7.4. Разработка и согласование юридических документов по сделке и документов-гарантий
Согласовав схему сделки и подписав «понятийное» соглашение, юристы приступают к разработке юридических документов, необходимых для совершения сделки и осуществления каждого из ее этапов.
Обычно сторона покупателя предлагает свою редакцию договора, по которому переходит право собственности на недвижимость к покупателю. Это связано с тем, что покупатель является стороной заведомо несущей больше юридических рисков.
Некоторые положения договоров потребуют вмешательства организатора сделки. Это касается тех пунктов, которые содержат коммерческие условия и особые договоренности сторон. Юристу необходимо заранее сообщить об этих условиях и договоренностях. В случае возникновения разногласий по этим пунктам, ведение переговоров по урегулированию разногласий должно возлагаться на лицо, имеющее полномочия для обсуждения коммерческих условий. Задача юриста в этом случае будет заключаться в том, чтобы с помощью юридических формулировок точно выразить волю и договоренности сторон. Все остальные пункты, не содержащие коммерческие условия, передаются на согласование юристам. Несмотря на то что договоры содержат множество стандартных условий и формулировок, каждый договор все же в своем окончательном виде уникален. Это связано с тем, что каждая сделка содержит свой неповторимый набор рисков. Необходимость минимизации или устранения этих рисков создает необходимость прописывать в договорах специальные условия для таких рисков. Поэтому все договоры отличаются друг от друга, несмотря на то что могут называться одинаково.
Лицо, ответственное за организацию сделки, в обязательном порядке должно внимательно прочитать согласованные юристами редакции договоров или иных документов. Попросите своих юристов разъяснить все непонятные формулировки, условия или положения. Необходимо убедиться в том, что смысл каждого пункта понятен, однозначен для толкования и исключает двусмысленность.
В зависимости от схемы сделки сторонам иногда приходится подписывать некоторые документы, гарантирующие выполнение определенных действий либо интересы какой-либо из сторон. Задача таких гарантий в том, чтобы сбалансировать риски сторон, распределив их между сторонами таким образом, чтобы риски были уравновешенными и связывающими обе стороны некой продуманной системой сдержек и противовесов. Документы-гарантии разрабатываются той стороной, которая принимает не себя риск или требует для себя гарантии.
В тех случаях, когда в результате проверки выявлены определенные риски, которые невозможно устранить, или сторонами сделки не представлены документы, подтверждающие отсутствие определенных рисков (например, риска того, что продавец не заключил аналогичный договор купли-продажи недвижимости с кем-то еще, не внес объект недвижимости в уставный капитал юридического лица или не распорядился имуществом иным образом), используются гарантии. Гарантии – это такие заявления о юридических характеристиках и юридических качествах объекта недвижимости, в отношении которых сторона, выдающая гарантию, подтверждает отсутствие тех или иных определенных рисков. Гарантии могут иметь как официальный характер, так и неофициальный. В последнем случае гарантии оформляются в виде самостоятельных документов, которые после завершения сделки или отдельных ее этапов подлежат уничтожению или возврату стороне, выдавшей такие гарантии.
Кроме того в некоторых сделках, имеющих несколько этапов реализации, возникает необходимость использовать документы-гарантии. Назначение таких документов в том, чтобы минимизировать риски одной или нескольких сторон сделки. Примером документа-гарантии может быть выданный покупателем вексель, который гарантирует продавцу, что если покупатель не выплатит ему полную сумму денежных средств, то продавец сможет предъявить вексель к уплате покупателю. В момент передачи продавцу денег последний возвращает вексель покупателю. Довольно часто используются и личные гарантии сторон по сделке, когда физическое лицо, реально контролирующее актив через юридическое лицо или номинальных лиц, дает личные гарантии в отношении объекта недвижимости или принимает на себя дополнительные обязательства, официально не вошедшие в юридические условия сделки. Такие гарантии имеют скорее «понятийный» характер, но являются необходимыми для реализации сделки или какого-либо этапа сделки.
Документы-гарантии, имеющие неофициальный характер, обычно подлежат возврату стороне, выдавшей их, или же уничтожаются одной из сторон в присутствии другой стороны. Судьба документов-гарантий определяется схемой сделки и ее условиями.
Документы-гарантии, имеющие официальный характер могу быть подписаны стороной, выдающей такие гарантии в присутствии нотариуса, который устанавливает личность и свидетельствует подлинность подписи лица, подписавшего гарантию. Гарантия, подлинность подписи на которой нотариально удостоверяется, используется в тех случаях, когда существует вероятность того, что лицо, подписавшее гарантию, впоследствии может отказаться от факта ее выдачи, сославшись на то, что такая гарантия им не подписывалась. Если подпись удостоверена нотариально, то отказаться от собственной подписи намного сложней. Да и нарушение таких гарантий, если, опираясь на них, покупатель принял решение о покупке недвижимости, в некоторых случаях можно трактовать как мошеннические действия продавца недвижимости, выдавшего гарантии, что влечет для него риск привлечения к уголовной ответственности.
Гарантии не обязательно должны оформляться непосредственно в виде отдельных документов, но могут быть включены в договоры, соглашения, решения, протоколы и т.д. Порой те документы, которые гарантировали что-либо на промежуточном этапе сделки, подлежат совместному уничтожению сторонами либо в момент закрытия сделки, либо в иной согласованный сторонами момент времени. В связи с этим организатор сделки должен понимать, какие документы будут подписываться и какова их дальнейшая судьба, какие из документов и когда будут уничтожены, а какие останутся у каждой из сторон после закрытия сделки.