проверяем всю документацию по сделке на предмет соответствия требованиям законности, разумности, экономической целесообразности и договоренностям сторон.
20. Организовываем юридически правильное подписание документов по сделке, не допускающее впоследствии ее оспаривание.
21. Постоянно и строго контролируем выполнение продавцом своих обязательств по сделке и по соблюдению сроков, отведенных для каждого из этапов сделки.
22. Организовываем сделку таким образом, чтобы выплата продавцу последней части денежных средств зависела от перехода к покупателю права собственности на недвижимость.
23. Помогаем установить над объектом недвижимости физический контроль.
24. Осуществляем юридическую «зачистку» ситуации по сделке для устранения рисков ее оспаривания (по заказу клиента).
25. Разрабатываем и реализовываем механизмы юридической защиты недвижимости от недружественных захватов (по заказу клиента).
Данный блок имеет значение и является принципиально необходимым только в том случае, если приобретение недвижимости осуществляется на юридическое лицо. Основная часть недружественных захватов связана с получением корпоративного контроля над юридическим лицом, являющимся собственником активов. Войдя в состав участников и сменив директора, можно либо получить полный контроль над обществом, либо вывести все ценные активы на другие организации, оставив общество ни с чем. С увеличением количества участников (акционеров) общества-собственника актива возрастает значимость корпоративной защиты актива.
При осуществлении проверки недвижимости или продавца важно исследовать не только полученные от продавца документы и информацию, но еще и самостоятельно проверить такую информацию из различных доступных источников для повышения объективности и достоверности сведений. Поэтому мы всегда дополнительно проводим свою собственную проверку по различным источникам и базам данных.
© Юридическая компания «Дельфи», 2013. Все права защищены.
Размещенный на данной странице текст является объектом авторского права и подлежит защите в соответствии с действующим законодательством. Любое использование настоящего материала допускается только с разрешения ООО «Юридическая компания «Дельфи». Нарушение авторского права преследуется по закону.