Пока мы проводили проверку объекта недвижимости, юридическая ситуация продавца постоянно изменялась и появлялись все новые и новые юридические риски. Такое непостоянство продавца и юридическая динамика насторожили покупателя и заставили отказаться от сделки по приобретению недвижимости.
ОБЩЕЕ ОПИСАНИЕ СИТУАЦИИ:
Для проведения проверки объекта недвижимости в 2013 году к нам обратился инвестор, который намерен был приобрести нежилое здание в Москве.
Объект представлял собой здание общей площадью около 930 кв. м. Под зданием находился земельный участок площадью около 220 кв. м, категория – земли поселений.
ПРОВЕРКА ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ:
Текущим собственником объекта являлось ОАО «Продавец».
ОАО «Продавец» приобрело здание и земельный участок в 2005 году. Право собственности ОАО «Продавец» на здание и на земельный участок было зарегистрировано в ЕГРП в 2007 году, что подтверждалось свидетельствами о праве собственности, выписками из ЕГРП, а также публичными сведениями из базы ЕГРП. Таким образом, к дате проведения проверки объекта недвижимости уже истекли сроки исковой давности по оспариванию перехода права собственности на здание и земельный участок к ОАО «Продавец».
Проводя проверку объекта недвижимости, мы начали проверку и самого ОАО «Продавец». Изучив различные источники информации, узнали, что ОАО «Продавец» было создано в результате приватизации путем преобразования из ГУПа.
Нам удалось выяснить, что в 2012 году состоялся аукцион, в результате которого 100 % акций ОАО «Продавец» вместе со всем имуществом были приобретены ООО «А». Последним известным единственным акционером ОАО «Продавец» являлась кипрская компания, которая либо напрямую, либо в результате цепочки сделок приобрела акции ОАО «Продавец». Функции единоличного исполнительного органа в ОАО «Продавец» на дату проведения юридической проверки были переданы другой кипрской управляющей компании, не являющейся акционером.
Проверка показала, что ОАО «Продавец» является действующим юридическим лицом, не включено в реестр сведений о предстоящем исключении из ЕГРЮЛ недействующих юридических лиц, не находится в стадии банкротства, реорганизации или ликвидации.
Для того чтобы защититься от риска оспаривания сделки по приобретению здания у ОАО «Продавец» на том основании, что сделка была одобрена лицом, не являющимся акционером ОАО «Продавец», а следовательно, не имевшим право одобрять эту сделку и избирать единоличного исполнительного органа в ОАО «Продавец», который заключил договор купли-продажи недвижимости, надо было проверить наличие судебных претензий в отношении акций ОАО «Продавец».
Результаты нашей проверки показали, что акции ОАО «Продавец» не арестованы, не являются предметом обращения на них взыскания по какому-либо исполнительному производству, но являются предметом судебного разбирательства по иску об оспаривании результата аукциона по продаже акций ОАО «Продавец» и договора купли-продажи акций.
Само ОАО «Продавец» не являлось участником каких-либо исполнительных производств, которые создавали бы риск обращения взыскания на принадлежащее ему недвижимое имущество.
Как следовало из технического паспорта на здание, площадь застройки здания была почти на 100 кв. м больше площади находящегося под ним и принадлежащего продавцу земельного участка. Таким образом, стало очевидно, что здание занимает не только участок, принадлежащий продавцу, но еще и часть другого земельного участка, права на который у продавца здания никак не были оформлены. Это создавало риск обращения собственника такого земельного участка к собственнику здания с требованием об уплате денежных средств за фактическое использование земельного участка по ставкам рыночной арендной платы. Если бы покупатель приобрел это здание, то в случае предъявления такого иска ему, возможно, пришлось бы оплачивать стоимость фактического использования части земельного участка, находящегося под зданием.
Проверка объектов недвижимости (здания и земельного участка) не выявила наличия обременений и иных ограничений, способных воспрепятствовать приобретению недвижимости. Здание не являлось объектом культурного или исторического наследия и так же, как и земельный участок, не являлось предметом обращения взыскания в рамках исполнительных производств. Наличия несогласованных перепланировок не выявлено.
Как уже было сказано, проведенная нами проверка объекта недвижимости выявила наличие двух судебных дел, в которых ОАО «Продавец» выступало в качестве ответчика. Оба иска были инициированы организациями, являющимися субарендаторами в помещении, принадлежащем ОАО «Продавец» на праве собственности, и содержали требования о признании недействительным аукциона по продаже акций ОАО «Продавец» и договора купли-продажи акций.
В период проведения юридической проверки иски все еще рассматривались в арбитражном суде Москвы и решения не были вынесены. Требования истцов основывались на том, что истцы, являясь субарендаторами помещений, не знали о проводимом аукционе и были лишены возможности участвовать в нем, что нарушило их права.
Признание аукциона по продаже акций ОАО «Продавец» недействительным создавало ситуацию, в которой действующие акционеры, контролирующие ОАО «Продавец», могли лишиться акций. Это не исключало череду исков по оспариванию полномочий управляющей компании, осуществляющей в ОАО «Продавец» полномочия единоличного исполнительного органа, которая и должна была от имени ОАО «Продавец» подписывать с нашим инвестором-покупателем договор купли-продажи недвижимости.
Покупатель не хотел оказаться в ситуации, когда сделка купли-продажи недвижимости оспаривалась бы на том основании, что была заключена со стороны продавца неуполномоченным лицом, поскольку акционер, передавший управление ОАО «Продавец» управляющей компании, в действительности не являлся акционером и не мог назначать (выбирать) управляющую компанию.
Кроме того, сделка купли-продажи недвижимости подлежала одобрению, поскольку являлась крупной, и одобрять ее должен был акционер ОАО «Продавец» – кипрская компания, права на акции которой могли быть оспорены в случае признания аукциона по продаже акций ОАО «Продавец» недействительным. Это создавало еще один, пусть небольшой, но все же риск оспаривания сделки по продаже нашему инвестору-покупателю недвижимого имущества.
Более того, уже после начала проверки объекта недвижимости самим ОАО «Продавец» было подано два исковых заявления в суд к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по городу Москве, к Департаменту городского имущества города Москвы и к Росреестру о признании права собственности отсутствующим.
Продавец документы по указанным судебным делам нам не предоставил, в связи с чем не было возможности изучить предмет исковых требований и оценить влияние рисков на сделку по приобретению инвестором недвижимости. Вполне могло оказаться, что эти два дела вообще не касаются планируемой к приобретению недвижимости. Однако покупатель не стал дожидаться получения объяснений и документов от продавца и решил отказаться от сделки, хотя, на наш взгляд, не было существенных рисков, которые препятствовали бы приобретению здания и земельного участка.
© Юридическая компания «Дельфи», 2014. Все права защищены.
Текст настоящей статьи является объектом авторского права и подлежит защите в соответствии с действующим законодательством. Любое использование настоящего материала допускается только с разрешения ООО «Юридическая компания «Дельфи». Нарушение авторского права преследуется по закону.