Юридически понятная схема приобретения заложенного недвижимого имущества при определенных условиях может превратиться в настоящую головную боль.
К нам обратился покупатель для проведения проверки юридической чистоты коммерческой недвижимости и сопровождения сделки по ее приобретению.
На первой встрече с продавцом нам показали документы, но отказались выдавать копии до получения задатка, который должен был стать свидетельством серьезности намерений покупателя. Вступив в переговоры по поводу схемы и условий сделки, мы начали проводить проверку объекта недвижимости, используя собственные и открытые источники информации.
Уже первичное ознакомление с документами позволило определить, что ситуация заключается в следующем. У продавца имелось ООО «Должник», которое получило кредит в банке, и ООО «Собственник», которое являлось собственником недвижимости и передало его по договору ипотеки в качестве обеспечения обязательств ООО «Должник» по кредитному договору с банком.
В установленный срок обязательства ООО «Должник» перед банком выполнены не были. В связи с этим банк обратился в арбитражный суд с иском о взыскании денежных средств и обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество, которое клиент и намерен был приобрести.
Арбитражный суд удовлетворил исковые требования банка и вынес решение об обращении взыскания на заложенную недвижимость. Продавец уверял, что недвижимость не арестована, не является предметом исполнительного производства и на нее не обращается взыскание. Однако, самостоятельно обратившись в службу судебных приставов-исполнителей, мы выяснили, что на заложенное имущество приставом-исполнителем был наложен арест, и в Росреестр подано поручение о запрете регистрации сделок с недвижимостью.
Запросив выписку из ЕГРП, мы обнаружили, что в реестре значится еще одна ипотека, выданная в обеспечение другого, более раннего, кредитного договора. Продавец сообщил, что этот кредитный договор уже давно погашен, но ипотека не прекращена, и ее прекращение является «делом техники».
Документов, подтверждающих погашение старого кредитного договора, продавцом представлено не было, и, по словам продавца, такие документы у него отсутствовали по причине их давней утраты. Поэтому мы обратились в банк-залогодержатель с запросом о судьбе «старого» кредитного договора и обеспечивающей его ипотеки. Банк подтвердил, что этот кредитный договор давно погашен, но прекращение ипотеки в связи с исполнением кредитного договора в Росреестре зарегистрировано не было, поэтому запись об ипотеке продолжает находиться в ЕГРП.
Таким образом, наличие непогашенной ипотеки означало необходимость погасить ее, поскольку без этого у покупателя могли возникнуть сложности с регистрацией перехода права собственности на приобретаемую недвижимость.
Каких-либо поручительств в обеспечение обязательств ООО «Должник» по кредитным договорам оформлено не было.
Сделав необходимые запросы, мы обнаружили, что объект недвижимости уже два месяца был выставлен на публичные торги с целью обращения на него взыскания по требованию банка.
У покупателя была возможность принять участие в публичных торгах, но объект недвижимости имел очень удобное расположение, поэтому представлял для покупателя особую ценность. Опасаясь того, что, пока будут организованы и проведены торги, недвижимость продадут кому-либо еще, покупатель сразу решил отказаться от схемы приобретения имущества на торгах, полагая, что в этом случае его шансы стать победителем весьма малы по сравнению с «приближенными» к организатору торгов профессиональными участниками таких торгов. Терять недвижимость не хотелось, и покупатель принял решение приобретать недвижимость вне процедуры проведения торгов.
Первым рассматриваемым вариантом приобретения недвижимости было предложение продавца продать объект недвижимого имущества покупателю напрямую с согласия банка-залогодержателя.
Для этого продавец организовал для покупателя встречу с представителями банка, на которой было подтверждено, что интерес банка только в получении денежных средств, и банк готов дать согласие на продажу объекта недвижимости при условии, что покупатель сможет гарантировать оплату, которая должна была попасть от покупателя напрямую в банк для погашения обязательств ООО «Должник» по кредитному договору. Однако от этой схемы пришлось отказаться по трем причинам.
Во-первых, банк был готов дать письменное согласие только после того, как увидит на счете реальные деньги покупателя для покупки объекта, но кроме того, требовался такой механизм, который не позволил бы покупателю, показав деньги на счете и получив согласие банка на сделку, сразу вывести их со счета и отказаться от сделки. «Утром деньги» было главным условием банка. Покупатель же, со своей стороны, опасался, что, пока готовится сделка по приобретению недвижимости напрямую у покупателя, могут состояться торги, на которых недвижимость будет реализована, и покупать уже будет нечего.
Все эти вопросы можно было бы решить, но существовало еще одно обстоятельство, которое требовало учета: у покупателя все деньги, на которые он планировал приобретать недвижимость, находились в банковских векселях. Банк-залогодержатель векселя принимать не хотел, а для перевода векселей в реальные деньги покупателю требовалось осуществить ряд организационных и технических действий, которые требовали некоторого времени и определенных расходов. Если бы покупатель не успел приобрести недвижимость в связи с ее реализацией на торгах, то не только не получил бы недвижимость, но еще и понес бы расходы по переводу векселей в деньги. Мы предложили покупателю несколько механизмов приостановления процедуры проведения торгов — как довольно простых, так и сложных с использованием нескольких банковских ячеек для обмена «страховочными документами» с банком, но все они в большей или в меньшей степени основывались на необходимости довериться банку, поэтому не давали покупателю полного контроля над процессом приостановления торгов.
Во-вторых, как указывалось выше, к моменту проведения проверки недвижимости и разработки схемы сделки имелось вступившее в законную силу решение суда, которое гласило о необходимости обращения взыскания на заложенное имущество путем его реализации с публичных торгов. В связи с этим возник вопрос о возможности приобретения недвижимости напрямую у продавца в нарушение установленного решением суда порядка реализации имущества. Ведь, как было указано в решении суда, недвижимость должна была продаваться на торгах. О возможности продажи напрямую в решении ничего не было сказано. Исходя из того, что действующая юридическая доктрина и практика стоят в своем большинстве на позициях теории приказа[1] в отношении судебного решения, мы рекомендовали не рисковать, нарушая установленный решением суда порядок реализации недвижимости.
В-третьих, из доверительной беседы с руководителем юридического департамента банка нам стало известно, что в ООО «Собственник» было четыре участника, между которыми за несколько месяцев до того, как покупатель нашел недвижимость, возник конфликт, и двое из участников, имеющие в совокупности 50% долей в уставном капитале ООО «Собственник», ни при каких условиях не хотели давать согласие на одобрение крупной сделки по продаже недвижимости кому бы то ни было. Такая юридическая ситуация в заданных сделкой рамках не позволяла законным образом без их одобрения совершить крупную сделку по продаже недвижимости. Без такого одобрения крупной сделки мы не советовали покупателю приобретать недвижимость. Поэтому от этой схемы пришлось отказаться.
Вторым рассматриваемым вариантом было приобретение у банка прав требования по кредитному договору к ООО «Должник», обеспеченных ипотекой недвижимости для того, чтобы стать на место кредитора в арбитражном деле и в исполнительном производстве и впоследствии заключить с продавцом, «ООО Собственник», мировое соглашение о передаче недвижимости в счет погашения долга по кредиту. Однако покупатель отказался от такого варианта по следующей причине.
Покупателю, для того чтобы стать полноправным участником исполнительного производства на стороне кредитора, что позволило бы ему влиять на приостановление торгов, необходимо было подать в арбитражный суд заявление о процессуальном правопреемстве, рассмотрев которое суд должен был заменить кредитора в судебном деле, а пристав на основании такого постановления — произвести замену банка в исполнительном производстве на нашего клиента-покупателя. Только после прохождения этой процедуры клиент мог бы подавать приставу заявление об отложении исполнительных действий, возвращении исполнительного листа и окончании исполнительного производства, для того чтобы не допустить проведения торгов.
Но поскольку до даты проведения торгов оставалось чуть больше недели, то было очевидно, что, выкупив у банка права требования по кредитному договору, клиент не успеет осуществить процессуальную замену в судебном деле и в исполнительном производстве, для которых потребовался бы примерно месяц. Это создавало для покупателя риск того, что, если торги состоятся и недвижимость будет реализована победителю торгов, клиент не сможет заключить мировое соглашение о передаче ему от ООО «Собственник» недвижимости в счет погашения долга. В этом случае после проведения торгов и продажи недвижимости победителю торгов покупатель мог получить только причитающуюся ему по кредитному договору сумму денежных средств, права на получение которых покупатель должен был выкупить у банка в соответствии с этой схемой сделки. Но по понятным причинам покупателя совершенно не радовала перспектива выкупить у банка право требования по кредитному договору только для того, чтобы в итоге после реализации недвижимости на торгах получить обратно свои деньги.
В такой ситуации покупатель решил не рисковать и отказался от выкупа у банка прав требования по кредитному договору.
После того, как первые публичные торги не состоялись по причине отсутствия заявок, исполнительные действия и применение мер принудительного исполнения были отложены по заявлениям банка-взыскателя. В итоге после нескольких месяцев переговоров, встреч, обсуждения и согласования схемы сделки, устраивающей банк, продавца и покупателя, покупатель решил участвовать в публичных торгах.
По итогу проведенных публичных торгов покупатель был признан выигравшим торги и заключил договор купли-продажи недвижимости.
[1] Теория приказа исходит из положений о том, что судебное решение имеет обязательную силу и должно исполняться точно так, как указано в самом решении. Субъекты права, на которых распространяется решение, обязаны строго и неукоснительно соблюдать его без возможности отклониться по своему усмотрению от его содержания. Согласно же декларативной теории, судебное решение не создает и не трансформирует права и обязанности, а лишь декларирует наличие той или иной нормы права и ее применение к определенной ситуации. Эта теория допускает возможность волей сторон, несмотря на наличие судебного решения, иным образом использовать и осуществлять свои права и обязанности.