Обычно проверка проводится путем предоставления покупателю запрошенных им документов. Документы могут предоставляться либо путем передачи покупателю или его консультантам копий запрошенных документов с предоставлением оригиналов для сверки, либо путем организации продавцом цифровой комнаты (data-room), либо путем предоставления на специально отведенной продавцом территории отдельной физической комнаты, в которую продавцом помещаются все запрошенные покупателем документы без возможности делать копии, фотографии или сканировать проверяемые документы.

В случае проведения юридической проверки юридического лица вам необходимо запросить документы по следующим блокам деятельности такого юридического лица:

• Корпоративные документы (в т.ч. документы о создании юридического лица и об оплате его уставного капитала, документы о правах участников (акционеров) на доли (акции) общества, документы о сделках с такими долями (акциями);
• Документы о правах общества на имущество (недвижимое, движимое и имущественных правах) и сделках с ним;
• Договоры, подтверждающие наличие кредитных, заемных и иных долговых обязательств перед третьими лицами;
• Документы, подтверждающие соблюдение требований законодательства о раскрытии информации на рынке ценных бумаг (для некоторых видов акционерных обществ);
• Документы о правах на объекты интеллектуальной собственности;
• Документы, подтверждающие наличие лицензий и иных разрешений, необходимых для осуществления обществом своей деятельности;
• Документы, которыми оформлены трудовые отношения в обществе;
• Документы, подтверждающие наличие судебных дел или исполнительных производств в отношении общества;
• Документы о привлечении общества или его должностных лиц к административной ответственности;
• Бухгалтерские балансы с расшифровкой основных средств;
• Документы, подтверждающие размер задолженности общества перед бюджетом и фондами.

Данный перечень является примерным, обозначающим только общие блоки юридической проверки, которые в зависимости от специфики осуществляемой обществом деятельности могут быть дополнены иными направлениями юридической проверки (проверка соблюдения экологической безопасности, проверка соблюдения требований того или иного законодательства и т.п.).

С более подробным перечнем документов, которые мы запрашиваем при осуществлении проверки юридического лица, можно ознакомиться по ссылке «Перечень документов для юридической проверки коммерческой организации». Этот перечень может быть увеличен либо сокращен в зависимости от целей проверки и вида осуществляемой обществом деятельности.

Активы завода имеет смысл приобретать напрямую в том случае, если по каким-то соображениям вы не хотите или не можете провести проверку юридического лица либо если результаты проверки выявили риски, которые не могут быть устранены либо компенсированы продавцом путем снижения цены или иным образом. Однако надо учитывать, что приобретение недвижимости напрямую не освобождает от необходимости осуществления проверки юридической чистоты недвижимости.

Проведение проверки юридической чистоты недвижимости является обязательной процедурой при осуществлении сделки с недвижимостью. Особенно это касается тех случаев, когда приходится приобретать недвижимость у незнакомого вам лица. В таких сделках покупатель заведомо несет больше рисков, чем продавец,  в связи с тем, что совершенно не знаком с юридической ситуацией в отношении объекта недвижимости и его историей. Грамотные опытные юристы помогут вам избежать юридических рисков и не потерять деньги.

Проверка юридической чистоты недвижимости проводится по нескольким направлениям:

• проверка прав продавца на продаваемую недвижимость, проверка юридической истории сделок с этой недвижимостью, выявление прав третьих лиц или обременений на недвижимость, проверка законности строительства, проверка законности приватизации, проверка прав на земельный участок и соблюдения требований, предъявляемых к его назначению и категории, проверка рисков оспаривания сделок с недвижимостью или истребования (виндикации) недвижимости в случае ее приобретения покупателем, проверка отсутствия исковых требований в отношении недвижимости, способных привести к утрате права собственности или обременению недвижимости правами третьих лиц или к арестам недвижимости в судебном порядке, в рамках исполнительного производства или в рамках расследования уголовного дела;
• проверка самого продавца недвижимости на предмет соблюдения требований законодательства и учредительных документов (если продавец – юридическое лицо) при совершении сделок с недвижимостью, в результате которых продавец стал собственником или иным правообладателем недвижимости.

В рамках этой проверки осуществляется одновременно и проверка прав продавца на земельный участок, занимаемый зданием, строением, сооружением или иной недвижимостью.

По нашему опыту можем сказать, что примерно в 60-70% случаев в результате проверки юридической чистоты недвижимости обнаруживались риски, которые существенно влияли на схему сделки и которые приходилось учитывать при определении условий и порядка платежей для минимизации рисков покупателя. Большая часть обнаруженных рисков носит устранимый характер, но покупатели, как правило, настаивают на том, чтобы продавец самостоятельно устранил их и продавал объект недвижимости уже без обнаруженных рисков. Для этого оплата по сделке осуществляется покупателем частями и привязывается к устранению продавцом определенных рисков.

При этом примерно в 10-20% случаев обнаруживаются риски, которые препятствуют приобретению недвижимости, поскольку способны впоследствии привести к утрате покупателем права собственности на недвижимость.

Из нашего опыта сопровождения сделок с недвижимостью следует, что идеально «чистые» с юридической точки зрения объекты недвижимого имущества встречаются крайне редко.

Проверка юридического лица существенно больше по своему объему, чем проверка юридической чистоты недвижимости. Это связано с тем, что при проверке юридического лица, которое является собственником активов, проверяется не только юридическая чистота недвижимости, но и ряд других блоков, которые могут повлечь возникновение для покупателя такого юридического лица серьезных рисков утраты обществом прав на активы, взыскания с общества денежных средств по каким-либо основаниям либо в качестве убытков, привлечение общества или его директора к административной или иной ответственности на значительные суммы и т.п.

Проверка юридического лица обычно проводится по нескольким направлениям: юридическая проверка и аудиторская. Если приобретаемое юридическое лицо осуществляло какие-либо особые виды деятельности, влияющие на экологию или требующие получения разрешений от органов надзора за экологией, то может проводиться еще и экологическая экспертиза, а также технологическая экспертиза для выяснения соответствия осуществляемой деятельности определенным техническим стандартам и требованиям. 

Порядок заключения предварительного договора купли-продажи недвижимости регулируется статьей 429 ГК и параграфом 1 и 7 главы 30 ГК, определяющими заключение договора купли-продажи и договора купли-продажи недвижимости.

Для заключения предварительного договора вам понадобятся все данные, необходимые для заключения самого договора купли-продажи недвижимости: точное описание недвижимого имущества с указанием его названия, точной площади, места нахождения, условного (кадастрового) номера, условия о цене и порядке ее оплаты, информация о продавце и покупателе недвижимости, а также иные условия, которые вы посчитаете обязательными для включения в основной договор купли-продажи. Поскольку вы планируете заключить предварительный договор, значит, есть какие-то условия или обстоятельства, которые не позволяют вам заключить сразу договор купли-продажи недвижимости. Поэтому в предварительном договоре необходимо указать при наличии каких условий или наступления каких событий должен быть заключен договор купли-продажи недвижимости. Рекомендуем также указывать срок, в течение которого стороны обязуется заключить основной договор. Это необходимо в связи с тем, что если такой срок не указан в предварительном договоре, то стороны должны заключить основной договор в течение 1 года с даты заключения предварительного договора. Если в указанный период стороны не заключили основной договор купли-продажи недвижимости, то предварительный договор прекращает свое действие.

С учетом Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» теперь можно заключать договоры купли-продажи будущей недвижимости, которая в момент заключения договора отсутствует, но возникнет в будущем. Ранее в таких случаях на практике использовали конструкцию предварительного договора купли-продажи недвижимости. 

Для проверки прав продавца на недвижимость вам необходимо проверить его права на земельный участок, на котором расположено недвижимое имущество, и права на сам склад. В общем виде вам необходимо запросить у продавца следующие документы:

• выписки из ЕГРП (единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним) в отношении склада и земельного участка, на котором расположен склад;
• выписки из ЕГРП, из которых можно увидеть историю сделок со складом и земельным участком;
• договоры или иные документы, на основании которых у продавца возникли права на недвижимое имущество;
• свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество;
• договор аренды или иной документ о предоставлении земельного участка в пользование (в аренду, бессрочное (постоянное) пользование);
• кадастровые паспорта или кадастровые планы в отношении объектов недвижимого имущества;
• документы, подтверждающие, что исполнены обязательства по предыдущим договорам, на основании которых продавец стал собственником недвижимости (акты приема-передачи недвижимости, платежные поручения или иные документы, подтверждающие осуществление оплаты за недвижимость по договорам, на основании которых продавец стал собственником недвижимости);
• документы в отношении самого продавца недвижимости. Если продавец является юридическим лицом, то это должны быть учредительные документы, бухгалтерские балансы, документы, подтверждающие наличие полномочий лица, подписавшего договоры или иные документы, на основании которых продавец стал собственником продаваемой недвижимости. Если продавец является физическим лицом, то это должны быть справки из психологического и наркологического диспансера, подтверждающие, что такое лицо не состоит на учете, нотариальные согласия супруги (супруга) на совершение сделки физическим лицом, которое стало собственником продаваемой недвижимости.

Более подробный перечень документов, необходимых для проверки вы можете найти по ссылке «Перечень документов, необходимых для юридической проверки чистоты недвижимости». В зависимости от вида недвижимости, прав продавца на земельный участок, статуса продавца (физическое лицо или юридическое) для проверки могут потребоваться и иные документы.

Предварительный договор купли-продажи нежилой недвижимости не требует государственной регистрации, т.к. и сам договор купли-продажи не регистрируется. Регистрации подлежит перехода права собственности от продавца к покупателю.

Согласно требованиям закона об акционерных обществах и закона об обществах с ограниченной ответственностью крупная сделка определяется путем сравнения балансовой стоимости продаваемого или покупаемого имущества с балансовой стоимостью всех активов продавца или покупателя соответственно. Если у вас нет баланса, то согласно закону одобрение сделки по приобретению недвижимости в качестве крупной не требуется. Однако для чистоты сделки и исключения судебных рисков мы все же рекомендуем одобрять такую сделку. Однако при ее одобрении было бы неверным указывать, что одобряется крупная сделка, поскольку сделка не является крупной и ее крупность не может быть определена в связи с тем, что общество не осуществляет подготовку бухгалтерского баланса.

Надо учитывать, что приобретение недвижимости покупателем одновременно является сделкой по продаже этой недвижимости продавцом, поэтому для продавца такая сделка может оказаться крупной и подлежит одобрению.

Кроме того, сделка может иметь признаки сделки, в совершении которой имеется заинтересованность, и в связи с этим подлежать одобрению, или же сделка по продаже и иному отчуждению или приобретению недвижимости может требовать одобрения органов управления юридического лица, или на такие сделки может распространяться порядок одобрения крупных сделок, если требование о таком одобрении содержится в учредительных документах продавца или покупателя.