Апартаменты все чаще становятся объектом купли-продажи на рынке недвижимости. Однако сделки с такими объектами имеют некоторые особенности, которые необходимо учитывать, приобретая апартаменты.
Надо сразу оговориться, что законодательство не дает определения апартаментам. В связи с чем возникает множество вопросов. В данной статье под апартаментами мы будем понимать помещения в нежилых зданиях (офисных и торговых центрах), которые предназначены для проживания в них и продаются на рынке как помещения для жилья.
Одним из самых главных моментов, на которые необходимо обратить внимание, является то, что апартаменты не являются жилыми помещениями в соответствии с тем смыслом, который законодательство вкладывает в понятие жилых помещений.
В соответствии со ст. 15 Жилищного кодекса РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Сами же требования, которым должно отвечать жилое помещение, установлены Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции». Несмотря на то что апартаменты не относятся к жилым помещениям, они, тем не менее, предназначены для проживания.
Поскольку апартаменты не относятся к жилым помещениями, то на договоры купли-продажи апартаментов не распространяется действие статьи 558 ГК РФ об особенности продажи жилых помещений. Согласно указанной статье существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
На сделки купли-продажи апартаментов распространяется действие параграфов 1 и 7 главы 30 Гражданского кодекса РФ.
Договор купли-продажи апартаментов обязательно должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора купли-продажи апартаментов влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).
Необходимо обратить особое внимание на то, что договор купли-продажи, по которому вы намерены приобрести или продать апартаменты, не должен содержать указание на то, что апартаменты являются квартирой. Некоторые застройщики предлагают для приобретения апартаментов заключить комплект договоров, в которых ошибочно или преднамеренно присутствует упоминание о продаже и приобретении покупателем квартиры. Так на сайтах некоторых застройщиков можно увидеть, что покупателям апартаментов для их приобретения предлагается заключить договор об оказании услуг по подбору квартиры, предварительный договор купли-продажи квартиры или предварительный договор уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве. Однако апартаменты квартирой не являются.
Согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену апартаментов. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
Нежилой статус апартаментов означает, что на них не распространяется действие жилищного законодательства. Так собственники апартаментов не могут создавать товарищество собственников жилья для обеспечения владения, пользования, распоряжения и совместного управления общим имуществом. У собственников апартаментов отсутствуют права на общее имущество, которые есть у собственников в многоквартирных домах. Кроме того, на владельцев апартаментов не распространяются положения жилищного законодательства об оплате коммунальных услуг, поэтому тарифы рассчитываются по ставкам для нежилых помещений.
Управление апартаментами и иным имуществом, необходимым для обслуживания апартаментов и самого здания, в котором расположены апартаменты, как правило, осуществляется привлеченной профессиональной управляющей компанией. При заключении договора купли-продажи апартаментов покупателям зачастую предлагается заключить сразу агентский договор на обеспечение коммунальными ресурсами и договор эксплуатации (обслуживания и управления) зданием и расположенными в нем апартаментами. При этом такие договоры предусматривают весьма высокую стоимость услуг управляющей компании и эксплуатационных расходов (содержание мест общего пользования, уборка придомовой территории, обслуживание инженерных коммуникаций, вывоз мусора, ремонт).
Отличительной особенностью апартаментов является невозможность зарегистрироваться в них по месту постоянного жительства. Это связано с тем, что по законодательству местом жительства является жилой дом, квартира, служебное жилое помещение, специализированные дома (общежитие, гостиница-приют, дом маневренного фонда, специальный дом для одиноких престарелых, дом-интернат для инвалидов, ветеранов и другие), а также иное жилое помещение, в котором гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма), договору аренды либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством (ст.2 Закон РФ от 25.06.1993 N 5242-1 (ред. от 30.12.2012) «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации»).
Поскольку апартаменты не являются жилыми помещениями, то их переустройство и перепланировка подчиняются иным правилам и требованиям, нежели те, которые установлены для жилых помещений. Перевести апартаменты, находящиеся в нежилом здании, в жилой фонд невозможно.
У покупателя апартаментов могут возникнуть сложности с получением ипотечного кредита, поскольку программы кредитных учреждений предусматривают предоставление кредита на приобретение жилой недвижимости. Поэтому покупателю надо заранее позаботиться о том, чтобы найти кредитное учреждение, готовое кредитовать его под залог апартаментов по программе кредитования на покупку жилой недвижимости. Кредитование же на покупку апартаментов, как правило, происходит по более высоким ставкам как на приобретение коммерческой недвижимости.
Кроме того, средства материнского капитала согласно ст. 10 Закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» могут направляться только на строительство или приобретение жилого помещения, но не апартаментов.
Если покупатель является физическим лицом, то ему, скорее всего, не удастся воспользоваться имущественным налоговым вычетом, право на использование которого предусмотрено ст.220 НК только для случаев расходов на новое строительство либо приобретения на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них. Однако надо отметить, что по этому вопросу имеется разъяснение референта государственной гражданской службы Российской Федерации 1 класса И.В. Апарышева, размещенное в издании «Налоговый вестник» № 2 за 2011 год.
В разъяснении указано, что для целей применения положений пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ в части предоставления имущественного налогового вычета по расходам на приобретение апартаментов такое помещение должно фактически представлять собой квартиру или долю в жилом доме, быть пригодным для постоянного проживания граждан (отвечать установленным Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 санитарным и техническим правилам и нормам для жилых помещений). В связи с этим налогоплательщик вправе претендовать на получение имущественного налогового вычета в части расходов на приобретение апартаментов в жилом доме.
В Письме УФНС по г. Москве N 28-10/45352@ от 23 мая 2006 г. было обращено внимание на то, что перечень объектов, приведенных в ст. 220 НК РФ, при приобретении которых налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет, является закрытым и не подлежит расширительному толкованию. В договорах купли-продажи, свидетельствах о праве собственности, являющихся документами, подтверждающими право на предоставление налогоплательщику имущественного налогового вычета, в качестве предмета или объекта права должны быть указаны квартира, жилой дом или доля в праве собственности на квартиру или жилой дом. Поскольку приобретенный объект недвижимости представлял собой апартаменты в здании, а апартаменты не поименованы в перечне объектов, в связи с приобретением которых налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета согласно пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, то физическое лицо – приобретатель таких апартаментов не имеет права на получение имущественного налогового вычета.
Таким образом, можно сделать вывод, что если апартаменты находятся в здании, которое в целом является нежилым, то получить имущественный налоговый вычет физическому лицу — покупателю апартаментов будет невозможно. Если же апартаменты находятся в жилом доме, то они, по сути, являются квартирой, и покупатель таких апартаментов может воспользоваться имущественным налоговым вычетом, предусмотренным ст.220 НК РФ.
Физическому лицу — покупателю апартаментов необходимо учитывать, что в зависимости от региона для жилых и нежилых помещений могут устанавливаться различные налоговые ставки по налогу на имущество для физических лиц. Зачастую ставка налога на нежилое имущество выше, чем ставка налога на жилое помещение. Однако в Москве ставка налога на имущество физических лиц одинакова для жилых и для нежилых помещений, инвентаризационная стоимость которых превышает 1 млн. рублей и составляет 0,75%.
В случае приобретения апартаментов на первичном рынке у застройщика, покупателю следует быть осторожным и внимательно изучить не только схему сделки, но и сами юридические документы, которые предлагается подписать для приобретения апартаментов. В случае заключения физическим лицом договора участия в долевом строительстве для получения в результате завершения строительства апартаментов в нежилом здании необходимо учитывать риск того, что суды могут посчитать апартаменты объектом недвижимости не предназначенным для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, и на этом основании отказать в применении тех способов защиты нарушенных прав, которые могли бы использоваться покупателем в соответствии с Законом «О защите прав потребителей». Возможность применения этого закона для защиты прав участников долевого строительства предусмотрена ч. 9 ст. 4 Законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», но только в случае, если участник долевого строительства является физическим лицом и заключает такой договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
В соответствии со ст. 446 ГПК РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на жилое помещение (его части), принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности, если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Поскольку апартаменты в нежилом здании не являются жилым помещением и не предназначены для постоянного проживания, то на них не распространяется действие указанной статьи. Это означает, что на апартаменты, даже если они являются для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, единственным пригодным для постоянного проживания помещением, может быть обращено взыскание по долгам гражданина, являющегося собственником апартаментов.
В некоторых публикациях уже освещались вопросы, связанные с подведомственностью споров, возникающих из договоров, связанных с приобретением апартаментов. Чтобы не повторяться, вкратце заметим, что иногда суды общей юрисдикции отказывают в принятии искового заявления, обосновывая это тем, что нежилые помещения предназначены и используются в предпринимательской деятельности и для коммерческих целей. Поэтому, по мнению судов общей юрисдикции, такие иски должны рассматриваться арбитражными судами. Это означает, что в случае возникновения спора, связанного с приобретением апартаментов по договору, одной из сторон в котором является физическое лицо, суды общей юрисдикции могут отказать в принятии искового заявления, и истцу в этом случае придется обращаться с исковым заявлением в арбитражный суд с приложением определения суда общей юрисдикции об отказе в принятии искового заявления. Необходимость заново обращаться в суд, но уже в арбитражный, может увеличить срок защиты нарушенных прав на несколько месяцев.
В остальном сделки с апартаментами ничем не отличаются от сделок с иными нежилыми помещениями. Проверка юридической чистоты апартаментов происходит по тем же правилам и направлениям, что и юридическая проверка иных нежилых объектов.
В апреле 2013 года состоялось заседание Московской городской Думы, на котором предлагалось дать четкое определение понятию «апартаменты». Поэтому возможно, что уже в ближайшем будущем законом будет определено, что же является апартаментами.
09.09.2013
Дадонов Виталий, партнер Юридической компании «Дельфи»
Статья подготовлена специально для rway.ru