7.6. Финансирование сделки банком: оценка, страхование, ипотека, поручительство. Подготовка средств оплаты.
Разрабатывая схему сделки, стороны учитывают то, каким образом сделка будет финансироваться.
В том случае, когда покупатель оплачивает приобретаемую недвижимость за счет уже имеющихся у него денежных средств, вопросов почти не возникает.
Но в том случае, когда покупатель привлекает для финансирования сделки денежные средства из иных источников, возникает необходимость выполнения ряда дополнительных организационных и юридических действий, которые лицо, ответственное за сделку, должно учитывать.
Если денежные средства привлекаются в виде банковского кредита, то надо знать о том, что банк:
- потребует в залог приобретаемое либо иное недвижимое имущество;
- потребует оценить передаваемое в залог банку недвижимое имущество с привлечением независимого оценщика из своего перечня оценочных компаний;
- потребует застраховать недвижимое имущество, передаваемое в залог банку, от различных рисков физического ущерба, а иногда и от рисков утраты титула собственности в страховой компании из своего перечня страховых компаний;
- потребует, чтобы поручителями по сделке выступили участники юридического лица, получающего кредит, основные владельцы бизнеса (участники, акционеры) либо иные лица;
- потребует предоставления значительного комплекта бухгалтерских, учредительных и иных юридических документов в отношении заемщика, его поручителей, а также в отношении приобретаемого имущества и имущества, передаваемого в залог банку. Перечень таких документов можно уточнить в самом банке, а организацию подготовки комплекта этих документов лучше всего возложить на внутреннего штатного юриста и/или бухгалтера;
- предоставляет кредитные средства для определенных целей и контролирует направление их использования;
- предъявляет определенные требования к заемщику (эти требования необходимо заранее выяснить в банке);
- для принятия решения о выдаче кредита проводит детальное изучение представленной заемщиком документации, после чего на кредитном комитете принимает решение выдавать кредит или нет. Эта процедура может занимать от 1 до 2 месяцев.
Получение кредита может затянуться на срок до 3 месяцев. Скорость получения кредита во многом зависит от того, насколько быстро лицо, ответственное за осуществление сделки, сможет организовать выполнение всех действий, необходимых для получения кредита, ну и, конечно же, от наличия в банке агентов влияния, которые могли бы ускорить рассмотрение вопроса о выдаче кредита.
Наверное, не имеет смысла говорить о том, что получению кредита предшествует определение перечня банков, удовлетворяющих требованиям заемщика по условиям кредитования, надежности и скорости выдачи кредита. С перечнями действующих банков и кредитных организаций можно ознакомиться на сайте Центрального банка РФ (www.cbr.ru) или на сайте www.banki.ru. После первичной обработки информации о банках, способных выдать такой кредит, у заемщика должен быть перечень банков, с которыми ему было бы интересно работать, в порядке убывания значимости.
На первом этапе после получения банком заявки на выдачу кредита, банк запрашивает у заемщика широкий перечень бухгалтерских, учредительных, правоустанавливающих и других документов. Для ускорения работы рекомендуем заранее выяснить, какие документы требуются банкам (в основной своей части перечни таких документов совпадают) и сразу подготовить несколько комплектов.
Если все необходимые документы собраны, они удовлетворили банк по своему перечню и качеству и банк готов дальше работать в направлении выдачи заемщику кредита, то банк потребует выполнить следующие требования:
- Предоставить обеспечение под кредит. Предоставляя кредит на значительную сумму, банки требует передать им в залог либо приобретаемое недвижимое имущество, либо иное недвижимое имущество.
- Оценить передаваемое в залог банку недвижимое имущество у независимого оценщика из перечня оценочных организаций, представленного банком. Определенная оценщиком оценка передаваемого в залог недвижимого имущества будет отправной точкой для определения банком максимального размера кредита, который он готов будет предоставить заемщику. Однако необходимо учитывать, что с определенной оценщиком рыночной стоимости передаваемой в залог недвижимости банк может сделать дисконт в размере от 10 до 30% от его рыночной стоимости. Это делается для того, чтобы банк, обращая взыскание на заложенное в его пользу недвижимое имущество, мог при реализации недвижимости вернуть себе всю не погашенную заемщиком сумму основного долга, проценты и те расходы, которые банк понесет в связи с обращением взыскания на заложенное имущество. Таким образом, банк выдаст заемщику сумму кредита, не превышающую оценку рыночной стоимости недвижимости минус тот или иной размер дисконта. Например, если передаваемая в залог недвижимость согласно отчету оценщика стоит 100 млн. рублей, то с учетом дисконта в 30% банк выдаст кредит на сумму, не превышающую 70 млн. рублей.
- Застраховать заложенное недвижимое имущество от риска причинения имуществу ущерба в связи с наступлением определенных в страховом договоре случаев, а иногда и от риска утраты залогодателем своего правового титула (права собственности). При этом банк требует, чтобы страхование осуществлялось в одной из страховых компаний из перечня, представленного банком. В этой связи лицу, ответственному за сделку, необходимо связаться со страховыми компаниями из представленного банком перечня и выяснить условия, порядок и требования к страхованию тех рисков, которые укажет банк.
- Предоставить поручителей, которые должны будут отвечать по долгам заемщика в том случае, если заемщик откажется или станет неспособным погашать кредит и/или обслуживать его, уплачивая проценты по кредиту. На практике банки требуют, чтобы поручителями выступали участники организации, получающей кредит, а также физические лица, являющиеся реальными собственниками бизнеса. Банки подходят к изучению заемщика очень серьезно, особенно после кризиса 2008-2010 года. При изучении заемщика в поле зрения банков попадают и все иные действующие организации, являющиеся частью бизнеса: дочерние, основные, зависимые и иные аффилированные организации, контролируемые одними и теми же собственниками, что и заемщик.
Обычно банк настаивает на том, чтобы заемщик открыл счет в самом банке. Именно на этот счет и будут зачислены кредитные средства. Это позволяет банку контролировать движение денежных средств по счету, в том числе их целевое использование.
После получения обеспечения и подписания всех иных документов банк предоставит заемщику денежные средства. Однако надо помнить, что банки предоставляют кредит для тех целей, которые были заявлены, и банк контролирует расходование заемщиком денег именно в соответствии с целевым назначением кредита. Если деньги были получены для приобретения недвижимости, то они и должны использоваться именно для этих целей. Нецелевое использование денежных средств может привести к тому, что банк потребует досрочного погашения кредита, а кроме того самим кредитным договором могут быть предусмотрены санкции за нецелевое использование кредитных средств. Надо учитывать, что при использовании для оплаты недвижимости кредитных средств может использоваться только безналичная оплата по договору купли-продажи недвижимости.