Юрист Юридической компании «Дельфи» Иван Теплов прокомментировал для RWAY.RU права частных лиц в связи с размещением на их землях линейных объектов или их охранных зон.
Прежде всего хотелось бы дать определение понятию «линейный объект». Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» понимает под линейным объектом (далее – ЛО) дороги, линии электропередачи, линии связи, нефте-, газо- и иные трубопроводы, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.
Градостроительный кодекс понимает под такими объектами сети инженерно-технического обеспечения, линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и др. Оба определения оставляют место для иных линейных объектов. К ним можно причислить также и мосты, туннели, сооружения метро, фуникулеры и т.п.
Главный признак ЛО как объекта капитального строительства – наличие выделенного в собственность (аренду, пользование) земельного участка (далее – ЗУ) с разрешенным видом использования для такого ЛО на все время существования такого участка.
Некоторые ЛО требуют полного владения земельным участком (дороги, отдельные участки трубопроводов высокого давления и электросетей), что должно быть обеспечено правом, исключающим права пользования другого лица: арендой, постоянным пользованием или правом собственности.
В то же время большинство ЛО не является препятствием для использования земельного участка по целевому назначению (подземные трубопроводы и линии связи, надземные кабели и провода), хотя их наличие на ЗУ порождает определенные неудобства для собственника земли. Степень этого неудобства отличается, что должно стать определяющим фактором при решении вопроса о пригодности того или иного ЗУ для размещения на нем ЛО.
Представляется, что для каждого сооружения, независимо от того, насколько оно обременительно для правообладателя земельного участка, невозможно образовать свой ЗУ, который можно было бы в последующем купить или взять в аренду.
Основная проблема ЛО при формировании ЗУ заключается в достаточной протяженности ЛО и прохождении по значительному количеству ЗУ, находящихся как на разных категориях земель, так и на различных правах пользования (собственность, аренда, постоянное пользование и т. п.).
Данная проблема может быть решена путем размещения ЛО на условиях сервитута — в этом случае отпадает необходимость в дорогостоящем межевании земель, переводе земельного участка в иную категорию, а также многократной регистрации перехода прав.
Однако, при всех очевидных плюсах у этого варианта есть и слабые стороны.
Во-первых, зачастую при размещении ЛО на ЗУ возникает необходимость установления так называемых «охранных зон». Охранные зоны ЛО – территория, на которой устанавливается особый режим использования ЛО. Наличие такой зоны зачастую необходимо для обеспечения деятельности ЛО, хотя сама охранная зона и не входит в состав землепользований линейных объектов. Наличие охранных зон ЛО, проходящих через ЗУ, предполагает достаточно серьезное обременение для его собственника, поскольку убытки, вызванные установлением охранных зон, выплачиваются при их установлении разовой выплатой и не включаются в состав платы за сервитут. Кроме того собственник ЗУ, через который проходят охранные зоны ЛО, обязан при продаже ЗУ указать все существующие обременения на указанный участок, что обязательно скажется на стоимости продаваемого объекта.
Во-вторых, при строительстве уже существующих линейных объектов все возникавшие убытки были выплачены землепользователям сполна, а земля была приватизирована с оговоркой об имеющемся обременении. Следовательно, вообще нельзя говорить о возмещении убытков, причиненных фактом существования ЛО.
В-третьих, остается открытым вопрос о плате за устанавливаемый сервитут (ст. 274 ГК РФ). Законодательство многих европейских стран расценивает сервитут как средство преодоления монополизма собственника земельного участка. При этом не допускается установления слишком обременительного сервитута. К примеру, в Англии и Германии плата за пользование сервитутом меньше земельного налога за сопоставимый участок, поскольку не исключается возможность его использования самим собственником. В РФ судебная практика по данному вопросу складывается в ином направлении, приравнивая плату за сервитут к арендной плате.
При строительстве новых ЛО возникает еще больше правовых проблем. Несмотря на то что п. 1 ст. 274 ГК РФ прямо говорит о возможности «прокладки линии электропередачи, связи, трубопроводов», частный сервитут устанавливается только по требованию собственника недвижимости.
Когда же речь идет о строительстве ЛО, отсутствует даже повод для заключения соглашения или обращения в суд с иском об установлении сервитута, поскольку ЛО только предполагается построить. Получается самый настоящий «юридический капкан»: для принудительного установления сервитута нужно построить ЛО, а без согласия собственника ЗУ этого сделать нельзя.
Сервитут может устанавливаться против воли собственника земельного участка, но лишь в случаях, когда нужды собственника господствующей недвижимости «…не могут быть обеспечены без установления сервитута». Очень непросто обосновать необходимость присутствия ЛО именно на данном земельном участке, поскольку ГК РФ позволяет разместить его в любом другом месте (невзирая на стоимость строительства), и смысл обращения в суд с иском о принудительном установлении сервитута полностью исчезает.
Получается, что институт частного сервитута не может предоставить тот объем правового регулирования, который способен охватить весь спектр проблем в данной области.
Теперь рассмотрим публичный сервитут. Как и частный сервитут, он может быть установлен в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования. Однако применительно к теме данного комментария, установление публичного сервитута зачастую также неспособно обеспечить собственнику ЗУ и собственнику ЛО равный объем правовых гарантий. Этот способ правового регулирования не предусматривает строительство новых объектов, разрешая лишь ремонт и обслуживание уже существующих (подп. 2 п. 3 ст. 23 ЗК РФ). Получается, что права на земельные участки под однородными ЛО вынужденно приобретают различный правовой статус. А в тех случаях, когда установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник, иной владелец или пользователь земельного участка вправе требовать выкупа земельного участка (п. 7 ст. 23 ЗК РФ). Как показывает практика, подобное требование влечет несправедливое распределение ответственности за установление сервитута, поскольку за убытки, причиненные частным обладателям сервитута, расплачивается орган власти, его установивший. Именно по этой причине в настоящее время на территории РФ зарегистрировано очень мало публичных сервитутов.
Подведем итог: в настоящее время в РФ отсутствует единообразный метод урегулирования правоотношений, возникающих между собственниками ЗУ и собственниками ЛО.
20.07.2012
Теплов Иван