Юридическая проверка недвижимости (legal due diligence недвижимости) является одним из самых главных этапов в сделке по приобретению недвижимости и позволяет осуществить проверку юридической чистоты недвижимости и прав на нее.
Юридическая проверка недвижимости (legal due diligence недвижимости) является инструментом, которым чаще всего пользуются покупатели недвижимости. Это связано с тем, что именно покупатели принимают на себя риск утраты права собственности на приобретаемую недвижимость. Уже давно многие профессиональные инвесторы и покупатели перед тем, как принять окончательное решение о приобретении недвижимости и ее цене проводят проверку юридической чистоты недвижимости.
Кем осуществляется юридическая проверка недвижимости?
Юридическая проверка (проверка юридической чистоты) недвижимости осуществляется в нашей компании юристами, специализирующимися исключительно на сделках с коммерческой недвижимостью. Мы принципиально не занимаемся жилой недвижимостью, что позволило нам накопить уникальный опыт проверки юридической чистоты коммерческой недвижимости. За восемь лет работы нами успешно были оформлены сделки с различными крупными объектами недвижимости и производственными комплексами. Более подробную информацию о нашей компании вы можете прочитать в разделе «О компании».
Какой средний срок проведения юридической проверки недвижимости?
Поскольку собственник недвижимости редко с первого раза предоставляет полный комплект запрошенных документов и иногда за каждую дополнительную бумажку или документ приходится чуть ли не сражаться, мы в своей работе исчисляем срок проверки юридической чистоты недвижимости, начиная с даты предоставления полного комплекта документов либо с даты, когда собственник уведомляет нас о том, что иных запрошенных нами документов не имеет. Начиная с этой даты, срок юридической проверки с учетом подготовки юридического заключения составляет в среднем две рабочие недели. В некоторых случаях, когда сделка является очень срочной, срок может быть сокращен до одной недели.
Какова цель юридической проверки недвижимости?
Юридическая проверка недвижимости (legal due diligence недвижимости) проводится с целью проверить историю и юридическую судьбу недвижимого имущества, которое является предметом сделки, проверить права текущего собственника на объект недвижимости, выявить нарушения в оформлении прав на недвижимость, проанализировать ситуацию на наличие рисков судебного истребования объекта недвижимости или оспаривания права собственности на объект, выявить наличие судебных, договорных или иных обременений на объект недвижимого имущества (аресты, сервитуты и т.п.). Надо учитывать, что качественная проверка юридической чистоты коммерческой недвижимости включает проверку не только самого объекта недвижимости, но и собственника такой недвижимости и его прав на недвижимость для целей приобретения у него этого объекта, а также проверку потенциальных возможностей предъявления в перспективе третьими лицами каких-либо требований в отношении недвижимости.
Конечной целью юридической проверки недвижимости является проверка таких юридических фактов и связей, отношений и процедур, наличие которых является необходимым для того, чтобы сделка по приобретению недвижимости приобретателем или его права на недвижимость не были оспорены какими-либо лицами, а сам объект недвижимости не был утрачен приобретателем по основаниям, которые возникли до приобретения недвижимости и о которых такой приобретатель не знал.
Где будут описаны результаты юридической проверки недвижимости и выводы?
В результате проверки юридической чистоты коммерческой недвижимости приобретатель должен получить ответы на следующие основные вопросы:
- Какие существуют риски приобретения недвижимости, и чем грозит приобретение недвижимости с обнаруженными рисками?
- Какие из выявленных рисков можно устранить, и каким образом?
- Существуют ли такие неустранимые риски, которые препятствуют приобретению недвижимости или создают значительный риск утраты прав на нее в будущем?
Все ответы на указанные и иные вопросы, наши экспертные выводы, а также описание истории и юридической судьбы недвижимости, права собственника на нее, юридически значимая информация о собственнике недвижимости будут отражены в подготовленном нами юридическом заключении (отчете).
Гарантии, которые мы предоставляем своим клиентам при осуществлении юридической проверки недвижимости
Нас часто спрашивают, какие мы даем гарантии качества наших услуг по проверке юридической чистоты коммерческой недвижимости. Если после проведения нами юридической проверки недвижимости возникнет риск, который не был нами отражен в юридическом заключении (отчете), и этот риск приведет к оспариванию сделки по приобретению недвижимости или к утрате прав на недвижимость приобретателем, то мы полностью вернем сумму, полученную в качестве оплаты наших услуг.
Мы также будем бесплатно представлять во всех судебных инстанциях ваши интересы по иску, возникшему на основании такого риска.
Надо сказать, что за все время нашей работы еще ни разу не возникало ситуации, когда клиенту приходилось бы воспользоваться нашими гарантиями. Это свидетельствует о качестве нашей работы и внимательном отношении к деталям и юридическим тонкостям.
Что включает в себя юридическая проверка недвижимости?
Если вы обратитесь к нам за проверкой юридической чистоты коммерческой недвижимости (legal due diligence недвижимости), то мы:
- Изучим ситуацию по объекту недвижимости, который планируется приобретать, и цели приобретения объекта;
- Подготовим перечень документов, которые будут запрашиваться у собственника объекта, и учитывающий особенности ситуации по объекту и цели приобретения объекта;
- Самостоятельно запросим информацию и документы у собственника в отношении объекта недвижимости и прав собственника на него, а также в отношении самого собственника недвижимости;
- Независимо от собственника параллельно и самостоятельно запросим в государственных органах и учреждениях информацию об объекте, его юридической истории, правах и обременениях в отношении него, а также в отношении собственника недвижимости;
- Проверим наличие судебных дел или исполнительных производств в отношении объекта недвижимости;
- Проведем детальный анализ и изучение полученных документов и информации, подготовим юридическое заключение (отчет) с описанием проведенного анализа, выявленных рисков, их оценки, значимости и выводами в отношении целесообразности приобретения недвижимости. Предоставим свои экспертные рекомендации по устранению и минимизации выявленных рисков, а при возможности устраним и минимизируем их самостоятельно;
- На основании выявленных в результате проверки «слабых мест» подготовим юридическую позицию для ведения переговоров и торга с контрагентом.
Что включает в себя проверка продавца недвижимости?
Юридическая проверка осуществляется так же в отношении продавца недвижимости и всех участников сделки со стороны продавца недвижимости (единоличный исполнительный орган, члены иных органов управления, акционеры, участники, представители по доверенности). Проверка продавца включает:
1. Проверку правоспособности и дееспособности продавца;
2. Проверку надлежащего создания юридического лица-продавца;
3. Проверку наличия судебных претензий к продавцу (в арбитражных судах и в судах общей юрисдикции);
4. Проверку единоличного исполнительного органа на участие во множестве юридических лиц (проверку не является ли он номинальным директором);
5. Проверку действительности паспортов единоличного исполнительного органа и всех других участников сделки со стороны продавца;
6. Проверку нахождения юридического лица-продавца в стадии изменений, ликвидации, реорганизации;
7. Проверку нахождения юридического лица-продавца в реестре сведений о предстоящем исключении недействующих юр.лиц из ЕГРЮЛ;
8. Проверку нахождения юридического лица-продавца в реестре юр.лиц, в состав исполнительных органов которых входят дисквалифицированные лица;
9. Проверку нахождения юридического лица-продавца в стадии банкротства;
10. Проверка нахождения под арестом долей, акций юридического лица-продавца;
11. Проверку нахождения под арестом долей, акций участника, акционера юридического лица-продавца;
12. Проверку наличия в отношении продавца возбужденных исполнительных производств;
13. Проверку наличия задолженности продавца по налогам;
14. Проверку участников сделки со стороны продавца по базам лиц, находящихся в розыске по подозрению в совершении преступлений и по базе лиц, скрывающихся от правоохранительных органов;
15. Проверку участников сделки со стороны продавца по базе лиц, находящихся в розыске Федеральной службой по контролю за оборотом наркотиков;
16. Проверка участников сделки со стороны продавца по базе лиц, совершивших побег и разыскиваемых Федеральной службой исполнения наказаний;
17. Предоставление бухгалтерского баланса юридического лица-продавца (по возможности);
18. Финансовый анализ хозяйственной деятельности юридического лица-продавца (по данным официальной отчетности) (по возможности).
Блоки проверки продавца недвижимости
Какие преимущества вы получаете, выбирая нашу компанию для проведения юридической проверки недвижимости?
1. Мы имеем значительный опыт проверки юридической чистоты крупных объектов недвижимого имущества и производственных комплексов. Вы можете убедиться в этом, пройдя по ссылке «Наш опыт»;
2. Мы являемся специалистами в узкой сфере сопровождения сделок с коммерческой недвижимостью, хорошо знакомы с этой областью деятельности и добились в ней некоторой известности;
3. Мы предоставляем двойную гарантию качества наших услуг по юридической проверке недвижимости в виде полного возврата стоимости наших услуг и бесплатного представления интересов клиента в судебных инстанциях.
Чем подтверждается наша квалификация и профессионализм?
1. Квалификация наших юристов подтверждается регулярными публикациями и комментариями в таких ведущих изданиях, посвященных рынку коммерческой недвижимости, как Arendator.ru, Индикаторы Рынка Недвижимости (irn.ru), Top Real Estate, Информационно-аналитическое агентство RWAY (Rway.ru), Zdanie.info, 1RRE.RU, Commercialrealty.ru и другие. Более подробную информацию вы можете получить в разделе «Публикации».
2. Мы участвуем во множестве выставок и конференций, посвященных рынку коммерческой недвижимости, а также регулярно самостоятельно организовываем и проводим обучающие семинары, посвященные вопросам юридического сопровождения сделок с недвижимостью. Более подробную информацию вы можете получить в разделах: «Новости» и «Мероприятия».
3. Мы имеем множество положительных отзывов о результатах нашей работы.
Какова стоимость юридической проверки недвижимости и от чего она зависит?
Стоимость наших услуг по проверке юридической чистоты коммерческой недвижимости зависит от следующих факторов: объем работы, сложность сделки, период, за который осуществляется проверка, срочность проверки.
Каков порядок оплаты услуг по юридической проверке недвижимости?
Оплата наших услуг происходит после подписания между нашей компанией и клиентом договора на оказание юридических услуг. Обычно оплата наших услуг происходит на следующих условиях: 50% оплачивается после подписания договора на оказание услуг, а оставшиеся 50% — после завершения оказания услуги клиенту.
Каков порядок оказания клиентам услуг по проверке юридической чистоты недвижимости?
1. Предоставление клиенту первичной бесплатной консультации, выяснение ситуации по объекту, целей и задач клиента, а также достижение договоренностей об условиях оказания услуг;
2. Подписание договора на оказание услуг по юридической проверке недвижимости;
3. Оплата клиентом 50% от стоимости наших услуг по юридической проверке недвижимости;
4. Подготовка нами перечня документов, необходимых для проверки юридической чистоты недвижимости с учетом вида объекта, его истории, целей и задач сделки, интересов и пожеланий клиента;
5. Запрос и получение документов и информации у собственника недвижимости или иного правообладателя;
6. Запрос в государственных органах и учреждениях информации об объекте, его юридической истории, правах и обременениях в отношении него, а также в отношении собственника недвижимости;
7. Проверка наличия судебных дел или исполнительных производств в отношении объекта недвижимости;
8. Детальный анализ и изучение полученных документов и информации;
9. Подготовка юридического заключения (отчета) и передача его клиенту;
10. Оплата клиентом оставшихся 50% от стоимости наших услуг по юридической проверке недвижимости.
Типовую форму договора на оказание услуг по проверке юридической чистоты недвижимости вы можете скачать по указанной ссылке.
С примерами наших юридических отчетов по результатам юридической проверки вы можете ознакомиться по указанной ссылке.
Помимо юридической проверки объектов коммерческой недвижимости мы оказываем услуги по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью, в том числе по юридическому сопровождению покупки или продажи недвижимости. Поэтому мы имеем возможность обеспечить комплексный подход к вашей сделке, начиная с юридической проверки недвижимости и заканчивая организационным и юридическим оформлением и сопровождением самой сделки с недвижимостью.
Как заказать услугу по юридической проверке недвижимости?
Если вас заинтересовали наши услуги по проверке юридической чистоты коммерческой недвижимости или у вас возникли какие-либо вопросы, то вы можете либо написать нам письмо, воспользовавшись приведенной формой, либо позвонить нам по телефону 8 (495) 649-68-47, либо написать письмо по адресу: office@dellc.ru
Кроме того, воспользовавшись формой заказа презентации или позвонив нам по телефону 8 (495) 649-68-47, вы можете запросить проведение бесплатной консультации и презентации по юридической проверке недвижимости.
Если вы заинтересованы в получении от нас коммерческого предложения, то заполните на сайте форму «Запрос коммерческого предложения», указав в графе «комментарии» краткое описание ситуации по сделке или объекту и тех задач, которые вы планируете поставить перед нами.
Иные часто задаваемые клиентами вопросы по «Проверке юридической чистоты недвижимости»:
[spoiler show=»Застрахован ли у вас риск ответственности за ошибки, допущенные в результате юридической проверки недвижимости и на какую сумму?» hide=»Застрахован ли у вас риск ответственности за ошибки, допущенные в результате юридической проверки недвижимости и на какую сумму?«]
Мы сознательно отказались от использования практики страхования нашей профессиональной ответственности по двум причинам. Во-первых, такое страхование существенно повышает стоимость наших услуг для клиентов, а во-вторых, как показывает существующая на рынке юридических услуг практика, взыскание со страховой компании суммы страхового возмещения практически невозможно. Это связано со сложностью доказывания того, что убытки были причинены клиенту виновными действиями компании, оказывающей юридические услуги.[/spoiler][spoiler show=»Что если после проверки наступит риск, который не был выявлен вами в результате юридической проверки недвижимости?» hide=»Что если после проверки наступит риск, который не был выявлен вами в результате юридической проверки недвижимости?«]
В том случае, если такой риск приведет к оспариванию сделки, которая была заключена на основании нашего юридического отчета по результатам юридической проверки недвижимости, либо к возможности утраты приобретателем прав на недвижимость, то мы полностью вернем сумму, полученную в качестве оплаты наших услуг, а также будем бесплатно представлять во всех судебных инстанциях интересы нашего клиента по иску, возникшему на основании неучтенного риска. Но в нашей практике такой ситуации еще ни разу не возникало.[/spoiler][spoiler show=»Юридическую проверку каких объектов вы осуществляли?» hide=» Юридическую проверку каких объектов вы осуществляли?«]
Специалисты нашей компании неоднократно осуществляли юридическую проверку обыкновенных офисных зданий и зданий, являющихся объектами культурного наследия, складских помещений, объектов гражданской обороны, отелей, производственных площадок, земельных участков и других объектов коммерческой недвижимости.[/spoiler][spoiler show=»Какие документы необходимо запросить для осуществления проверки юридической чистоты недвижимости?» hide=»Какие документы необходимо запросить для осуществления проверки юридической чистоты недвижимости?«]
В каждом отдельном случае точный перечень документов, необходимых для осуществления полноценной и детальной юридической проверки недвижимости, определяется индивидуально, исходя из вида объекта, его истории, целей и задач сделки, интересов и пожеланий клиента. Однако с общим перечнем документов, необходимых для юридической проверки недвижимости можно ознакомиться по указанной ссылке.[/spoiler]
Если у вас остались какие-либо вопросы, касающиеся нашей компании или порядка оказания нами услуг, то вы можете заглянуть в раздел «Часто задаваемые вопросы (FAQ)». Возможно, там вы найдете ответы на оставшиеся вопросы.
Кроме того, если у вас есть конкретный юридический вопрос, вы можете задать его нашим специалистам, воспользовавшись формой «Вопросы/ответы». Ответ будет направлен на указанный вами адрес электронной почты и размещен на нашем сайте.
С иными оказываемыми нами услугами и их стоимостью вы можете ознакомиться по следующим ссылкам: «Наши услуги» и «Стоимость наших услуг».
Наши публикации по юридической проверке (проверке юридической чистоты) недвижимости :
Проверка юридической чистоты недвижимости (Раздел 4 Руководства для организатора сделок).
Как купить коммерческую недвижимость?
Как проверить юридическую чистоту нежилой недвижимости для приобретения или аренды?
«Черные дыры» сделок с недвижимостью.
© Юридическая компания «Дельфи», 2013. Все права защищены.
Размещенный на данной странице текст является объектом авторского права и подлежит защите в соответствии с действующим законодательством. Любое использование настоящего материала допускается только с разрешения ООО «Юридическая компания «Дельфи». Нарушение авторского права преследуется по закону.